文｜鄧浩志

“金九”廣州樓市表現仍低迷

金九快過去了，廣州樓市依然十分低迷，截止到9月21日，廣州本月新房網簽僅2700多套。上旬中旬合計2700，全月估計4000不到。什么概念呢？這有可能是廣州目前這個統計口徑范圍內，歷史上最差“金九”，直接就是爛銅爛鐵，比行業暫停半個月的春季還要差。十一黃金周呢？“銀十”呢？似乎大家已經不抱什么期望了。

具體板塊表現上，目前廣州各區庫存進一步攀升到超過27個月，越秀全區8、9個在售樓盤，一個月也就成交個10來套，去化周期達到夸張的90多個月。曾經皇帝女不愁嫁的天河區，也因為最近一年大批新盤扎堆入市，使得庫存也急速攀升到38個月。

前兩年樓市開始下滑，由于房企都不考慮郊區項目，于是廣州加大核心城區土地供應力度，結果核心城城區也出現了庫存積壓的情況。而庫存過去5、6年一直都比較低的黃埔區，也迎來了一波超級大盤供應潮。已售、待售的百萬平米級的超級大盤有5個之多。以至于某盤3周前開售，網傳當天僅賣了個位數。3周之后，這個項目全線大幅降價15%。開盤即降價，大幅降價，我干了地產25年，還第一次見到這種情況。這也導致了部分未開盤的項目在何時開盤，如何定價上陷入了極為嚴重的糾結。所以今年的“金九銀十”雖未過去，但結果已經是板上釘釘的事了。

樓市也迎來好消息

一是9月底央行宣布降準，降存量房貸利率，降二套房貸首付，這將對市場有一定的刺激作用。不過我認為，這波政策力度可能還不及517新政那一波大，市場會不會有1、2個月的階段性復蘇？我持保留態度。我更偏向于這波政策形成的是中度的長期的利好，而不是立竿見影式的。

另一方面是美聯儲的降息，更只是開始了進入連續降息周期的預期而已，真等到實實在在的資金回流，還有一段時間。更別指望直接影響到這個“金九銀十”了。

房地產行業的期望

如果說央行兩輪政策還不足以讓房地產市場全面復蘇，乃至見底回升，那我們還可以期待什么呢？我認為：央行為經濟復蘇做的事情是最多的，力度也是最大的，積極性也是最高的。而下一階段，希望財政、住建、發改等部門都能跟上，出臺有力的支持樓市復蘇政策，以形成合力，大勢反轉才可能有希望。單央行，多大的招，可能也只能部分提振而已。

既然市場和政策背景就是這樣，那房地產行業自身還能期望點什么呢？我覺得也只有降價這一條路可行。雖然房價已經降了不少，雖然部分地方政府已經暗示甚至明示不要再搞價格戰，但降價仍然是樓盤加快銷售的唯一辦法，也是房企解決當前資金緊張的最主要途徑。

我預計，今年11月開始，全國樓市將有一波大范圍大幅度的降價促銷行情。因為許多房企已經又一次陷入了資金極度緊張的狀況。價格如果能夠降一波，成交量也就能收獲一波。至于房地產業何時見底？房價何時見底？那就得看各部委何時都能出大招，也得看這些大招何時形成新的合力。