苗野｜發自北京

917套！最高單價18.22萬元/平方米！上海即將迎來10個新盤入市！

本批次房源既有市場高熱的“網紅”項目加推，也有稀缺別墅產品入市，覆蓋浦東、閔行、寶山、嘉定等七大區域。從18.22萬元/平方米的最高備案單價到最低單價3.05萬元/平方米來看，市場分化特征顯著，折射出上海樓市“冰與火”并存的格局。

過會新盤中，別墅類產品占比超三成，成為改善型需求的亮點。尼德蘭半島、斯坦?；▓@、御品園林都是超低容積率的純別墅項目，恒都云璟則是洋房、疊加、聯排的低密墅區。

其中，浦東張江的斯坦?；▓@推出22套建面394～489平方米聯排別墅，均價15.6萬元/平方米，總價約6000萬元起，項目位于浦東張家浜板塊，地處張江與金橋之間，屬“金色中環發展帶”核心區域，稀缺地段與低密屬性助推其成為高端市場焦點，目前屬現房狀態。

青浦徐涇的御品園林時隔3年加推5期獨棟別墅，均價12.96萬元/平方米，較三年前上漲60%，但獨棟產品的供應為改善型客群提供了差異化選擇。

浦東世博濱江板塊的保利世博天悅，以18.22萬元/平方米的備案均價成為本批次價格峰值，推出76套250平方米大平層，主打以準現房狀態吸引高凈值客群，二期預計2026年4月之前交付。

“均價高的背后，全是豪宅在撐市面?！鄙虾Ｖ性禺a市場分析師盧文?認為，5月份之后，上海每周都有新一批集中投放的新房項目過會，其中10萬元+的產品基本上能夠占到半壁江山，說明高端產品市場的投放節奏還是比較快的，主要聚焦傳統高端改善的核心區域和板塊。產品總價區位段比較合理，市場的契合度較高。

除結構多元外，本批過會新盤也體現出開發商“少量多批”的推盤策略，通過控制單次推盤規模靈活匹配市場節奏，也凸顯當前上海新房市場“小步快走”的去化特征。

位于閔行梅隴的“網紅”項目保利海上印二批次房源過會，備案均價79905元/平方米，較4月底第一批次房源上調800元/平方米。項目首批次104套房源曾創下“1小時售罄”紀錄，成為2025年閔行區的首個“日光盤”。

市場人士推測，保利海上印本次調價既源于市場需求支撐，也與二批次房源位置更優有關。憑借成熟配套與前期口碑積累，該批次房源或將延續熱銷態勢。

此外，剛需及首改項目亦有所布局。位于寶山南大板塊的中環鉑樾以6.6萬元/平方米的均價入市，總價700萬元起，緊鄰軌交15號線南大路站，主打性價比。該樓盤是中建七局首入上海打造的項目。

盧文曦認為，上海樓市已形成“金字塔結構”，塔尖為核心區稀缺資產，中部為規劃新區，底部為配套滯后的邊緣板塊。隨著改善市場不斷注入動力，遠郊剛需盤去化壓力加大，市場分化也將進一步擴大。

此批917套房源的集中入市，既為高端客群提供了稀缺的別墅和大平層選擇，亦通過剛需項目平衡市場結構。在土地溢價和改善需求的雙重驅動下，上海樓市的“結構性回暖”或將成為2025年下半年的主基調。

有機構統計數據顯示，2025年上海全市預計402個新房項目入市，其中122個為純新盤，市區核心地段項目（如黃浦老城廂、靜安蘇河灣）將持續稀缺，浦東世博濱江、前灘等板塊新盤將成高端市場焦點，標志著上海樓市進入結構性分化的新周期。

“核心穩漲，外圍承壓！”有分析師用一句話概括了上海樓市格局，土地溢價催生房價結構性上漲。

“2025年上海住宅用地供應呈減量提質特征，供應量較2024年縮減13%，市區核心優質地價天花板將持續被突破，房價體系也將重構?！蹦呈袌鋈耸款A計，徐匯濱江、大寧等核心地塊因地價高企和土地稀缺或將帶動新房價格向20萬元/平方米躍升。而外環外如青浦、松江等地價漲幅將繼續收窄，拉低購房者預期。

5月14日，上海發布2025年五批次集中供地出讓公告，共推出12幅用地，將于6月19日出讓。地塊分別位于浦東新區、楊浦區、閔行區、寶山區、青浦區、金山區，供地繼續保持中心城區與郊區結合、優先供給區域內優質土地的特征。

中指研究院分析認為，上海五批次供地既有提升片區綜合功能的多用途組合用地，又有增加區域內高品質住房供給的單宗純宅地。隨著土拍市場的熱度逐步傳導至樓市，疊加優質住宅產品不斷入市以及房地產相關政策的持續優化調整，上海房地產市場的穩定態勢或將得到鞏固。

2025年的上海樓市，既是高凈值人群的“財富盛宴”，也是剛需群體的“理性考場”。市場分化的背后，是城市發展紅利與資源分配的真實映射。