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日前，通州區自然資源和規劃局發布了《<通州區服務項目建設優化規劃辦理12條（試行）（征求意見稿）> 征求意見的公告》，涉及建筑形態、建筑面寬、露臺退臺、綠地率等等，值得關注！

通州區服務項目建設優化規劃辦理12條（試行）

（征求意見稿）

為貫徹落實黨的二十屆三中全會關于優化營商環境部署要求，深入實施《南通市優化營商環境條例》，進一步營造全鏈條服務、全方位保障、全要素支撐的一流營商環境，服務通州住宅、產業等各類項目建設，助力通州經濟社會高質量發展，特制定以下12條優化規劃管理的提優舉措。

一、關于建筑形態。低層住宅、多層（4-6層）復式住宅、小高層（7-11層）復式住宅建筑套內局部設置共享空間（挑空）并同時滿足以下條件的，其共享空間（挑空）按其實際建筑面積計入容積率控制指標范圍：

（一）共享空間（挑空）高度小于或等于兩個自然層。

（二）低層住宅、多層（4-6層）復式住宅每套內共享空間（挑空）不超過2個；小高層（7-11層）復式住宅每套內共享空間（挑空）不超過1個。

（三）共享空間（挑空）部分總面積不超過該套套內建筑面積（地下室面積除外）的20%。

（四）共享空間（挑空）部分不得設置網格梁等構件。

二、關于建筑面寬。在符合消防安全和城市景觀風貌等要求的前提下，對低層、多層（4-6 層）住宅建筑面寬（長度）不作限定。

三、關于綠地率。商業和高層住宅的混合地塊綠地率不少于30%，用地20畝以內的商住混合地塊綠地率不少于20%。利用天然草皮或人工草皮設置運動場地的，允許計入綠地率。

四、關于露臺、退臺。低層住宅局部設置露臺、退臺的，露臺、退臺面積不作限定。

多層住宅頂層可局部設置露臺、退臺，以豐富住宅外立面效果，但不得設置構架，露臺、退臺加本層陽臺累計水平投影面積不得大于本層建筑面積（不含陽臺）的20%。出挑的屋檐投影至露臺、退臺上的寬度≤0.9米，不計入容積率控制指標范圍，超過此寬度，按屋檐投影面積全額的一半計入容積率控制指標范圍。

另外，多層、小高層、高層住宅凸陽臺底板至上蓋的垂直空間內無水平橫梁、掛墻等結構時，陽臺底板至頂板垂直高度達到或超過2個自然層的不封閉陽臺，不計容，按建筑面積計算規則計入建筑面積，不計入產權登記面積。

五、關于不計容建筑面積。

1)高層住宅因外立面需要可以在架空層設非結構性墻、柱、欄桿，但不能設置圍合空間，該架空層建筑面積不計入容積率。

2)住宅建筑中分割銷售的地下室、半地下室，在地面建筑四周設置采光井、地下庭院等空間形式的，以可分割銷售單元計，采光井地面部分進深不應大于3米，地下庭院的長邊不應大于6米。超出以上規定的，該單元地下建筑面積計入容積率控制指標范圍。

3)小區內獨立設置的電動自行車集中存放和充電場所、機動車庫出入口頂棚、地面獨立設置的智能快遞柜、配電房（開關間）、水泵房、門衛室、生活垃圾收集站、裝配式可移動生活垃圾分類投放點、裝配式可移動建筑（大件）垃圾收集點的面積不計入容積率。

4)住宅建筑突出屋面的設備用房、樓電梯間，其水平投影面積之和不超過屋面面積八分之一的不計入容積率。

六、關于物業用房。商業、辦公用地的物業用房根據實際需求設置。商住混合用地，居住部分按其總建筑面積的4‰配置，商辦部分根據實際需求設置。

七、關于停車位配置換算。停車位場地如未明確劃定車位，則地上停車場按照機動車停車位26㎡/個、非機動停車位 1.5 ㎡/個，地下或室內停車場按照機動車停車位35㎡/個、非機動車停車位2.5㎡/個折算車位數量。因項目實際使用需求，經部門論證，機動車和非機動車車位數量可相互進行折算。

八、關于公建項目充電樁設置。計容建筑面積2萬㎡及以上的商場、賓館、醫院等公共建筑，按不低于總車位30%配建充電設施，其中應建設快充不低于配建充電設施的20%，同時預留總車位30%的充電設施接口；計容建筑面積5000㎡-2萬㎡的，按不低于總車位10%配建充電設施，其中應建設快充不低于配建充電設施的20%；計容建筑面積小于5000㎡的，建設單位根據項目實際需求配建，如配建充電設施，應建設快充不低于配建充電設施的20%。

九、關于工業項目層高。工業廠房和倉儲物流建筑層高大于等于8米、小于12米的，在計算容積率時該層建筑面積雙倍計算。如因生產特殊工藝需求，層高大于等于12米的，在計算容積率時該層建筑面積可按三倍計算。

十、關于工業項目指標統算。同一建設主體分期取得的工業用地，在土地并宗后可統一規劃、合并計算經濟技術指標。

十一、關于推行“帶方案掛牌”的“定制地”供應。支持各地根據產業發展政策導向，精準定向保障產業用地，提前組織開展地塊設計方案（含施工圖）編制，由屬地政府（辦事處）進行規劃公示，如周邊利害關系人對地塊規劃設計方案（含施工圖）無異議，將設計方案（含施工圖）納入土地出讓公告，企業競得土地后可立即申請辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、不動產權證，“三證齊發”推動“拿地即開工”常態化。企業拿地后，如需調整設計方案（含施工圖），在滿足現行規范要求的前提下，支持企業進行調整。

十二、關于產業項目規劃公示。納入“拿地即開工”的產業項目，規劃批前公示與土地掛牌公告同步，推動土地掛牌、方案規劃公示“兩并行”。如規劃公示結束且項目周邊利害關系無異議，待企業簽訂土地合同后，即可辦理“三證”。

已取得土地使用權的建設項目，未申請辦理建設工程規劃許可證的，或雖已辦理建設工程規劃許可證但未開工建設的（本項目已分期銷售或交付的除外），可參照以上條款編制或調整建設工程規劃設計方案。

以上措施自印發之日起試行，試行期一年。

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