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剛剛忙完端午假期，分享一下我對當下樓市的市場總結，剛需，學區市場需求在下滑，改善市場多個新房項目首開熱度不斷，均價在三四萬左右。

今年降價最明顯的是和平，河西一片的學區價格，現在和平拆間100萬左右，河西一片私產130左右，比去年前年同期都有所下降，同時這兩個片區的房價也影響著全市學區房價格的走勢，其他區被迫跟著降，降價的三個原因，孩子上學需求減少，經濟環境下行，大家對學區房未來看衰的情緒，還有就是新房市場涌現了可以轉學難題的項目，搶占了二手房交易的市場份額，當然還有攪局的借房五證上學等非買房辦法。

有人說天津的學區房有一半是外地新天津人買走的，現在落戶人數減少，購房需求下滑，自然沒有那么多需求量，雖然天津出臺了很多限制政策，但是二手房子還是太多了。尤其是老破小，現在年輕一代父母，對它真的不感冒，只有8090后父母還在堅信學區房的概念，長期來看，天津老破小市場確實要下滑，除非帶?非常好的學區房市場，可能會慢點降價，還能輕松出售，其他片區二手房，還會走下行壓力，直到僅有居住屬性，現在虹橋，河北區有的老破小門檻，已經到了二三十萬，已經跌無可跌了，再降價就不如收租金劃算了。

天津購房需求主要分為三大類，學區，剛需，改善，剛需群體今年是最理智的，也是受開發商被刺最嚴重的一群人。

無論河西，河東，還是環城遠郊區，只要有新房庫存量大的板塊，市場不好就開始降價促銷，沒辦法，一個和尚有水喝，三個和尚沒水喝，有的還會遮遮掩掩的降價，有的直接8折9折，雖然剛需群體大，但是市場庫存量更大，現在確實想不出來有什么辦法能夠讓市場止跌回穩。

不過同樣的新房市場，改善項目過的還算好點，隨著4代產品的陸續進入市場，加量不加價的產品被很多客戶青睞，無論南開河東，還是虹橋區，改善盤賣的比剛需盤好，單價總價都不低，總價三五百個起，我一直有疑問，天津本土購房群體還是有經濟實力，有錢人真多，大家對天津樓市的未來信心真的很足。

當然不排除新盤上市火一陣，項目少的時候，可以收割第一波，項目多了，需求量下來后，不排除繼續以價換量，今年河西，河東的新房的價格戰少不了，因為除了在售項目，今年還會新增土地出讓，項目太多了，對于開發商和老業主來說，都不是好事。

有消息說，7月1號后，新拍土地需要現房發售了，對于買房人來說算是好事，再也不用擔心爛尾了，所見即所得，但是對于開發商來說，過去的高周轉走不通了，前期拿地成本和投入增加，最后都會轉嫁到房價上，有人說這也是穩房價的一種方式，或許下個月就能看出來市場的變化了，估計敢拿地現房發售的房企不多了，又會淘汰一批房企，良幣驅逐劣幣的時代，也是篩選的時代，天津還會有好學區房，也有好產品，但是價格都不會便宜，我們在篩選房子的時候，房子也在篩選我們。

還是那句話，有多大能耐辦多大事吧，非剛需不買房不換房，沒人知道房價什么時候是底部，但是我們知道什么樣的房子適合自己居住，什么樣的學區是自己的目標，把房子當作消費品去看待，有些問題就能理解了，畢竟買房升值的時代已經一去不復返了。

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