在前兩天，我們剛寫過珠江新城二手房砸盤的話題。

可點擊回顧：

在新盤的沖擊下，連珠江新城的業主都不免踩踏出逃，二手市場有多難可想而知。

不過，也正是在這樣的背景下，一個大家平時較少關注的市場卻迎來一股暖風，那便是公寓。

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貝殼顯示，位于珠江新城西區的富力盈豐大廈在以往基本每個月就只有1-2套成交，在今年1月甚至還掛零。

不過，在進入5月份以后，項目成交明顯回暖，已經至少成交了5套。

與它一路之隔的富力盈力大廈，情況也是類似，在之前可能半年都成交不了一套。

而在5月，它已經錄得3套成交。

中介朋友圈里，對公寓的推銷熱情也在顯著上漲，“稀缺小戶型”“高回報率”“地鐵口物業”等關鍵詞頻繁刷屏。

根據中介的說法，近期珠江新城的公寓咨詢量和成交量確實有所上升，而且大部分都是出于投資的目的。

這股暖風背后，究竟有何玄機？

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在小前線看來，近期這幾個公寓項目的回暖，主要原因有二。

其一，租金回報率相當可觀。

在經歷近兩年的價格的調整期后，這些公寓項目也漸漸跌出“性價比”。

從上面的成交數據可以看到，現在的成交均價基本就是2萬元/㎡左右，相較2021年前后已經打了個7折。

當價格回歸理性，直接帶來的就是租金回報率的顯著提升。

以富力盈豐大廈的51㎡戶型為例，總價約100萬，貝殼上月租金基本都是4000-5000元/月。

按照4500元的月租金計算，每年的租金回報率能達到5.4%，即便扣除掉雜七雜八的費用，回報率也能維持在4%以上。

考慮到當今銀行存款利息只有1%左右，對比之下，這些公寓的投資收益確實非常有吸引力。

第二個回暖的原因，則源于地鐵10號線的驅動。

10號線的開通已經進入倒計時，就在上周，廣州地鐵還邀請媒體試乘10號線（西塱至楊箕東段），票價也已經正式出爐。

△西塱站（圖片來源：廣州日報）

照這樣的速度來看，10號線甚至有望在下個月便開通運營。

而10號線的廣州大道中站，正好就是在富力盈力大廈和富力盈豐大廈的樓下，以后可快速通達荔灣、海珠、越秀等地。

這種交通便捷度，也將極大提升它們的競爭力。

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看到這里，可能有不少朋友也開始心癢癢，那么這些公寓到底值不值得買呢？

在小前線看來，珠江新城公寓的回暖確實有其堅實的邏輯支撐，但在值不值的問題上，答案并非一刀切，關鍵在于你的核心需求。

如果你現在手頭有著相當充裕的現金存在銀行，想找一個收益比較可觀、穩定的投資標的，且已經做好長期持有的打算，那么這些公寓確實值得考慮。

一方面，它們的投入成本較低，總價100萬左右，不至于傷筋動骨。

另一方面，它們的穩定性也比較高。據小前線了解，這些公寓有相當大比例的房源是被當作辦公地點、工作室等，基本都是年租甚至幾年的租約。

哪怕是短租，也基本是面向周邊的高端白領，或是來出差、旅游的外籍人士等，租客群體龐大且比較優質。

但如果你是期待短期暴漲的投機者，還是勸你冷靜。

這些公寓的市場回暖，更多是基于租金回報和交通改善的價值回歸，并非新一輪炒作的開始，也不具備短期價格快速上漲的動能。

最后，如果說你是考慮買來自住，則要好好權衡利弊。

這里的優點很突出，地處市中心，不管是吃飯、逛街、辦事乃至看病等，都非常方便。

但缺點也很明顯，生活成本（管理費、水電費）高、密度大、業主魚龍混雜、不具備學位資源等。

總的來說，它們更適合高收入、無學位需求、重視生活便利與效率的單身或情侶，對租客而言同樣也是如此。

在你看來，珠江新城的公寓是一宗好生意嗎？歡迎評論區留下你的看法~