01

　　澳洲東西岸住房市場“冰火兩重天”

　　在澳洲這個“分道而行”的住房市場里，有些屋主過去一年靠房產升值“紙面增值”超過了他們的年薪，而另一些人則是在房價停滯的本地市場中，靠工作賺得更多。

　　Ray White的最新分析顯示，盡管悉尼和墨爾本的房價過去12個月有所上漲，但漲幅不大，甚至趕不上普通打工人的收入增長。

　　反觀西澳的珀斯，正值房市熱潮，過去一年房價漲幅已經超過了工資。

　　而在布里斯班和阿德萊德，這兩個房市也在熱潮尾聲的城市，房價增幅與個人收入大致持平。

　　隨著利率下降，市場正發生變化。悉尼和墨爾本這兩個對利率變化最敏感的市場，開始承受上漲壓力。但專家認為，現在還不確定明年房價是否會再次超過收入增長。

　　根據Ray White旗下Neoval的數據，從2024年4月到2025年4月，珀斯的獨立屋中位價上漲了95,022澳元，從812,482漲到907,504澳元。相比之下，澳洲統計局數據顯示，當地年薪為81,568澳元。

　　東部的情況卻大不相同。墨爾本的房價一年只漲了13,805澳元，年薪為76,617澳元；悉尼房價上漲了52,006澳元，但工資也有78,512澳元。

　　布里斯班的房價漲幅只比工資高出2411澳元，阿德萊德這個差距更小，僅227澳元。

　　Ray White的高級數據分析師Atom Go Tian指出，上一次工資增長超過房價是在2023年和2019年的市場低迷期。

　　Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，悉尼和墨爾本比西部城市對加息更敏感。

　　“高價區尤其明顯出現了放緩，”她說。“人們普遍以為買得起豪宅的不會貸款，其實還是有不少人要貸款，現在利率高了，貸款更難批了。”

　　但珀斯的房市似乎完全不受影響。Conisbee表示，由于新房供應嚴重不足，購房競爭加劇，房價持續上漲。此外，珀斯在經歷了礦業繁榮與衰退之后，如今正處于市場修復階段。

　　“珀斯的住房短缺很嚴重，主要是因為建造行業問題嚴重。建筑成本持續上漲，需求又太多。還有就是過去10到15年，珀斯的房價基本沒怎么漲，現在是在‘補漲’，回歸到應有水平。”

　　三年前悉尼和墨爾本經歷房市熱潮時，有些富人區房價一年漲超100萬澳元，遠遠超過年薪十倍。

　　而現在情況反轉了，比如維州的Toorak和South Yarra、以及悉尼的Balmain這類富人區，屋主賺的工資反而比房子升值還多，Ray White的研究顯示。

　　在新州、維州、昆州和西澳的偏遠地區，房價漲幅也都落后于工資增長。

　　比如，新州偏遠地區房價漲了26,712澳元，工資則是60,073澳元；維州偏遠地區的房價只漲了11,920澳元，工資則是62,300澳元。

　　AMP首席經濟學家Shane Oliver指出，悉尼、墨爾本、霍巴特和堪培拉的房市過去12個月表現較弱，因為這些市場早在珀斯之前就已見頂。

　　從2022年5月到2023年9月，澳洲共加息13次，而今年到目前為止只降息了兩次。他表示，目前還不確定未來是否還會降息，以及這些降息是否足以推動房價漲幅超過工資。

　　盡管房價還在漲，但速度已經遠不如疫情時期的暴漲，主要是由于房源緊缺和人口增長帶來的支撐。

　　不過Oliver也對西部相對“仍然可負擔”的市場提出了警告。

　　“東部城市的可負擔性早就很糟糕了，所以對加息特別敏感，而珀斯也會在未來面臨同樣的問題，隨著價格不斷攀升，可負擔性會開始成為瓶頸。”

　　02

　　新州政府禁止麥考瑞公園新建數據中心，引發業內抗議

　　數據中心運營商與新州政府發生沖突，原因是政府為了在該地區增加住房供應，禁止在悉尼科技中心麥考瑞公園（Macquarie Park）新建數據中心。

　　業界要求政府制定全州范圍的數據中心建設戰略，否則可能錯失數十億澳元的投資。

　　禁止在悉尼西北部的麥考瑞公園新建數據中心，是政府和監管機構試圖管理該行業迅猛增長（受人工智能應用推動）及其對能源和供水巨大需求的最新爭議點。麥考瑞公園是重要的科技區，NextDC、亞馬遜和麥考瑞數據中心等主要運營商均在此設有設施。

　　去年11月，新州政府宣布了一系列解決住房危機的措施，其中包括禁止在該地區新增數據中心。

　　上周，能源市場運營商要求修改電網規則，以妥善應對數據中心需求激增的問題。澳大利亞能源市場運營商（AEMO）警告稱，其對數據中心的能源使用缺乏可見性，并需要權力來避免去年初美國發生的電網級聯故障。

　　在麥考瑞公園禁令出臺后，代表AirTrunk母公司黑石集團、Goodman和NextDC等數據中心運營商的房地產委員會（Property Council）數月來一直在游說州政府劃定替代開發區，但收效甚微。AirTrunk并非該委員會成員。

　　知情人士透露，該游說團體原本希望州政府能明確適合數據中心發展的區域，但由于進展緩慢，目前已感到沮喪。

　　周三，該委員會將向州長克里斯·明斯（Chris Minn）發出正式信函，呼吁制定全面戰略，明確數據中心建設地點，以避免投資流失。

　　新州房地產委員會執行董事凱蒂·史蒂文森（Katie Stevenson）在信中指出：“麥考瑞公園靠近悉尼金融中心、關鍵公用設施和熟練勞動力，使其極具吸引力。但最近對其[重新規劃]的全面禁令凸顯了當前規劃方法的局限性。如果沒有全州戰略來確定合適地點并解決基礎設施需求，臨時禁令可能會將投資推向其他州或海外。”

　　麥考瑞公園的禁令令行業感到擔憂，他們擔心，如果新設施的建設地點不明確，去年高達67億澳元的投資熱潮可能會枯竭。

　　規劃部長保羅·斯庫利（Paul Scully）駁斥了新州政府不支持數據中心行業的指控。他表示，規劃部門目前正在審查24份數據中心申請。

　　斯庫利稱：“悉尼是澳大利亞運營托管數據中心最多的城市，與新加坡、北京、上海和東京并列亞太地區最大、最重要的數據中心集群之一。”

　　但房地產委員會的史蒂文森表示，需要一項協調戰略來同時解決住房危機和管理電網負荷。她說：“我們需要一個能夠支持未來城市增長的電網，這包括數據中心。我們知道數據中心對電力需求巨大，因此必須未雨綢繆。協調戰略是第一步。”

　　03

　　澳洲70%房貸族錯失降息紅利！每年或損失上萬澳元

　　最新研究顯示，盡管澳洲儲備銀行（RBA）近期將現金利率下調至兩年來的最低點3.85%，但高達70%的按揭貸款者仍因猶豫不決，錯過了可能節省大量利息的機會。

　　根據Money.com.au的數據，45%的房主今年仍未決定是否再融資，另有25%的人在觀望是否還會進一步降息。

　　與此同時，僅有30%的貸款者準備將房貸轉為浮動、固定或組合利率。

　　房貸專家Debbie Hays指出，許多沒有在降息周期內進行再融資的貸款者，可能正承受不必要的“高利貸”。

　　“銀行通常會為新客戶提供更優惠的利率，而老客戶卻往往被留在較高利率上，如果你最近沒有再融資，可能就正在為所謂的‘忠誠度’支付額外費用。”

　　她強調，目前市面上最好的浮動利率已經降到5%中段，如果你的房貸利率還高于這個水平，不僅不劃算，甚至可能是“糟糕的利率”。

　　Hays建議，趁現在利率下降，是鎖定更低房貸利率的好時機，同時還能繼續享受未來的降息紅利。

　　“從較低的利率起點出發，可以放大后續降息帶來的節省，因為每次降息都是在更低的基礎上減少還款，相較于一直觀望不動的人，節省得會更多。”

　　舉個例子：一位房主有60萬澳元貸款，貸款期限25年，從6%的利率再融資到5.75%，每月可以立省約91澳元。

　　如果今年RBA再降息兩次、總共降0.5%，那么這位提前再融資的房主的利率會降到5.25%，而一直沒有動作的人利率只會降到5.5%。

　　雖然兩者都從降息中受益，每月還款都能比最初節省約180澳元，但提前再融資的人因為起點更低，還能多省91澳元。

　　換句話說，提前行動者每月共可節省270澳元，一年就是3240澳元；而猶豫者只能節省2160澳元，兩者之間差了1080澳元。

　　對數百萬澳洲房主來說，這種差距不容小覷。

　　04

　　澳洲首都領地擬推規劃改革 增建聯排住宅及公寓

　　澳洲首都領地政府擬徹底改革建房規劃規定，允許在堪培拉各郊區建設低層聯排住宅（Townhouse）、排屋（Terrace）和低層公寓等中等密度住房，此舉將會取消大多數街道只能建造獨立屋的限制。

　　為了解決住房多樣性不足的問題，首都行政區政府打算對住宅規劃區進行重大調整，以鼓勵在全市范圍內建設更多中等密度住房。

　　政府擬對覆蓋所有街區近70%的住宅區1（RZ1）的建房規劃進行改革，以便在以低密度、低層住宅為主的郊區環境中，提供多樣化的住房選擇。

　　政府將首次允許在住宅區1建設無電梯公寓和莊園住宅（Manor house）。該區域兩層建筑高度的限制將保持不變。

　　所有住宅區1也將被允許建設第二套小房子，政府還想取消“土地面積必須至少800平方米，才能建設第二套房子”的規定。

　　規定的住宅區樹冠覆蓋率將從15%增加到20%。

　　首都領地規劃廳長斯蒂爾（Chris Steel）表示，從道義上講，工黨政府認為提供更多住房是當務之急。

　　“我們需要為首次購房者、不斷壯大的家庭，以及那些希望在目前居住的郊區安享晚年的居民做這件事，”他說。

　　斯蒂爾在接受采訪時表示，他希望至少在今年年底之前，能夠就中等密度住房的改革達成共識。

　　“我認為，我們能夠實現的是一個相當重要的變革，允許建設以前不被允許的住房，但其方式要與我們街道和郊區現有的風貌相協調，”他說。

　　斯蒂爾表示，工黨在2024年選舉時曾尋求獲得授權，以允許建造更多中等密度住房，解決這類住房短缺的問題。

　　“我們仔細研究并進行了大量的設計工作，以了解如何在典型的堪培拉街區建造這種類型的住房，既能保持我們喜愛的郊區特色，又能確保我們能夠提供切實可行的住房成果。”

　　2024年5月，政府首次表示正在考慮對建房規劃體系進行進一步改革，當時斯蒂爾透露，他已委托編寫了一份中等密度住房設計指南。

　　今年2月，斯蒂爾表示，政府正在進行改革，以允許建設“更多貼近居民生活、低層宜居的住宅”。

　　政府已于近日公布了中等密度住房設計指南，以征求社區意見，同時還公布了對首都行政區規劃法的修改建議。

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