正文

　　2024年11月30日，多個(gè)地方城市開(kāi)始上調(diào)房貸利率。

　　對(duì)，你沒(méi)看錯(cuò)，就是你的月供還款又要上漲了。

　　——11月30日起，寧波房貸利率上漲至3.1%

　　——11月30日，杭州房貸利率上漲至3.1%

　　這是杭州自2024年11月8號(hào)第一次調(diào)高房貸利率至3%之后，不足30天內(nèi)第二次提高房貸利率。

　　——11月30日，蘇州房貸利率上漲至3.1%

　　這一個(gè)月內(nèi)，蘇州房貸利率從2.9%到2.95%，再到3%，再到今天的3.1%。

　　短短一個(gè)月的時(shí)間，蘇州四次調(diào)高房貸利率，等于一周一次的頻次在給大家漲月供；

　　我看了一下信息來(lái)源，發(fā)現(xiàn)是江蘇省統(tǒng)一提高了首套房房貸利率，確定江蘇省首套房房貸利率最低標(biāo)準(zhǔn)是：3.1%

　　也就是說(shuō)，江蘇省全境的地級(jí)市：南京、無(wú)錫、徐州、常州、蘇州、南通、連云港、淮安、鹽城、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州、宿遷等

　　全部執(zhí)行首套房房貸利率最低3.1%的政策。

　　這個(gè)消息出來(lái)之后，很多人說(shuō)“房貸利率”逆勢(shì)上揚(yáng)。

　　我看到這樣的言論感覺(jué)很可笑，因?yàn)檫@些人前幾天還在說(shuō)“樓市回暖”，今天又說(shuō)房貸利率提高是逆勢(shì)上揚(yáng)。

　　既然樓市回暖，那么利率上調(diào)就是必然，何來(lái)逆勢(shì)上揚(yáng)的言論？

　　因?yàn)橹灰獦鞘杏谢嘏内厔?shì)，上調(diào)房貸利率就是必然！

　　關(guān)于這種必然，我在這之前的文章里就告訴大家了、

　　就像我在2022年寫文章告訴大家一定會(huì)取消限購(gòu)、取消限貸，降低首付、降低利率一樣，能接收到信號(hào)并執(zhí)行的人太少了！

　　絕大多少人都是在事情“反轉(zhuǎn)”之后，才急急忙忙做出選擇。

　　真正能在趨勢(shì)發(fā)生之前就判斷、并做出決策的人太少了。

　　或許，這也從另外一個(gè)維度解釋了“為什么財(cái)富分配當(dāng)中，永遠(yuǎn)都是20%的富人擁有80%的財(cái)富”

　　01

　　首先，利率這件事兒

　　利率由2.9%上調(diào)至3.1%，對(duì)購(gòu)房者而言，到底意味著什么？

　　我給大家算一筆賬就清楚了。

　　——之前

　　按照2.9%的商業(yè)貸款標(biāo)準(zhǔn)、30年貸款200萬(wàn)等額本息計(jì)算，月供8324.6元，30年總利息是99.69元。

　　——現(xiàn)在

　　按照3.1%的商業(yè)貸款利率、30年貸款200萬(wàn)等額本息計(jì)算，月供8540.33元，30年總利息是107.45元。

　　也就是說(shuō)，因?yàn)橘J款利率調(diào)整，購(gòu)房者每個(gè)月的月供增加220元，30年總利息增加7.76萬(wàn)元。

　　我知道，相比房?jī)r(jià)、相比月收入，大家能買房都不缺這220元，也不怕30年多付7.76萬(wàn)。

　　但就感覺(jué)這錢給得有點(diǎn)“憋屈”，

　　為啥憋屈？

　　因?yàn)槊髅骶褪悄愣道锏腻X，但他就能伸手拿走，然后你既不能出聲，也不能阻止，完事他連一句謝謝都沒(méi)有.

　　但我想告訴大家的是：憋屈也沒(méi)用，大概率他們達(dá)成了某種共識(shí)。

　　不知道大家注意了沒(méi)有，房貸利率降至2.9%的政策，不過(guò)就執(zhí)行了十多天，

　　然后從廣州到南京、從武漢到長(zhǎng)沙、從江蘇到廣東、從湖北到湖南步調(diào)高度一致：

　　——11月8日，蘇州、廣州、南京等城市至今取消了2.9%的房貸利率，或上調(diào)至2.95%、或上調(diào)至3.0%。

　　——11月30開(kāi)始，全國(guó)一線城市、二線城市、部分三四線城市的首套房利率沒(méi)有低于3.1%的。

　　換句話說(shuō)，從2024年11月30號(hào)之后，中國(guó)960萬(wàn)平方公里的土地上，想房貸利率低于3.1%是不可能的。

　　不過(guò)可以肯定的是：房貸利率的錢，誰(shuí)都不愿意給，所以怎么降低月供，推薦閱讀文章《》

　　02

　　其次，為什么短短一個(gè)月，就上調(diào)了房貸利率呢？

　　換句話說(shuō)，之前說(shuō)好的因城施政，現(xiàn)在怎么變成了步調(diào)一致呢？

　　原因無(wú)他，就是銀行沒(méi)利潤(rùn)了。

　　房貸利率這件事，涉及兩個(gè)主體，一個(gè)是購(gòu)房者，一個(gè)是銀行，這兩者之間是競(jìng)合關(guān)系。

　　也就是說(shuō)，購(gòu)房者要想占便宜、降低率，這銀行就得吃虧、減少利潤(rùn)；

　　這銀行要想盈利，就得增加利率，這購(gòu)房者就得吃虧。

　　那么，現(xiàn)在房貸貸利率3.1%，銀行到底吃虧沒(méi)有？

　　換句話說(shuō)，這房貸利率有可能再次從3.1%降下來(lái)嗎？

　　來(lái)，我給大家算兩筆賬。

　　第一筆賬：安全線。

　　大家要明白，給咱們貸款的銀行都是商業(yè)銀行，而商業(yè)銀行自己沒(méi)有“鈔票”，商業(yè)銀行的鈔票都來(lái)自于央媽。

　　但央媽的錢可不是白給的、

　　央媽給商業(yè)銀行的錢也要收利息，這個(gè)利息的標(biāo)準(zhǔn)是1.75%。

　　而商業(yè)銀行的凈息差安全線是1.8%。

　　在幾個(gè)月之前我看銀行業(yè)的凈息差數(shù)據(jù)還在1.6%，但今天寫文章又看了一眼：才1.54%。

　　也就是說(shuō)，商業(yè)銀行的凈息差已經(jīng)大幅低于安全警戒線了！

　　第二筆賬：虧錢。

　　央媽給錢是1.75%，當(dāng)前的凈息差是1.54%，兩種之合是3.29%。

　　也就是說(shuō)，現(xiàn)在首套房的房貸利率3.1%，對(duì)于商業(yè)銀行而言仍然低于當(dāng)前的凈息差1.54%的標(biāo)準(zhǔn)。

　　而之前2.9%的房貸利率，商業(yè)銀行還給央行的利息是1.75%，息差只有1.15%

　　所以，很多商業(yè)銀行調(diào)高房貸利率至3.1%，還一臉哭喪的說(shuō)“我們不賺錢”這件事是真的。

　　另外，按照最新的貸款市場(chǎng)利率報(bào)價(jià)LPR基準(zhǔn)來(lái)看，房貸適用的5年期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)是3.6%

　　為啥是3.6%呢？

　　大家要清楚，無(wú)論央媽還是商業(yè)銀行，其發(fā)布的每一個(gè)數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)都是經(jīng)過(guò)極其復(fù)雜的精算的。

　　所以5年期房貸利率LPR基準(zhǔn)線3.6%不是憑空想象出來(lái)的，而是精算過(guò)的。

　　其邏輯就和我前文給大家計(jì)算的一樣。

　　——3.6%減去1.75%等于1.85%，剛剛好高過(guò)銀行凈息差的安全線1.8%。

　　所以，按照咱們當(dāng)前在LPR基準(zhǔn)線上調(diào)基點(diǎn)、下調(diào)基點(diǎn)從而調(diào)高、或者降低房貸利率的做法，

　　本質(zhì)上就是讓商業(yè)銀行跟隨市場(chǎng)自行調(diào)整。

　　所以，從這個(gè)維度看，目前首套房貸款利率3.1%確實(shí)是低的。

　　但是，

　　如果按照中國(guó)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)之錨[中長(zhǎng)期國(guó)債收益率]和[實(shí)際利率]來(lái)看，我們目前的貸款利率還可以下降。

　　先來(lái)說(shuō)說(shuō)中長(zhǎng)期國(guó)債收益率——

　　大多數(shù)購(gòu)房者搞不懂，我為啥要說(shuō)'中長(zhǎng)期國(guó)債收益率’這玩意對(duì)房貸利率的影響是什么？

　　我簡(jiǎn)單地和大家解釋一下。

　　無(wú)論是央媽批發(fā)“錢”的利息1.75%，還是商業(yè)銀行政策性貸款的2.25%，這些標(biāo)準(zhǔn)的由來(lái)，

　　本質(zhì)上都是以中長(zhǎng)期國(guó)債為標(biāo)準(zhǔn)的。

　　而中長(zhǎng)期國(guó)債收益率在過(guò)去20年最低也就在2.5%到2.6之間，現(xiàn)卻“干”到了2.2%，10年起國(guó)債收益率甚至一度創(chuàng)20年新低！

　　為此，央行還借入國(guó)債，來(lái)穩(wěn)定國(guó)債收益率！

　　所以，如果中長(zhǎng)期國(guó)債收益率穩(wěn)定在2.5%或者2.6%之上，那么房貸利率在3.1%是大概率事件；

　　如果中長(zhǎng)期國(guó)債收益率穩(wěn)定在2.2%或者2.2%之下，那么房貸利率在2.7%到2.9%之間是大概率事件；

　　所以按照當(dāng)前2.2%的中長(zhǎng)期國(guó)債收益率來(lái)看，目前3.1%的房貸利率是略高的。

　　再來(lái)說(shuō)說(shuō)實(shí)際利率——

　　這個(gè)維度有點(diǎn)復(fù)雜，我之前寫過(guò)文章，好幾個(gè)伙伴私信說(shuō)“看幾遍都沒(méi)看懂”，所以放棄嚴(yán)謹(jǐn)性，直接比喻。

　　——假如你去貸款一百萬(wàn)，年利率是5% ，白紙黑字寫的，這個(gè)利率是不會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化而變化的，那么這就是名義利率。

　　你貸款一百萬(wàn)，用這100萬(wàn)投資，回報(bào)率是5%，剔除通脹率2%，那么3%就是真實(shí)利率。

　　從目前國(guó)內(nèi)的真實(shí)利率水平來(lái)看，真實(shí)利率大概在1.8%到2.0%之間。

　　所以，從刺激經(jīng)濟(jì)的角度看，理論上房貸利率要貼近真實(shí)利率才當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)情況。

　　可理論永遠(yuǎn)是理論，實(shí)際情況卻千差萬(wàn)別。

　　比如——

　　執(zhí)行首套房貸款利率最低3.1%這件事，就是地方城市、商業(yè)銀行、央媽結(jié)合市場(chǎng)行情，權(quán)衡利弊之后的“定奪”。

　　另外，像廣州部分項(xiàng)目，其住宅的租金回報(bào)率都可以達(dá)到2.6%，已經(jīng)超過(guò)中長(zhǎng)期國(guó)債收益率，超過(guò)真實(shí)利率。

　　哦，對(duì)了，如果你認(rèn)真看文章到這里，那么你會(huì)收獲硬核知識(shí)：資產(chǎn)估值

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是項(xiàng)目的租售比超過(guò)中長(zhǎng)期國(guó)債收益率，那么這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格就屬于低的狀態(tài)，也就是低估值！

　　那么，哪里有這樣低估值的項(xiàng)目，掃描下方二維碼，我會(huì)在直播中告訴大家。

　　在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

　　03

　　最后，說(shuō)幾點(diǎn)！

　　1、選擇

　　銀行比較雞賊，他們也清楚這些“彎彎繞”的邏輯。。

　　所以，樓市上行、利率高的時(shí)候，房貸合同都簽“死當(dāng)”。

　　也就是說(shuō)，不論市場(chǎng)如何、基準(zhǔn)利率LPR怎么變化，購(gòu)房貸款都按照“死當(dāng)”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　現(xiàn)在利率處于低位，所以給購(gòu)房者的選擇是3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月，全部都是“活當(dāng)”合同。

　　之前很多人問(wèn)我，房貸合同利率的期限到底選3個(gè)月、6個(gè)月、還是12個(gè)月？

　　那我問(wèn)大家：你把貸款合同都看完了嗎？看完了你又能怎么樣？

　　按我的經(jīng)驗(yàn)，高利息的時(shí)候和銀行簽“死當(dāng)”合同容易，低利息的時(shí)候和銀行簽“死當(dāng)”合同很難。

　　所以，3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月區(qū)別大嗎？

　　只要是“活當(dāng)”合同，他們從你兜里掏錢的時(shí)候就會(huì)理直氣壯。

　　所以，省點(diǎn)心，直接12個(gè)月！

　　2、市場(chǎng)還是熱了

　　銀行敢把房貸利率上調(diào)，除了前文說(shuō)的因素之外，還有一個(gè)重要原因，就是：樓市確實(shí)熱了。

　　樓市如果和之前一樣，他們真不敢‘嘚瑟’

　　可現(xiàn)在樓市熱度起來(lái)了，他們不僅敢嘚瑟，還敢從你兜里掏錢。

　　說(shuō)到底，樓市復(fù)蘇了，他們才敢豪橫地告訴大家：對(duì)，我就漲了，說(shuō)不準(zhǔn)以后還漲。

　　所以，過(guò)這村、沒(méi)這店，漲字為先！