公募REITs賽道迎來又一位布局者。

根據上市公司華能國際（股票代碼：600011）近期公告，擬以下屬公司持有相關項目申請發行基礎設施公募REITs，長城基金擬擔任基金管理人。根據wind統計，隨著長城基金的加入，布局公募REITs的基金管理人達到27家。

截至6月6日收盤，26家機構布局的公募REITs產品已超過80只，底層資產類型已擴展至十大類項。其中，已上市的66只產品總市值突破2000億元。業內人士表示，公募REITs取得的發展是布局者不斷增加、政策持續助力、二級市場行情上行等多重因素作用的結果，未來發展空間或許會更為廣闊。市場運行效率、底層資產多樣性、投資者認知水平等方面的持續改善，有望為公募REITs的高質量發展打開更大空間。

新布局者持續進入

華能國際全稱為華能國際電力股份有限公司，該公司近期公告顯示，擬以下屬公司青島熱電所持有的華能青島項目作為底層資產，申請發行基礎設施公募REITs。其中，青島熱電擬向長城證券資管設立的專項計劃等特殊目的載體轉讓項目公司全部股權，長城基金擬擔任基金管理人，長城證券資管擬擔任專項計劃管理人，青島熱電或其同一控制下的關聯方擬參與基礎設施公募REITs的戰略配售，長城基金擬聘請青島熱電擔任基礎設施公募REITs的運營管理機構，為基礎設施項目提供運營管理服務。

截至目前，長城基金尚沒有發行過公募REITs產品。如果上述發行方案最終落地，長城基金將成為又一家加入公募REITs賽道的基金公司。實際上早在2022年時，長城基金總經理邱春楊在接受媒體采訪時就說道，長城基金在公募REITs等領域會加大布局，當時表示REITs團隊搭建已基本完成，接下來會結合股東優勢爭取到優秀的投資項目。

和其他基金公司類似，華能青島項目相關主體，大多是母子公司或兄弟公司關系。企查查數據顯示，長城基金是長城證券的子公司，后者持有長城基金47.059%股權，是第一大股東。持有長城證券逾45%股份的第一大股東華能資本服務有限公司，其股東是中國華能集團有限公司。中國華能集團有限公司一方面是華能國際的股東，持有9.91%比例股份；另一方面該公司旗下的華能國際電力開發公司，持有華能國際32.28%股份。

實際上，今年以來入局公募REITs賽道的基金公司，還有中銀基金等公募。中銀基金于今年1月申報中外運倉儲物流REIT，截至目前該基金發行已獲通過。在2024年下半年，則有南方基金和創金合信基金等公募加入REITs賽道布局。其中，南方基金在今年3月申報的南方潤澤科技數據中心REIT，是業內首只數據中心資產類型的公募REITs產品。6月3日，此前申報的創金合信首農產業園REIT，獲得交易所反饋。

二級市場總市值突破2000億元

根據wind統計，不包括長城基金在內，截至6月6日布局公募REITs的基金管理人達到了26家，其中有23家為公募基金公司。26家機構布局的REITs產品數量超過了80只，底層資產擴展已擴展至九大類，分別為保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態環保、市政設施、水利設施、消費基礎設施、園區基礎設施。截至6月6日，在wind統計中南方基金此前上報的兩單數據中心資產類項目，尚未標注資產類別。如果這兩單產品歸入數據資產，則整體公募REITs的底層資產類型會達到十大類。

招商基金基礎設施投資管理總部資深專業副總監萬億稱，目前交易所在審的項目類別還包括數據中心、熱電聯產項目，未來還會有養老基礎設施、旅游景區、酒店等行業的項目入市，公募REITs將涵蓋我國基礎設施領域的各個方面，成為支持國家基礎設施投資建設的重要力量。

進一步看，80多只已布局的公募REITs產品中，有66只已實現上市。截至6月6日收盤，上市交易的公募REITs總市值突破2000億元關口，為2022億元。其中，平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT市值達到113.09億元，是全市場唯一一只市值突破100億元的基金。此外，中信建投國家電投新能源REIT、工銀河北高速集團高速公路REIT等8只基金的市值突破500億元。

中航基金不動產投資部表示，REITs市場總市值突破2000億元，這一里程碑式的跨越是政策支持、市場擴容、投資者信心提升等多重因素共同作用的結果。2000億元市值的突破不僅是規模的擴張，更是市場成熟度提升的標志。隨著政策持續加碼、資產類型不斷豐富、投資者結構優化，REITs市場有望在盤活存量資產、服務實體經濟等方面發揮更大作用，成為重要的大類資產之一。

從二級市場行情趨勢來看，2025年以來公募REITs延續了2024年下半年以來的震蕩上行態勢。根據wind統計，截至6月6日收盤，公募REITs整體上取得了19.34%的平均收益率，其中有12只基金的年內收益率超過了30%。排名第一的是華安百聯消費REIT，年內累計收益率超過了50%，緊跟其后的華夏大悅城商業REIT、嘉實物美消費REIT、招商基金公路高速公路REIT，累計漲幅均超過40%。

多方優化或會打開更大發展空間

從2021年發展至今，公募REITs市場在短短4年時間里取得了令人矚目的發展成果，展望未來業內人士認為仍有較為廣闊的發展空間。市場運行效率、底層資產多樣性、投資者認知水平等方面的持續改善，有望為公募REITs的高質量發展打開更大空間。

平安基金REITs投資部表示，與全球成熟市場相比，中國REITs市場面臨兩個主要的挑戰：一是資產版圖“毛細血管”未通，底層資產仍以傳統基建為主；二是市場規模有待擴張，境內REITs總市值且難以承載大體量資金配置需求，擴募規模有待提升，擴募流程和效率也有待優化。

博時基金首席REITs業務官吳云表示，稅收政策方面，目前稅收優惠覆蓋不全面，稅收政策的協同性不足。法律制度方面，REITs相關的專項立法缺失，法律責任界定還可以進一步清晰和完善。市場流動性方面，我國REITs二級市場交易不活躍，做市商制度還可以進一步完善。此外，REITs專業人才存在短缺情況，基金管理人的運營管理能力還有待提高。

市場流動性方面，招商基金表示，部分項目仍存在流動性不足帶來估值大幅上行，偏離其基本面的風險。短期流動性不足會加劇資產價格波動，反映在日內的特征主要包括：部分REITs交易不連續；尾盤成交量較高，盤中成交量較低的特征；個別投資者的極小操作對價格造成較大沖擊；程序化交易占比過高的現象依舊突出；盤中極短時間成交占全天成交占比較高；“拉尾盤”現象時有發生等。 造成當前流動性問題的原因包括但不限于：新增參與者較少，增量資金難以持續注入；新發項目戰略配售比例過高；投資者結構相對單一；做市商成交占比過高等。

招商基金建議，未來需加快完善對REITs發行、運營、收益分配等環節的法律規范，考慮確立REITs的稅收中心地位，加大政策支持力度。簡化擴募流程，通過優化首發上市條件和擴募機制，提升常態化發行的質效，吸引更多優質資產進入市場。鼓勵地方政府與社會資本合作，支持企業通過并購重組、資產置換等方式，將優質資產注入REITs平臺，推動優質資產的培育和整合；同時積極探索數據中心、養老等新領域REITs的發行，進一步開拓資產來源。

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