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　　本周三，澳洲統計局公布了最新通脹數據，4月整體通脹率持平于2.4%。

　　雖略高于市場預期的2.3%，但月度數據本就波動較大。

　　目前金融市場預計澳洲7月降息可能性大增。

　　因為澳洲央行更看重的季度通脹，仍維持在目標區間。

　　上周澳洲央行降息后，行長布洛克曾說，考慮過直接將息50個基點的可能行，若通脹"持續走低"將提供更多降息空間。

　　所以，可以說最新的通脹數據為 7月再次降息，掃清了障礙。

　　澳洲財長查默斯也表示："這是自2018年有月度數據以來，通脹指標持續處在目標區間最久的一次。"

　　在加息和降息節奏上都慢半拍的澳洲央行，能在保持就業的同時將通脹從2022年7%的峰值拉回，實屬不易。

　　Barrenjoey利率策略主管稱："這是25年來最艱難的政策抉擇，可以給央行決策打滿分。"

　　摩根大通經濟學家認為其鴿派表態讓7月降息可能性大增，但仍維持8月才會行動的預測。

　　金融市場預計7月降息25基點至3.6%的概率達68%，年底利率或降至3.1%。

　　這意味著在本月降息之后

　　還將有3次25個基點的降息！

　　AMP首席經濟學家Shane OIiver預測，到2026年初，利率可能會進一步降至2.85%。

　　除了可能在7月的會議上降息以防失業率上升外，澳洲央行還將在8 月、11月和次年2月降息。

　　如果到2026年初澳洲央行將官方利率降至2.85%，這將是自2022年12月以來的首次， 略高于澳洲央行2.8%的中性水平。

　　在這個水平上，貨幣政策既不是試圖抑制通脹， 也不是刺激經濟中的更多支出。

　　如果澳洲央行將利率降至2.85%，平均貸款66萬澳元的借款者將看到每年的貸款 金額減少6252澳元，因為浮動抵押貸款利率將降至5%以下。

　　月供將從現在的4060澳元降至3539澳元！

　　自2022年澳澳洲開始加息以來，借款人已支付了近3000億澳元的貸款利息。

　　雖然如今澳洲開始逐步將息受到借款人歡迎。

　　但也引發了房價可能進一步上漲的擔憂。

　　澳洲央行今年第二次降息后，潛在購房者正爭先恐后申請房貸預批。

　　信用數據分析公司Equifax指出，3月通過抵押貸款經紀人獲得的預批量同比飆升24%。

　　購房者正與時間賽跑，因為需求激增可能推高房價。

　　除經濟因素外，政策變化亦加劇競爭。

　　7月1日起，工黨政府將擴大"首次置業擔保"計劃，允許更多購房者以5%首付入市。

　　皇家墨爾本理工大學經濟學家梅格·埃爾金斯警告，補貼政策在提升購買力的同時也會推高房價，而千禧一代還面臨"30歲前購房"的社會壓力與停滯的工資增長。

　　盡管澳洲政府致力于增加房屋供應，但主要城市新房交付仍受限。

　　上周，聯邦政府自己的智囊團國家住房供應與可負擔性委員會（NHSAC）發布了2025年住房系統報告，直接給工黨的"五年建120萬套新房"計劃潑了盆冷水。

　　報告預測，到2029年中，全澳只能建成93.8萬套住房，比政府目標足足少了26.2萬套！

　　更扎心的是，未來五年新建住房連人口增長的需求都滿足不了，預計住房缺口還將擴大7.9萬套。

　　建筑業協會（HIA）的預測更讓人絕望：

　　2028年新房開工量頂多沖到21.3萬套，之后又開始下滑

　　2030年預計建成21萬套，這個水平要一直持續到2035年

　　五年內實際完工量可能只有94.5萬套，連百萬大關都破不了

　　除了聯邦政府政策外，還存在一些結構性問題，如州政府的分區規 定以及地方政府的規劃等，都阻礙了房屋建設。

　　HIA首席經濟學家蒂姆·里爾登說："除非我們能持續保持每年24萬套的建設速度，否則住房短缺只會越來越嚴重。"

　　供需失衡將進一步刺激市場。

　　強勁的需求、新房供應不足以及澳洲央行降息等因素，將吸引更多人進入房產市場。

　　全澳房價將在未來2年內繼續上漲。

　　匯豐銀行預測，今年悉尼和墨爾本的房價將上漲1%-4%，此前的預測是-5%至1%。

　　2026年，悉尼房價預計將上漲4%至8%（此前預測為1%-7%），而墨爾本房價預計將 上漲3%-7%。

　　布里斯班和珀斯預計將成為今明兩年房價漲幅最大的城市。

　　布里斯班房價預計今年 將上漲1%至7%，2026年將上漲6%至10%。

　　珀斯房價預計今年將上漲6%至9%，明年漲幅相似。

　　對于再次開始上漲的房價，澳洲央行也是無能為力。

　　央行行長布洛克指出，央行對于房價可負擔性問題沒有什么好的辦法。

　　“這不是一夜之間出現的問題，澳洲央行對此無能為力。”

　　澳大利亞這波降息來得正是時候。

　　通脹數據剛落地，市場就嗅到了寬松的氣息，7月再降25個基點的概率已經飆到近七成。

　　最近悉尼的拍賣場又開始人頭攢動，墨爾本的看房預約排起了長隊。

　　眼下的澳洲房市就像被按下了快進鍵：

　　一邊是背負房貸的家庭終于能喘口氣；

　　一邊是首次置業者攥著5%的首付躍躍欲試。

　　可建筑工地的吊塔轉得再快，也追不上持續涌入的購房需求。

　　聯邦政府那個120萬套新房的豪言壯語，在建材短缺和人工不足的現實面前，顯得有點力不從心。

　　當降息的閘門一開，市場的洪流總會找到自己的方向。

　　只是這一次，不知道會把澳洲房價推向何方… …

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