圖片來源：中房報圖庫

“匪夷所思！”看到西安航天新城綠城春和印月二手房的掛牌價時，楊曉(化名)感慨道。

這是航天新城內首個“限房價、定品質、競地價”地塊。2022年6月份，綠城春和印月首次登記，毛坯銷售均價為19658元/平方米。2024年9月，小區正式交付，雖有坎坷，但整體交付仍較不失“綠城”水準，社區品質在該板塊首屈一指。

但誰也沒想到，交房僅僅半年多，市場的“寒氣” 便撲面而來。如今打開二手房交易平臺，小區掛牌價已跌破開盤時的 “發行價”，令不少業主心急如焚。社交平臺上，一位業主無奈留言：“綠城春和印月收房才幾個月，賬面上已經虧了幾十萬元，每天都焦慮得睡不著覺。現在到底該及時止損拋售，還是咬牙繼續持有？”

而更讓業主們揪心的，是近期一套二手房的成交記錄。這筆交易不僅刷新了小區房價的低點，更讓許多人陷入了對未來房價走勢的迷茫與不安。

“破發的網紅盤”

近日，社交平臺信息顯示，綠城春和印月近期成交的一套143平方米房源，成交單價低至1.34萬元/平方米，成交總價約197萬元。

“這套房子位于頂樓，屬于‘工抵房’，業主著急用錢，所以低價處理了，最終的成交價格較入手時虧損100萬元。”經手這筆交易的經紀人對中房君說道。

整體來看，綠城春和印月的成交價在1.5萬元~1.6萬元/平方米之間，已經跌破了當初的備案價，以一套125平方米的戶型舉例，交房半年業主即虧損掉50萬元左右，這多少讓業主有些“破防”。

面對小區的現狀，有業主發起了“護盤”行為，“當前小區急需大家正視價值，不炒作，不恐慌。”發起護盤的業主寫道，他的這一舉動也獲得了部分業主的支持，有業主呼吁：“要理智一點，安心持有幾年，穿越周期，切莫被中介帶節奏。”

綠城春和印月只是區域降價的一個縮影，鑫苑府、紫薇公館等當年的“網紅盤”都紛紛“破發”。作為當年航天新城的熱門搖號小區，位于航天管委會對面的鑫苑府入市價格約1.6萬元/平方米，后一路上漲至1.97萬元/平方米，但目前多套房源的成交價跌到了1.3萬元~1.4萬元/平方米。今年4月底成交的一套140平方米三室，業主掛牌價220萬元，最終成交價為196萬元，折合單價1.4萬元/平方米，跌破開盤價。

曾經“千人搖”的紫薇公館，備案價約1.6萬元/平方米，現在二手房成交價基本不到1.3萬元/平方米。4月底小區成交的一套121平方米中樓層戶型價格總價145萬元，折合成交單價1.18萬元/平方米。

對于區域二手房出現的這種情況，航天新城德佑門店一位綜合商圈經理說道：“在航天的二手房市場中，這些小區雖然品質出眾，但產品、戶型還是不如新房。新房目前以第四代住宅為主，得房率甚至突破了100%，不但有陽臺、大露臺，會所更是標配，而前幾年的‘網紅盤’因為規劃的限制，陽臺沒法兒贈送，公攤還大。另外，這個板塊臨近曲江二期，目前曲江二期的二手房都降到了1.5萬元~1.6萬元，對客戶來說更具吸引力。”

相較于二手房，新房不僅產品出色，在市場調整期的價格也更為誘人。近日，板塊內的新房大華錦繡年華打出了“成交送37年物業費”的海報，以一套129平方米的戶型為例，一級物業2.2元/平方米·月計算，37年共計12.6萬元。此外，還送5萬元車位劵、5萬元封窗劵、空調新風，優惠6.1萬元。

據一位中介機構人士介紹，泰發祥時光雅境的成交價也跌到了1.6萬元/平方米。“新房價格低、產品好，二手房不降價怎么賣。”上述商圈經理說道。

二手房連跌18個月

在二手房市場整體以價換量的浪潮下，西安各板塊均難獨善其身。

以曲江二期的中海曲江大城為例，這個曾憑借鐵一曲江名校資源光環加身的“網紅盤”，巔峰時期二手房高層單價達 2.8萬元/平方米、小高層 3.5萬元 /平方米、疊拼產品成交價更突破 4萬元/平方米。然而到 2025 年一季度，部分房源價格已回落至 2.3萬元/平方米，較歷史高點降幅超 20%。

國家統計局數據顯示，西安二手房價格已連續18個月環比下跌。4 月份，二手房環比跌幅進一步擴大至0.4%。分面積段看，90平方米及以下小戶型跌0.5%，90~144平方米主流改善戶型跌0.3%，144平方米以上大戶型跌幅達0.6%，市場呈現全面普跌態勢。

"掛牌量激增是價格下行的主因，每個月成交的房子比新增的掛牌還少，庫存想要降下來并不容易。" 富力城商圈一位鏈家經紀人展示著貝殼后臺數據，目前西安二手房掛牌量已突破 20 萬套大關。

據前瞻顧問統計，4月西安新增掛牌9371套，成交5156套，成交周期由2024年的6.5個月拉長至2025年的7個月以上，帶看轉換率下降到2.1左右。議價空間上，2024年9月~2025年3月穩定在7~7.5，4 月升至7.88，可見購房者議價權增強，賣方為促成交不斷加大價格讓步。

不斷下跌的價格影響著客戶的置業預期，“本來是想買房，但是看價格在不斷下跌，就不著急了，過幾個月說不定更便宜了，普通人買套房不容易。”一位購房者說道。

上述商圈經理也建議：“如果手中有多套房的話可以出一出，長期看二手房還是會跌，不如變現存到銀行；如果著急住的話，可以過兩個月再看看，價格維持穩定即可入手，畢竟誰也不能保證買到最低點。”

盡管價格持續下探，成交量卻呈現韌性。西安住建局數據顯示，4 月二手房網簽備案 9635 套，雖環比 3 月下降 8.67%，但同比仍微漲 1.95%，以價換量策略初見成效。