作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

近期，不少城市接連傳出高價地王，大有新一輪地王潮襲來的既視感。

比如

●2月25日，上海市靜安區協議出讓一宗地塊，樓面價達到16.23萬/㎡，創下了上海市協議出讓地塊新高，問鼎上海新的“單價地王”。

●3月11日，成都高新區大源地塊，在11家房企130輪爭奪下，價格由起拍價15.84億元一路升至27億元，最終花落招商蛇口。除了超7成的溢價率，這宗地塊也憑借31700元/㎡成為成都新的單價“地王”。

●3月18日，北京土拍市場上，海淀區一宗僅有4萬平米的地塊，被拍出了75.02億天價，溢價率27.93%，樓面價10.23萬/㎡，打破了北京土地市場上歷史單價紀錄。

●3月25日，杭州共賣出4宗地塊，全部溢價成交，平均溢價率52%，共收金101.53億元，其中最熱門的是水電新村地塊，經過72輪激烈競拍，成交樓面價達7.74萬元/平方米，總價52億元，成為杭州宅地新“地王”。該地塊地理位置優越，周邊豪宅掛牌價超10萬元/平方米。

除這些城市之外，蘇州、鄭州和深圳等區域，在近期的土拍過程中，其地塊的溢價率也正不斷上升。

簡析：

據波哥看樓市觀察，上述土拍的熱潮在一線城市，向長三角和中西部核心城市之間此起彼伏，在成交價格、溢價率和競拍頻次上，都再現了過去的熱度。

從上面典型案例，也可以看出本次的土拍熱度，主要有以下幾個特點：

● 一是，集中于一線和強二線城市，并且推出的相關地塊的位置都很好，同時在具體的容積率等規劃指標上，基本都是中低密度地塊，也沒有什么保障房等配建要求，十分的干凈純粹，而又眾多優勢集于一身——城市、地段、指標、無配建等，加上不限價等，給了開發商非常大的想象空間，不熱都不行。

● 二是，這些城市，基本都屬于本輪低潮中有更強抗打能力的城市，人口眾多、產業發達等基礎條件，都是屈指可數的主要核心城市，也一直是各房企排兵布陣的重點區域，如今，此類相關城市迅速推出有關的“肥肉”類優質地塊，引發追捧和激烈拼殺，也很正常了。

● 三是，業內都注意到了，本輪競爭的另外一個特點，就是在房企上，基本皆為央國企和混改類房企為主導，民營房企的身影很少。

比如，在上述的北京海淀地塊的爭奪中，就引來了中海、保利、金茂、招商+華潤、越秀、首開、建發、綠城、中建三局、海開等優勢房企。

那么，反過來，即為，其他一二線或三四線城市的情況，目前來看仍然不容樂觀，能有效成交或略有溢價就不錯了，這跟上述城市的反差很明顯。

例如，3月27日，招商蛇口與貝殼聯手在長沙雨花區，以底價66580萬元，摘牌了一塊72.4畝、容積率2.6的宅地。

也就是講，總體上，在城市分布、拿地主力、競爭力度等三大角度上，出現了明顯的熱冷不均、城市分化、地塊供應優中選優等特征，譬如，在地塊推介上，各個城市基本都把自己珍藏版優質地塊拿出來了，以便保證有效去化、拉升熱度和加持區域市場。

因為房企也非常地謹慎，優勢不明顯的地塊，無人問津是非常有可能的結果，更別說什么爭搶了。

再者，就是土怕情況會迅速傳導到銷售端，一旦流拍或波瀾不驚的，就將會加重銷售端的寒氣，也會拉垮穩地價、穩市場等預期和信心。

所以，各城市都把最好吃的菜端上桌了。

區域分化、結構性暴熱，逐步傳導到銷售端和其他城市，將是現實的整體特征。

從局部性小熱潮，向更多城市輻射的大熱潮，還有很長的路要走。

下面再簡單說一個問題：

在本輪地王潮的策動下，房價會不會上漲？會大漲嗎？

大漲，不可能，大勢所在、壓力依然巨大，這點大家都知道，就不扯了。

周期不一樣了，以前05、09、13和16年那幾次的地王潮的出現，正處于大趨勢和市場高速發展的階段，前中后端完美閉環，沒有什么銷售壓力，而出現了全國性的地王潮，而現在今非昔比，市場寒風凜冽，近8億庫存壓在市場上，更廣區域性的上漲根本不要想了，沒有任何的支撐點。

而房價到底會漲嗎？

其實，這個問題上面，也已經提到了，會上漲，但也是區域性和結構性的。

普漲和暴漲，也不可能。

即使在同一個城市，也會出現一定的分化，比如城中和城郊、比如產品形態所定位下的客群結構不同等，即使有上漲的信號和風勢的加持，區域和房企之間，必然會出現快速的分化，尤其是對眾多的房企來說，在中心城區上漲的趨勢出現后，對那些被庫存壓得喘不過氣來的房企而言，快速有效出貨、根據庫存情況來控貨才是他們最真實的選擇，進而保證自己最后能喝到一點房價上漲的熱湯，這或許更現實。

為啥，價格會上漲？

主要是兩點：

◢ 其一，地價上漲，一般而言，必然導致房價上漲，而且又處于熱點城市的核心區域，在低密高配類新版偏豪宅型產品的推動下，此一輪新改善類的產品基本都將瞄準了相關城市中的高端人群，他們不是缺錢，而是缺乏能夠有效適配他們需要的產品。

在不限價的環境中，只要你的產品足夠牛逼，搞定這部分客群并不難，因為這個需求真實存在。

此外，說實話，以前的所謂改善類的產品，因為受限于過去眾多的規劃指標的約束，基本皆為上一個階段思維模式下的產物了，經過一段時間風雨的侵襲和洗禮，在當下，人們對好房子的認知也發生了很多的變化。

開發商為什么敢賭那么高的地價，是他們喝多了嗎，肯定不是，沒有這樣膚錢。

并且都是一眾央國企，都要進行審查和考核的，也是最謹慎的一撥人。

沒有系統性和深度的研判，他們敢隨便出手？

正反邏輯，皆可表明，在上述熱點城市價格上漲，基本已然清晰可見了。

比如，上述杭州的地塊，其周邊二手房為10萬元單方，可拿地單價每平米已到7.74萬元，這個開發商傻嗎？

◢ 其二，近年來，各地都在緊縮和控地、通過城中村改造和存量房收儲等，去化周期也在不斷改善，疊加這些中心區域的優質宅地的釋放，借助中心地段地塊的地價來推動本區域內及全城的房價，這已經是一個共同的主要策略。

而對購房者和市場來講，熱點城市的中心位置只有那么多，是真正的稀缺資源，搶到就是賺到，這點毋庸置疑。

這些熱點城市，在供需兩端慢慢出現新的態勢和變化，逐步在解鎖高庫存的壓力，但尚未達至全城的高度（個別城市如深圳除外），點火中心城區宅地，借助火勢漸漸蔓延到周邊及城郊，在買漲不買跌固有心理的托舉下，新地塊新產品的高價格的出爐，必然會引發市場層面的眾多漣漪，價格的傳導和口口相傳的力度就會顯現出來。

區域性房價上漲，也就又有了堅實的支撐。

◢ 其三，經過本階段市場低迷的深刻教育，國內各地的眾多中高端人群，在資產和財富配置上，也出現了一個新的變化——即不斷向高能級城市及其核心地段遷移，這個趨勢，這幾年非常的顯性化，不差錢、要抵御市場寒風、要保值增值、要加持三代等的基業，進駐優勢城市核心地段和優質物業，永遠是一個不二的選擇，自古以來皆然。

基于此，波哥看樓市認為，此一輪土拍熱潮，就是為全國性的此類中高端人群提供了一個強大的財富避險和資產高效配置的選擇模式，而不再是一個城市的簡單視角了。

主流城市、主流區域和地段，優質的固定資產，言其為堪比黃金，并不為過，畢竟，主流和核心就那么幾個而已，稀缺就是價值得以不斷提升的最大籌碼。

東京、首爾、溫哥華、紐約等，皆為典型的國際性案例，人多、產盛、商旺，房貴，殊途同歸，無他爾。

由此觀之，城市分化、區域裂變、優質資源的強大吸附能力等，2025年開始，于當前寒潮的裹挾下，這個趨勢將更加清晰可見。

過去，你好我好大家好的時候，看不出來；然而，近年來，疾風知勁草、青松傲霜雪，趨勢反轉、價值回歸，大魚躍龍門、小魚守本土，規律使然，昭然若揭。

中國，也深刻迎來了新一輪資產和財富律動的大潮，更加趨于理性和客觀了。

眾人拾柴火焰高，主流和熱點城市，其房價上漲，其指向和態勢，已躍然紙上。

據波哥看樓市觀察，本輪區域性和結構性地王潮的出現，實際上釋放出了三個信號：

? 第一，國內的救市和調控成績卓然，止跌回穩的效果逐步彰顯。不然，如果，各城市庫存仍然高企的話，即使再怎么優質的地塊，想拍出區域或全國型的地王，只能是自己的夢想而已。

? 第二，樓市回暖，需要主流城市來引爆。而引爆，在政策和市場端的眾多刺激，其效應越發低弱，需要快速回到源頭來策動，地價上漲、房價上漲、市場追捧、信心回歸，民歡企樂等，這個正向循環的模式，一直沒有變過。

漲價去庫存、漲價去提振，這個模式又回來了。

也即，樓市的救市方略，不一樣了。

? 第三，從歷史和國際上觀察，依托巨量人口和優質產業加持的城市，也一直是國內外產業、城市和經濟等不斷走強走高的核心推動力之一。

因而，從這些優勢城市引爆，形成蘑菇云效應，在其其他區域才有可能展現出“籠蓋四野”的終極局面。

世界、國家、城市、產業、企業、市場、民眾等，各類元素也在不斷分化和重組，強者恒強，大勢所趨，也深度牽引著中國樓市的大變化。

房價上漲，僅為客觀趨勢和規律之結果和表現，罷了。

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