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2月28日，北京通州區(qū)八里橋FZX-0401-6044、6049地塊（簡稱“八里橋地塊”），進入用地預申請流程。

一周前，它出現(xiàn)在北京2025年第二輪供地清單里。

它這次被激活，是比較幸運的。

去年12月27日，北京2024年第七輪供地清單有9宗地，八里橋地塊位列其中。

另有五宗地：海淀寶山村0016和0017；石景山黃莊村0002和002；石景山西黃村640、648、649、650；通州潞城0705、0706、0707、0708、0810地塊（簡稱“潞城地塊”），過期了。

也就是說，供應9宗地，最后只成交了3宗：保利+金茂拿下朝陽三間房兩地塊，中海地產拿下昌平0029地塊。

同樣是通州地塊，潞城地塊卻比較"慘”，即便曾出現(xiàn)在2025年第一批供地清單里，甚至傳出被某房企發(fā)布了招標計劃，但最終依然不了了之。

北京土拍的流程是：1、進入供地清單；2、進入預申請；3、上架；4、申請受理；5、競拍。

由于多種原因，一些地塊會止步于預申請之前。當然，也不排除進入競拍環(huán)節(jié)，偶爾會出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象。

最近這段時間，花姐觀察到，通州的土拍，有點不按常理出牌。

其異常表現(xiàn)，體現(xiàn)在三宗地上：

1、八里橋地塊"二進宮"后，成功進入預申請階段；

2、通州梨園強力家居FZX-0303-6007地塊“空降”，不僅“變性”，容積率也變得超低；

3、潞城地塊兩次進入供地名單，兩次未激活。

它們都是有故事的。下面，花姐來逐個解析。

一、八里橋地塊：河景與地鐵下穿

八里橋地塊由6044、6049地塊組成，將于4月初產生競拍結果。

它們的總占地3.47公頃，規(guī)劃地上建面8.68萬平方米，交易起始價23.29億元，起始樓面價為2.68萬元/平米。

這個價格是高還是低？

往東1000米是縵云ONE，由珠江投資開發(fā)，合生創(chuàng)展操盤，在2024年5月開盤，一期供應218套，網(wǎng)簽125套，成交均價6.96萬元/平米，總成交價19.63億元。

在通州樓市，縵云ONE是個“另類”，197平米、215平米、261平米和338平米四類純大平層戶型，填補了區(qū)域空白。

它的成功，有合生縵系品牌的加持。但八里橋雙地塊，也有縵云ONE不具備的優(yōu)點：河景。

它們的正南方向，緊鄰通惠河，均為純居住用地，容積率2.5——縵云ONE為2.65，限高48米。6044地塊地上建面3.33萬平方米，6049地塊地上建面5.45萬平方米。

北京缺水，正南面的河景房，可謂是鳳毛麟角。

花姐預計，這兩個河景房的售價預計在7萬元/平米，如果以底價成交，4.4萬元/平米的縫差，買家回報相當豐厚。

當然，好地塊的爭奪，也會異常激烈。

實際上，它們也是地鐵盤，距離地鐵22號線永順鎮(zhèn)，只有100-200米。這條地鐵線，亦稱平谷線，西起朝陽區(qū)東大橋，東至平谷新城，全長81.82公里，預計2025年底建成通車。

根據(jù)地圖，這條地鐵線可能會從6049地塊的地下西北角穿過，帶來一定的噪音和震感。

另外，它們的西北面兩百米處，有一條鐵路線和八里橋鐵路貨場，將西面通道"隔斷"了。再往西500米是通燕高速。

二、梨園地塊：“變性”與超低容積率

梨園6007地塊一出現(xiàn)，北京地產圈就炸鍋了。

它是一塊純居住用地，占地面積1.27公頃，地上建面2.16萬平方米，容積率只有1.7，距離地鐵八通線梨園站約800米。

它東面一路之隔，是招商云璟攬閱，土地面積約1.60萬平米，建筑規(guī)模約3.47萬平米，容積率2.17，控高36米（局部48米），樓面積2.86萬元/平米，銷售指導價6.2萬/平米。

一路之隔的地塊，容積率差異不小，一個1.7，一個2.17。如果成交樓面價差異不大，后來者就成了背刺者。

目前，招商云璟攬閱已取證馬上要開盤。業(yè)內人士紛紛猜測，招商蛇口也會把6007地塊攬入囊中。但不到最后一刻，一切都有變數(shù)，土拍是公開、公平、公正的。

6007地塊很有故事。

在去年9月份，它曾出現(xiàn)在6001地塊的土拍文件里。當時，它的編號還是FZX-0303-0133，用地性質為F3其他類多功能用地。

這個其它多功能用地，實質是產業(yè)用房。

根據(jù)北京市通州區(qū)人民政府專題會議紀要（2021年第184 期），由北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)梨園村村民委員會，以單價11236 元/平方米，回購FZX-0303-0133地塊產業(yè)用房，回購面積約4萬平方米。

當時，它的用地規(guī)模為1.3公頃——沒變，地上建面為3.99萬平方米——現(xiàn)在降至2.16萬平方米，建面恰好等于村委會回購的面積。

在6007地塊拍出后，0133也搖身一變，變成6001地塊，不僅“變性”了——由"F3其他類多功能用地"變成"R2二類居住用地"，還把容積率從3.08降至1.7。

這種土地“變性”術，是比較罕見的。但，存在即合理。

三、潞城地塊：命運多舛與緣分

潞城0705、0706、0707、0708、0810五地塊，命運多舛。

2月25日上午，它出現(xiàn)在2025年北京商品住宅用地推介會上69宗地名單里，沒有說明具體供應時間。

潞城地塊起了個大早，卻趕了個晚集。

它曾在去年第七次、今年第一次清單都出現(xiàn)過，但都沒有被激活。

今年首次清單里的其它三宗地，順義新城86、93、96地塊，被本土國資托底；順義后沙峪2007、2008地塊被華潤置地60億底價拿下；海淀樹村0035-1地塊將于3月18日產生結果。

當然，潞城地塊也有過被企業(yè)提前招標的緋聞，但最終沒有下文。

潞城五地塊，用地面積7.44萬平米，地上建面17.88萬平米，容積率約2.4。

在花姐看來，它有三大優(yōu)勢：

1、一次性供應四塊住宅用地，每塊建面3至4萬平米，大小適中；

2、景觀很好，西南面緊鄰北運河，是河景房；

3、交通及配套發(fā)達。西北方向緊挨北京城市副中心站，是亞洲最大地下綜合交通樞紐，地下建面128萬平米，地上建面139萬平米，將于2025年通車。

此外，地鐵6號線北運河東站、地鐵22號線副中心站，就在潞城地塊北面100-200米處。

有好的景觀，有好的交通和商業(yè)配套，潞城地塊注定是一塊璞玉。

它只是在等待有緣的買家。

花姐點評：

通州，有北京城市副中心的名頭，占盡了地利人和。

前不久，北京印發(fā)平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理技術要點，城市副中心（通州區(qū)）可參照執(zhí)行。

它有一個關鍵，封閉陽臺算一半建面面積。按照建筑規(guī)范，封閉陽臺全計入建筑面積。

和北京城六區(qū)相比，這是一個莫大的福利。

或許基于這一點，八里橋FZX-0401-6044、6049地塊抓緊復活了，梨園6007地塊也迅速改頭換面了。

甚至，潞城那五兄弟也想著賣個更好的價格呢。

有了政策東風，通州土拍市場將進入加速度階段，不斷調整出牌的順序，也是很正常的。

不按常理出牌，背后就有精彩的故事。