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布里斯班地價(jià)飆升 首次超過墨爾本

一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，如今在布里斯班購(gòu)買土地的成本，已首次超過墨爾本。根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)Oliver Hume的數(shù)據(jù)，2025年第一季度，昆州東南部的地皮中位價(jià)上漲了11%，達(dá)到437,900澳元，首次超過了墨爾本408,000澳元的中位價(jià)。

Oliver Hume首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Matt Bell表示，昆士蘭東南部相較墨爾本的可負(fù)擔(dān)優(yōu)勢(shì)已被完全抹去。

他說：“這一歷史性可負(fù)擔(dān)性優(yōu)勢(shì)的喪失，可能會(huì)在一定程度上抵銷降息以及人口持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)市場(chǎng)的利好影響。”

“盡管如此，我們?nèi)灶A(yù)計(jì)昆士蘭東南部房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持韌性，房產(chǎn)的銷售及中位價(jià)的上漲得益于持續(xù)穩(wěn)定的州際及海外移民，以及利率下降帶來的支持。”

Oliver Hume最新發(fā)布的第一季度市場(chǎng)洞察報(bào)告分析了大布里斯班地區(qū)約1,200宗銷售案例，發(fā)現(xiàn)該地區(qū)地價(jià)首次突破每平方米1,000澳元，達(dá)到每平方米1,043澳元。

布里斯班、Ipswich、Logan和Moreton Bay的年土地價(jià)格漲幅介于16%至30%之間。

過去12個(gè)月，大布里斯班的土地年漲幅高達(dá)27%，超過了現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)同期8.6%的漲幅。

報(bào)告顯示，Logan是昆士蘭東南部土地銷售最多的地區(qū)，而Ipswich（11%）、Moreton Bay（10%）和Redlands（5%）的價(jià)格增長(zhǎng)幅度最大。

其中，Ipswich的強(qiáng)勁漲勢(shì)主要由于大型開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)緊張所致。

Oliver Hume昆士蘭總經(jīng)理Dan Ross表示，報(bào)告顯示Logan已重新確立其在昆士蘭東南部作為最具性價(jià)比增長(zhǎng)走廊的地位。

盡管整體價(jià)格持續(xù)走高，但該季度的銷售總量與上一季度基本持平。整個(gè)昆士蘭東南部的地塊銷售面積中位數(shù)保持在420平方米。

不過，墨爾本的地塊面積中位數(shù)明顯較小，這也意味著就每平方米價(jià)格而言，墨爾本仍略高于昆士蘭東南部。

02

澳洲Z世代最熱衷投資房產(chǎn)

一份新報(bào)告揭示，年輕一代澳洲人，尤其是Z世代（1997-2012年生人）和其前的千禧一代（1981-1996年生人），對(duì)擁有自己的房產(chǎn)抱有極高熱情。

最新的貸款選擇房產(chǎn)貸款報(bào)告（Mortgage Choice Home Loan Report）顯示，Z世代和千禧一代受訪者對(duì)置業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)烈渴望。

Z世代中有37%表示會(huì)用于購(gòu)買第一套房產(chǎn)，領(lǐng)先于千禧一代的24%。在投資房產(chǎn)方面，千禧一代的比例最高，為23%；Z世代與X世代（1965-1980年生人）并列為17%。

在償還房貸方面，25%的X世代選擇將資金用于還款，其次是千禧一代（23%）、嬰兒潮一代（1946-1964生人）（9%）和Z世代（7%）。

此外，嬰兒潮一代最傾向于將這筆錢用于其它用途，占比達(dá)39%。

Mortgage Choice貸款機(jī)構(gòu)總裁Anthony Waldron評(píng)論說：“自首份報(bào)告發(fā)布以來已有一年，市場(chǎng)發(fā)生了明顯變化，通脹率有所緩解，房貸利率也開始下降。”

“房?jī)r(jià)不斷攀升、創(chuàng)下新高，購(gòu)房門檻變得更高，看看年輕人是如何設(shè)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，超過五分之一的Z世代靠來自家人的現(xiàn)金饋贈(zèng)支付首付，‘父母銀行’幾乎成了全澳最大放貸機(jī)構(gòu)之一。”

Waldron說：“我們的調(diào)查印證了經(jīng)紀(jì)人每天與客戶溝通時(shí)的觀察，對(duì)年輕澳洲人而言，房產(chǎn)不僅是投資工具，更是他們?yōu)樽约汉图彝?zhēng)取財(cái)務(wù)安全的途徑。”

報(bào)告中顯示，Z世代中有22%的人依靠家人饋贈(zèng)支付首付，25%通過首次購(gòu)房擔(dān)保計(jì)劃（First Home Guarantee Scheme），還有30%使用首次購(gòu)房養(yǎng)老金儲(chǔ)蓄計(jì)劃（First Home Super Saver Scheme）來籌集購(gòu)房資金。

盡管如此，大多數(shù)Z世代購(gòu)房者仍傾向于依靠自己，74%的表示會(huì)使用自己的積蓄購(gòu)房，僅次于嬰兒潮一代（76%），高于千禧一代（70%）和X世代（69%）。

Waldron補(bǔ)充說：“這項(xiàng)調(diào)查結(jié)果也與我們Mortgage Choice經(jīng)紀(jì)人的反饋相符，尤其是悉尼的經(jīng)紀(jì)人。”

“很多首次購(gòu)房者如果沒有來自父母的資金支持，是很難進(jìn)入市場(chǎng)的。這些家庭資助的金額從1萬澳元到高達(dá)50萬澳元不等。”

“過去五年里，澳洲房?jī)r(jià)已上漲近50%。那些持續(xù)還貸并受益于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的房主，如今已積累了可觀的房產(chǎn)凈值，可用于翻新住宅、升級(jí)住房或購(gòu)入投資房產(chǎn)。”

03

新州兩黨將合作消除建房障礙 改革規(guī)劃法成立單獨(dú)審批機(jī)構(gòu)

一項(xiàng)兩黨共同提出的改革新州備受爭(zhēng)議的環(huán)境規(guī)劃與評(píng)估法的努力正在取得進(jìn)展，新州州長(zhǎng)柯民思（Chris Minns）希望在幾個(gè)月內(nèi)推動(dòng)改革通過。

這些改革最早可能在8月份的州議會(huì)會(huì)議上提交，將確立以交通為導(dǎo)向的開發(fā)區(qū)和住房交付管理局（Housing Delivery Authority）的地位，有助于解決住房危機(jī)。此前，政府大膽的玫瑰山賽馬場(chǎng)提案被澳洲賽馬俱樂部（ATC）成員否決。

新州規(guī)劃廳長(zhǎng)斯考利（Paul Scully）和影子規(guī)劃廳長(zhǎng)法羅（Scott Farlow）自州長(zhǎng)1月份表示愿意對(duì)已有46年歷史、長(zhǎng)達(dá)327頁(yè)的環(huán)境保護(hù)法進(jìn)行兩黨改革以來一直在會(huì)面。

開發(fā)商、政府和地方市議會(huì)批評(píng)該法案過于復(fù)雜，允許反對(duì)開發(fā)的地方市議會(huì)破壞住房供應(yīng)，同時(shí)為顧問的生意創(chuàng)造機(jī)會(huì)。

參與討論的自由黨高級(jí)消息人士表示，正在考慮修改符合開發(fā)證書流程，允許低影響的開發(fā)和基于代碼的評(píng)估。這將涉及取消地方市議會(huì)評(píng)估主觀價(jià)值的能力。

其他正在考慮的提議還包括立法成立住房交付管理局，這是一個(gè)由三人組成的委員會(huì)，旨在繞過市議會(huì)，加速大規(guī)模開發(fā)；同時(shí)在法案中加入有利于住房的目標(biāo)，這是政治雙方都贊成的舉措。

城市特別工作組行政總裁福雷斯特（Tom Forrest）公開支持這一想法，上院獨(dú)立議員萊瑟姆（Mark Latham）在3月份早些時(shí)候的法案改革中提出了這些修正案。雖然被否決，但法羅和工黨都表示，他們稍后會(huì)支持此舉。

內(nèi)西市工黨市長(zhǎng)伯恩（Darcy Byrne）呼吁政府徹底改寫規(guī)劃法，稱該法案如此復(fù)雜和晦澀，是造成住房危機(jī)的主要原因。

斯考利表示進(jìn)一步的改革正在進(jìn)行中，可能是立法和非立法的。

他說，我們與反對(duì)派進(jìn)行了會(huì)晤，談話反映了他們對(duì)兩黨合作的承諾，我希望這種承諾一直持續(xù)到議會(huì)的審議。

澳洲城市發(fā)展研究所行政總裁艾爾斯（Stuart Ayres）表示，賽馬場(chǎng)開發(fā)投票的失敗意味著規(guī)劃改革更加緊迫。他呼吁更加重視戰(zhàn)略規(guī)劃，同時(shí)制定更多的法規(guī)和符合要求的快速開發(fā)提案。

04

節(jié)能成澳洲人買房考慮新條件

房地產(chǎn)網(wǎng)站Domain的最新數(shù)據(jù)顯示，截至4月的三個(gè)月內(nèi)，全澳購(gòu)房者愿意為標(biāo)注“節(jié)能”的獨(dú)立住宅支付高出11.8萬澳元（即14.5%）的中位溢價(jià)；而對(duì)于公寓，這一溢價(jià)為7.5萬澳元（12%）。

雖然溢價(jià)因地區(qū)和房型而異，但自2020年以來，這一趨勢(shì)一直存在，表明即便在房市下行和借貸成本上升時(shí)期，購(gòu)房者依舊愿意為節(jié)能買單。

Domain研究主管Nicola Powell表示：“節(jié)能確實(shí)能帶來溢價(jià)，這一溢價(jià)長(zhǎng)期以來都表現(xiàn)得非常穩(wěn)健，即使在市場(chǎng)放緩的時(shí)候也一樣。即便在2023-24年房市降溫時(shí)，節(jié)能溢價(jià)依然存在。”

數(shù)據(jù)顯示，節(jié)能獨(dú)立住宅的溢價(jià)在2022年達(dá)到峰值，為17.2%，2023年降至13.6%，今年則回升至14.5%。而公寓的節(jié)能溢價(jià)則在2023年達(dá)到14.7%的高點(diǎn)，隨后降至10.8%。

這些數(shù)據(jù)出自Domain發(fā)布的《2025年房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展報(bào)告》。不過需要注意的是，所謂“節(jié)能”分類是依據(jù)房源描述中是否包含“朝北”、“環(huán)保”或“太陽(yáng)能”等字眼，并非實(shí)際能效評(píng)級(jí)。

但這些數(shù)據(jù)與其他研究結(jié)果一致。澳大利亞聯(lián)邦科學(xué)與工業(yè)研究組織（CSIRO）2018年的研究就發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)節(jié)能房屋有明顯偏好。另一項(xiàng)同年發(fā)表的學(xué)術(shù)研究也發(fā)現(xiàn)，在澳大利亞首都領(lǐng)地（ACT）——唯一強(qiáng)制披露住宅能效評(píng)級(jí)的地區(qū)——不同星級(jí)的房屋售價(jià)存在明顯差異。

“在ACT，研究人員發(fā)現(xiàn)，六星住宅比三星住宅售價(jià)高出2.4%，七星住宅則高出9.4%。”可持續(xù)咨詢公司W(wǎng)eldonCo的Cecille Weldon指出。

Domain的報(bào)告還顯示，堪培拉（即ACT）在節(jié)能房源的比例上全國(guó)領(lǐng)先：獨(dú)立住宅為72.1%，公寓為69.2%。

Powell指出，正因ACT的節(jié)能披露制度已被廣泛采納，所以節(jié)能房產(chǎn)的溢價(jià)反而較低。相比之下，墨爾本雖然氣候條件相似，卻沒有類似的能效信息披露要求。

“當(dāng)70%的房源都具備節(jié)能特征時(shí)，這就成了一種常態(tài)，”她說。“因此其對(duì)價(jià)格的影響就沒那么顯著。”

在獨(dú)立住宅方面，墨爾本的節(jié)能房產(chǎn)溢價(jià)最高，達(dá)到23.8%，其次是珀斯（16.1%）和布里斯班（14.1%）。在公寓方面，珀斯以19.2%的溢價(jià)領(lǐng)先，其次是墨爾本（17.8%）和堪培拉（17.6%）。

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