文｜鄧浩志

6月5日，北京土拍單日攬金超130億元。其中比較受矚目的是貝好家再次拿地。項(xiàng)目位于昌平北四村，地塊由越秀+北京城建+未來(lái)科學(xué)城+貝好家聯(lián)合體以底價(jià)23.95億元摘得，成交樓面價(jià)約3萬(wàn)元/m2。

貝殼自2024年7月開(kāi)始進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，至今還不到一年時(shí)間，這已經(jīng)是它參與的第六個(gè)項(xiàng)目了。前五個(gè)項(xiàng)目分別位于西安、成都、上海、杭州、長(zhǎng)沙。其中西安項(xiàng)目為綠城代建；杭州、長(zhǎng)沙、北京項(xiàng)目均為合作項(xiàng)目；其他合作方均為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)公司。而成都、上海兩個(gè)項(xiàng)目則為貝殼自主操盤(pán)。貝殼正加速進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

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在現(xiàn)代商業(yè)史上，不少企業(yè)都死于業(yè)務(wù)多元化。雖然貝殼在房地產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)域已經(jīng)是領(lǐng)軍，甚至是處于壟斷地位的企業(yè)，但它的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)主要集中在房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道這個(gè)層面。當(dāng)今，幾乎半數(shù)以上的開(kāi)發(fā)商都要靠它賣(mài)房子，所以貝殼自己直接下場(chǎng)干房地產(chǎn)，真的能夠成功嗎？

很多和貝殼深入接觸的人都反饋，貝殼內(nèi)部管理是非常混亂的。這個(gè)賽道專(zhuān)業(yè)化程度高，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。從業(yè)務(wù)分類(lèi)上看，貝殼對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是100%的外行。光懂銷(xiāo)售，有客戶(hù)資源，但如果做不出好產(chǎn)品，提供不了好服務(wù)，缺乏對(duì)政府流程的熟悉，對(duì)市場(chǎng)偏好的認(rèn)知，缺少優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的融資渠道，缺乏開(kāi)發(fā)領(lǐng)域各個(gè)細(xì)節(jié)的經(jīng)驗(yàn)，能取得好結(jié)果嗎？我想這一定很難。

順帶說(shuō)一句，畢竟對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，不是挖幾個(gè)中海、萬(wàn)科的高管就能解決的問(wèn)題。早年，國(guó)內(nèi)中小房企都曾經(jīng)外聘過(guò)知名房企高管，部分甚至是明星高管，但卻幾乎無(wú)一例外最終都失敗了。原因多種多樣，有老板太主觀(guān)，有企業(yè)文化不兼容，有中層基層員工專(zhuān)業(yè)化程度低，也有架構(gòu)歷練不足等等。而過(guò)去貝殼的成功是建立在優(yōu)秀的二手業(yè)務(wù)模式+壟斷的客戶(hù)資源上，而這些優(yōu)勢(shì)，幾乎都不可能平移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，沒(méi)能提供多少有價(jià)值的加持。

如果找其他企業(yè)合作，各自發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，比如你開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)足，我找你代建；我客戶(hù)資源多，我來(lái)賣(mài)房子，還有可能取得不錯(cuò)的成績(jī)。但如果一手包辦，全程自行開(kāi)發(fā)，那要么注定失敗，要么得花較長(zhǎng)時(shí)間摸索，付出不低的學(xué)習(xí)成本。