最近，小易私信里，詢問二手房的粉絲，突然多起來了！

關注的焦點無非這么幾個：

1、賣家：房子掛牌了幾個月，看房的也有，狠狠砍價的更多，就是賣不出去！真是難買得很！

2、買家：在海口，買新房和買二手房，哪個更劃算？

今天，小易就嘗試回答粉絲這兩個問題。

01海口二手房，越來越難賣了？

回答這個問題前，我們需要先了解下二手房市場的基本面！

權威二手交易平臺貝殼數據顯示：

從今年2月開始，海口二手房的成交均價一直處于下跌狀態，已經連跌了3個月。

均價從1月的1.57w/㎡一路跌到了4月的1.41w/㎡，累計下跌超過10%！

圖源：貝殼找房

越來越賣不上價，就是赤裸的現實。這種價格表現也實在讓人崩潰！

而從交易和新增掛牌情況來看：庫存還在迅速狂增！

我們同樣來看一組數據：1-4月，全海口貝殼平臺的二手住宅成交量為2170套，而掛牌量，達到了驚人的15203套！

算一下去化比例，僅有不到15%，剩下的13000多套，全部成為了庫存房源！

根據測算，整個海口的在售二手房存量，可達到數萬套！

從這個角度來說，賣出一套二手房，真不是一件容易的事！

那么，在海口要賣出一套二手房，究竟需要多久？

什么才是影響成交周期的主要因素？

小易統計了貝殼找房真實的市場成交周期數據。

說實話，海口27個片區二手房的成交周期，差異相當之大。

直接上圖：

從4月海口二手房成交周期來看，大致可以分成四個月內、半年內以及一年內三個成交周期。

而且拿近期成交量TOP4的海甸島、遠大、江東和海口灣來看，出了排名第四的海口灣，前三區域對比3月平均成交周期，都在拉長。

圖源：貝殼找房

分別環比增長了18天、28天和1天。

的確越來越難賣了。

首先，我們來看平均4個月內成交的片區，也就是榜單的1-9名。

既包含了金盤、明珠、海口灣、白龍、和平南等生活便利的傳統老城區域，也有如觀瀾湖、西海岸南片區、椰海大道等城市界面較新的區域。

這些區域4月成交總量為135套，約占單月成交量的22%左右。

其中，椰海大道和海口灣片區成交相對集中，其他片區成交量比較平均。

小易留意到，海口灣片區，不僅占據了海口交通便利和海景的雙重優勢，同樣也是掛牌房源大幅降價的集中區域，也是海口除少數頂級書包片區二手房外，房價在近一年中相對保值的區域之一。

圖源：貝殼找房

平均賣出時間在4個月-半年的區域也有9個，總成交套數高達308套，占比一半以上，是支撐全市二手成交的絕對主力片區。

其中，既有長期霸榜成交套數榜單的海甸島，也有秀英紫園、江東等頂級書包所在片區。

出乎意料的是，海甸島作為全市二手房流通最多區域，平均成交天數高達174天，接近6個月。

一位業內表示，海甸島盡管在餐飲、教育、生活便利度等方面占據優勢，但從成交群體看，以島外或新海南人為主，加上部分二手房房齡較久，掛牌量大，實際的銷售周期并不算快。

而對于海甸島九小僑中、江東新區北師大書包房以及西海岸紫園片區書包房，因為單價或者總價偏高，盡管熱度很高，但具有支付能力的買家相對較少，成交周期較長。

部分北師大二手書包房價格

最后，成交周期在半年以上的片區，主要包括龍昆南、國貿、遠大、府城等9個片區。

其中龍昆南、國貿、府城等區域屬于核心主城區，生活交通便利，但普遍在售房源的房齡較長，比如龍昆南片區，如昌茂現代花園、亞洲豪苑、四季華庭等小區，房齡普遍在20年左右或以上，產品競爭力遠不及年份較新的周邊次新或10年內房源。

此外，西海岸遠大片區也值得一提。

作為去年以來片區成交量僅次于海甸島的第二大區域，平均掛牌出售時間卻長達8個月之久，似乎讓人費解。

原因主要有兩個方面：一是西海岸新房、二手房貨量相當充足，選擇面寬。

二是在去年新房開打價格戰后，價格不斷下探，個別項目甚至形成二手房倒掛，不少考慮購買二手房的客戶轉而購買新房。

最夸張的，還是瓊山周邊板塊，平均銷售周期達到800天以上！當然，這屬于極少的個例，在這里不做參考！

總體來看，海口二手房新增掛牌量遠大于成交量，價格下行，成交周期拉長將長期存在。

至于粉絲朋友提出的第二個問題，

小易的建議是：如果是預算不高的剛需購房，追求實惠可以選擇二手房；如果看重居住品質，則可以考慮新房！

其實，兩者一直是相互博弈的左手和右手。

但實際上，新房卻擁有更多的市場主動權。

這話怎么講？

新房市場競爭空前激烈，尤其是產品力的內卷更是透到了骨子里。

銷售或者最終交付之前，新房有太多可以加碼的變量！

比如，把裝標做的更好，公攤更低，園林更美，價格更低，甚至贈送產權車位...只要利潤范圍內開發商可以接受，新房競爭力可以最大限度增加。

對二手房的打壓顯而易見。

反觀二手房，幾乎除了掛牌價格還有室內裝修，其他因素幾乎都是不可變的定數，大多數情況下，二手房去化，只能在價格上做文章。

所以，二手房價格承壓之下，加上部分二手房東急于變現，還是有撿到漏的機會。

對于預算充足的買房人，則建議盡量考慮新房。

行業高度內卷催化下，產品的迭代非常快，選擇產品力強的新房，舒適性更高。短期內出現功能損壞的概率更小。

從另一個角度來說，新房普遍比二手房的得房率更高，部分樓盤甚至已經做到了100%或超100%的夸張得房率，相比二手房70%-80%的得房率，即使價格稍高，依然是劃算的選擇。

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