樓市正在釋放新的降溫信號。中冶研究院最新數(shù)據(jù)顯示，5月，全國100個重點城市二手房均價每平方米13800元，環(huán)比跌幅擴大到了0.71%，這可不是個小數(shù)字。要知道，這已經(jīng)是今年連續(xù)第4個月下跌了，而且跌幅已經(jīng)快趕上去年市場最慘淡的9月了，當時環(huán)比跌幅是0.7%。去年924政策的效率逐漸消退，再加上關(guān)稅沖擊全面顯現(xiàn)，接下來的樓市走勢，怕是比想象中更復雜呢！

關(guān)稅的沖擊波讓六大城市樓市率先承壓。深圳、上海、蘇州、寧波、東莞、金華這6個城市受關(guān)稅影響最直接。5月，樓市成交數(shù)據(jù)已經(jīng)集體亮紅燈了。

蘇州的情況尤其突出，作為2024年對美出口額僅次于深圳的外貿(mào)大市，其對美出口占比在六成中位居第一，這直接導致5月二手房成交量從4月的6763套，驟降至5117套，環(huán)比下滑24%。為啥蘇州市場反應這么劇烈呢？

關(guān)鍵還得看供需結(jié)構(gòu)，新房主打改善型產(chǎn)品，二手房則以剛需為主，關(guān)稅沖擊讓企業(yè)承壓，這壓力傳導到消費端，收入敏感的剛需群體就率先選擇離場了。原本計劃購房的年輕人開始推遲置業(yè)計劃，這直接導致二手房市場降溫。

上海樓市的情況也很有意思，可以說是冰火兩重天。新房市場依舊火熱，5月又誕生了9個日光盤，高端改善產(chǎn)品持續(xù)領(lǐng)跑，但二手房市場已經(jīng)顯現(xiàn)出疲態(tài)。雖然成交量還維持在2萬套以上的溫和水平，但成交價環(huán)比下降，而且全網(wǎng)去蟲后的掛牌量突破了20萬套，創(chuàng)了近年新高。供大于求的格局下，即便上海這樣的一線城市，二手房熱度也難持續(xù)。

深圳的情況同樣不容樂觀。這個外貿(mào)大市5月二手房成交量再次跌破了5000套的榮窟線，部分熱點樓盤價格甚至回調(diào)到了去年漲價前的水平。以網(wǎng)紅盤華潤城為例，89平方米三房戶型，去年底成交價約1100到1200萬元，如今同戶型報價已降至998萬元，125平方米三房從去年11月的1520萬元成交價到近期業(yè)主報價1460萬元，且仍有溢價空間。龍華龍悅居64平方米兩房更是從去年9月的295萬元成交價跌至如今，業(yè)主報價不足280萬元。

那么市場會急點猛跌嗎？其實大家不必過度恐慌，當前市場無論是漲還是跌，幅度都已趨于平緩，只是摸底周期會被拉長。原本預計今年部分城市能率先止跌，但突發(fā)的關(guān)稅戰(zhàn)打亂了節(jié)奏。大量外貿(mào)行業(yè)從業(yè)者因收入預期波動推遲購房，直接導致樓市穩(wěn)定期延后。更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)政策工具箱已經(jīng)接近彈盡糧絕了。即便北上深等城市全面放開限購，恐怕也只能換取短期穩(wěn)定。在關(guān)稅站走勢不明朗，外部環(huán)境多變的情況下，市場震蕩將成為常態(tài)。

現(xiàn)在還能買房嗎？剛需和急需改善的購房者，如果遇到性價比高的產(chǎn)品，不妨抓住機會。如今，新房品質(zhì)顯著提升，成都、長沙部分樓盤得房率做到160%，廣州也能達到130%。在價格不變的情況下，這相當于變相降價。投資者則需要算好賬，重點關(guān)注左手筆。當前，銀行一年期定期存款利率僅1.3%，若房產(chǎn)租售比能達到2%至3%，持有收租反而比存錢更劃算。比如一套月租5000元，總價200萬元的房子，租售比達3%，比大多數(shù)理財產(chǎn)品更穩(wěn)健。

當樓市進入慢跌周期，盲目恐慌或激進入場都不可取。對于普通購房者而言，看清自身需求，把握產(chǎn)品性價比，才能在波動的市場中做出明智選擇。而關(guān)稅站的后續(xù)走向，或許才是決定樓市何時走出摸底期的關(guān)鍵變量。