房財經網3月24日，北京有兩宗地進入用地預申請流程。

一宗是通州區梨園強力6007地塊，一宗是朝陽區平房鄉黃杉木店2107地塊包。

由于后者總價起價126億元，把前者的光芒遮住了。其實，6007地塊的容積率只有1.7，是個豪宅胚子。

這兩地塊的預申請受理時間是一樣的，自2025年3月24日起至4月22日下午17:00。

截至目前，北京第二批供地清單的6宗地里，通州八里橋6044、6049地塊將于4月8日誕生買家。

剩下的海淀半壁店0003、0004地塊，昌平新城0026、0033、0036地塊，以及延慶新城0001地塊，都還沒有動靜。

它們的供地有效期，只剩下6天了，速度的確有點慢。

花姐是個喜歡湊熱鬧的人，今天也來聊聊黃杉木店2107地塊包。

它由兩宗地組成，分別是平房鄉2107-01、02、03地塊，孫河2902-73綜合性商業金融服務業用地，總占地14.83萬平米，規劃建面28.27萬平米，起拍價126億元。

這個組合包，是臨時拼湊的。

在2月21日公布的用地清單里，平房鄉地塊是獨立出現的。一個月后，孫河地塊空降而來。

從諸多文件可以發現，它們被組合在一起的時間，是在3月13日之前。

孫河地塊的建設工程用地測量成果報告書核發，是2025年1月5日，比平房鄉地塊晚了將近77天。

這是土拍出讓中，一次典型的肥瘦搭配。

毫無疑問，平房鄉地塊很"肥"。

它位于東五環內，西邊緊鄰著名的星河灣。住宅地塊也足夠大，01地塊占地面積3.01公頃、地上建面7.82萬㎡，03地塊占地5.43公頃、地上建面14.11萬㎡，其容積率均2.6，限高80米。

若拿星河灣的二手房價格做參照，預計這兩新地塊的房價，至少在10萬元-11萬元/平米左右。

它的起拍樓盤價為5.75萬元/平米。而往東2.7公里的保利三間房地塊，樓面地價為5.05萬元/平米。

如果扣除孫河商業地塊6.41億元起拍價，僅平房鄉地塊的起拍價，就將近120億元。

這是個什么概念呢？

在北京去年土拍中，中海新城153億元拿下朝陽“酒仙橋+十八里店+小紅門”組合；中建智地112億元拿下朝陽“酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園”組合；中海地產110億元拿下豐臺萬泉寺地塊。

如果按此排列，平房鄉地塊至少能排到第四位。

既然大家都知道平房鄉地塊又美又肥，那就給它搭點"瘦"的。

于是，孫河地塊就登場了，加入了平房鄉地塊組合。

這種拉郎配式的組合，曾在中建智地的組合包出現過。

當時，除了北京宸園和中建璞園PARK，還有朝陽園的酒店和商業——包袱更重，起始價為20.2376億元。

但中建智地扛過來了，北京宸園和中建璞園PARK的住宅，都賣得很好。

不過，這次平房鄉與孫河鄉地塊組合，沒有朝陽第三個地塊組合包——三間房地塊包那么幸運。

三間房地塊原本由四塊地組成，在上架時，0020多功能地塊突然消失——規劃地上建筑面積4.34萬平米，剩下了兩個住宅地塊和幼兒園。

實際上，即便平房鄉地塊不增加孫河商業地塊，絕大部分地產商也不敢去拿。畢竟，它一出手就是120億元起步。

況且，這塊地也不是想象中那么完美，花姐認為至少它有四個弱點：

1、幼兒園問題

02地塊是托幼用地，位于01地塊東南角，用地面積5253平方米，占了六分之一。但土拍文件留下了活話——效仿了中建智地北京宸園，后期可結合方案與01地塊統籌布置。

如果按照它目前所在位置，勢必影響了樓棟排布。

花姐做了一版建議，把幼兒園挪到西北角。一是不讓幼兒園的吵鬧影響到01和03地塊；二是令01地塊的前幾排房子更完整，與03地塊渾然一體。

2、街坊路問題

02地塊蠻大，占地5.43公頃、地上建面14.11萬平米，土拍文件讓它建一條南北走向的街坊路，寬11米。

如此以來，02地塊要分成東西兩個組團。

花姐也做了一版建議，街坊路將地塊東西對半分，然后兩個組團大門設在街坊路中間，進行呼應。

3、高壓線問題

在土拍文件中，平房村地塊東邊50米處，有一條110千伏的高壓線，尤其是03地塊邊上，有四個高壓線塔。

這和海淀功德寺和樾玉鳴有點相似——已明確會入地。平房村地塊這些高壓線，何時能遷走或入地，是個問題。

4、非地鐵盤問題

雖說平房村地塊位置不錯，地鐵6號線就在緊挨著的朝陽北路。但距離青年路站有1公里。

花姐還發現，03地塊西南角對面，有一處加油站，也不清楚何時會搬走。

不過，好在朝青板塊的新房不多，平房鄉地塊往北2.7公里的御翠園，高層有約400套房源在售，成交均價7.8萬/㎡。它緊挨著地鐵3號線。

花姐點評：

有句俗話說得好，再精的買家，也精不過賣家。

朝陽區賣地塊組合包，技藝越來越爐火純青。

但把孫河商業地塊打包進來，有的開發商可能要打退堂鼓了。

如此大的體量，想在東五環邊上賣出10萬+，還是有點難度。

關鍵問題是，資金沉淀太大。

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