2025 年 5 月，70 大中城市的房價變化數據出爐，顯示出房價膠著的態勢，讓人看不清后市。同時，五年期 LPR 房貸利率下調 10 個基點，從 3.6% 降至 3.5%，繼續降低了購房成本，那么對于增強買房欲望影響大不大？

央行5月份已經降準降息了，也是下調了10個基點，那么傳導而來的，那就是LPR貸款基準市場利率，也需要隨之而變。果然在20日，迎來了2025年度第1次下調。按照新利率計算，假如商貸100萬元、貸款30年等額本息還款，也就意味著新買房用戶，每月還款額可以月供減少56元，30年月供累積減少2萬元。

但是對于購買欲望的刺激有多大呢？平臺做了數據統計，大部分用戶選擇的是“還是不太敢”，以及“對我都一樣”。在這背后，也有兩項數據，那就是城鎮居民可支配收入增速從2019年的8.9%降至2024年的4.5%，房貸收入比超50%的家庭占比達28%。現在就是在拐點，那么向哪個方向拐呢？

作為房價代表的北上廣深4個一線城市，表現出兩漲兩跌。上海漲幅最高，達到了0.5%，北京漲0.1%。對應的廣州跌0.2%、深圳跌0.1%。全國各大城市也是有漲有跌，但是跌幅在收窄，漲幅好現在擴大，有望顯示出房價企穩的跡象。

2025年如果經濟形勢穩定，那么LPR短期內繼續下調的可能性不大，利率表現穩定，但是為何用戶的情緒仍然反應到“還是不太敢”？有可能說明現在對于房價未來的走勢仍然不樂觀，在2024年二手房均價下跌6%，部分城市跌幅超15%，購房者擔憂“省利息2萬，虧本金20萬”，同時收入預期不穩定，更加深了對于花大筆錢買房的恐懼。

還有很多接受調查的用戶，覺得無論房貸利率如何變化，那“對我都一樣”。有可能說明現在的市場供需關系有著飽和，剛需購買需求還在退潮。現在我國戶均住房1.2套，城鎮化率65%接近瓶頸，首套剛需購房人口年均減少300萬。

同時2024年房產稅試點擴大至10城，持有商品房的成本上升，本來租金回報率就不高，大約就在2%之內，那么還擠壓租金回報率。民眾并不認為買房是一個穩定的投資。剛需買房和投資買房欲望都不強烈，即使房貸利率下調影響也不大。

同時，現在公布的70城大中城市房價數據，也需要再多觀察。每年的四五月份，都是全國樓市的交易黃金季節，所以現在也很難去確認這個趨勢。那么伴隨著目前LPR貸款利率也在下調，買房成本進一步下降，而各地促進樓市發展的措施，也已經出到了史無前例的優惠。在多方因素疊加起來，會不會出現一個樓市大反轉的行情？

不過德先生還是做了一個大膽的預測，將全國樓市分為三類，未來分化還將持續，有可能形成不同的趨勢未來：

一、一線城市有可能房價企穩，而且還慢慢上升。北上廣深等一線城市，由于經濟實力強、人口吸引力大，房價有望保持穩中有升的態勢。尤其是上海和北京，隨著 LPR 的下調，購房需求增加，房價有望繼續上漲。數據也顯示，現在核心區學區房、改善型豪宅成交回升。

二、二線城市根據人口流入流出的數據變化，未來房價會分化明顯。二線城市的房價走勢將出現明顯分化。經濟實力強、人口流入多的城市，房價有望企穩回升；而經濟實力弱、人口流出的城市，房價可能繼續調整。現在他們的買房優惠政策力度都很大，“購房補貼+放松限購”，顯示的效果還并不明顯。

三、縣城乃至三四線城市，可能還是會以調整為主。三四線城市的房價，由于經濟實力較弱、人口流出較多，房價可能繼續調整。但隨著 LPR 的下調，購房成本降低，房價調整的幅度可能有所收窄。現在從一些數據可以看到，例如洛陽、岳陽等城市房價同比跌幅超5%，人口流出年均減少1%-2%。

另外針對何時房貸還款額調整，德先生再說明，新買房民眾可以馬上享受到房貸利率下調帶來的好處。而對于存量房貸用戶來說，也只能等到自己房貸合同每年的LPR利率調整月，才能迎來自己的房貸利率下調。也就是說假如是過去某年的7月買的房，申請的房貸，那么也只能等到8月份才能迎來存量的房貸利率下調和每月的還款金額減少。

現在房價如棋局，需要步步去觀察。新房市場和二手房市場，仍然需要做更多的努力，才能讓房價未來的預期走勢進行反轉，僅僅靠房貸利率下調來影響購房欲望可能還不夠。那么你覺得樓市穩定了嗎？未來會不會在一些一線城市和人口涌入城市，出現房價的上漲呢？