不動產(chǎn)處置在執(zhí)行程序中最為廣泛和常見，而不動產(chǎn)價值巨大、衍生爭議繁多、耗費時間長、牽扯主體及利益廣泛，要在短短的六個月審限中順利完成變價，亟需提高“議價”機制使用的頻率。

2018年9月1日，《最高人民法院關于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》中明確了不動產(chǎn)處置過程中，可以采取議價、詢價、委托評估三類方式確定不動產(chǎn)拍賣參考價。經(jīng)過實踐驗證：

詢價方式存在一些爭議，例如有部分不動產(chǎn)大數(shù)據(jù)無法對比、詢價平臺之間數(shù)據(jù)差異過大、是否包含房屋裝修、裝修的價值多少等。

委托評估雖然數(shù)據(jù)相對準確，但評估成本頗高，加重申請人預先支付評估費的負擔，一旦房屋流拍，這筆評估費也無法補償。且評估耗時較長，會進一步增加被執(zhí)行人法律文書載明的利息負擔，容易引起雙方當事人的不滿。這種不滿情緒更易促使當事人雙方對評估報告提出異議，導致案件推進更慢、爭議更大、矛盾更激烈。

當前，我國房屋市場價值比較透明，雙方當事人對處置房屋的價值均有心理價位。所謂議價，就是在參考房屋市場價格的基礎上，雙方當事人協(xié)商決定房屋價值、一拍價格、二拍價格。相比詢價、委托評估，議價在時間、成本、效率、化解矛盾等方面有絕對優(yōu)勢。

一是議價流程短、成本低。相對于詢價、委托評估工作本身需要的時間以及送達詢價、評估報告后的異議期，議價能夠有效縮短流程和時間，減少爭議。執(zhí)行案件立案后，承辦法官會盡力聯(lián)系到雙方當事人到庭，在第一次約談中就能確定標的物價格，能有效避免因當事人對拍賣價格提出異議而導致的流程折返。同時，與委托評估需支付昂貴的評估費不同，議價完全基于雙方自愿，不需要支付任何費用，諸如土地出讓金是否繳納、動產(chǎn)是否納入處置范圍這些后期可能爭議的矛盾點，均可以在議價過程中通過協(xié)商解決。這樣一來，在保障申請人債權的前提下，切實減輕了雙方當事人的負擔。

二是議價有利于清場交付。房屋清場騰退可謂是處置不動產(chǎn)過程中的“老大難”問題，財產(chǎn)權和生存權沖突非常激烈，尤其是在涉及“唯一住房”的場景中。如在執(zhí)行初始就采用議價方式，特別是法院在組織雙方溝通過程中：一方面可以充分了解標的物情況，如該房屋是否是被執(zhí)行人的“唯一住房”、是否存在租賃、是否居住老人，幼兒等問題，從而有針對性地做好清退預案；另一方面也能進行釋法明理，若確定是被執(zhí)行人唯一住房，法院會依法在處置后預留安置費。在安置費保障的條件下，被執(zhí)行人既然接受了議價，也就做好了房屋被處置的心理預期，降低了對抗情緒，此時被執(zhí)行人一般都會做出自行搬離房屋的承諾，法院也會告知被執(zhí)行人拍賣進程，保證處置過程公開公正。

三是議價有利于矛盾化解。案件進入強制執(zhí)行程序，往往意味著雙方矛盾已經(jīng)激化到了相當程度。而由法院主持雙方協(xié)商議價，讓雙方當事人共同到場，通過面對面溝通，為進一步協(xié)商案件解決提供了便利條件，充分發(fā)揮了法院居中調解的作用。在確定標的物價格的過程中，雙方互相退讓一步后達成一致，是雙方建立信任的第一步。實踐中，在成功議價的案件中，有相當一部分在拍賣成交前，雙方通過協(xié)商達成執(zhí)行和解，進而撤回拍賣申請；更有部分案件，在拍賣前被執(zhí)行人就已全部履行完畢義務。由此可見，議價為推動后續(xù)案結事了提供了更大可能。

綜上所述，在實際承辦不動產(chǎn)處置案件時，法官應秉持積極態(tài)度，做到能聯(lián)系的均聯(lián)系、能議價的均議價。議價不僅為雙方當事人建立了“溝通的橋梁”，而且節(jié)省了處置成本，縮短了處置時間，避免了因強制清場而耗費大量的人力物力，成功化解社會矛盾、減少大量潛在的信訪問題，為司法執(zhí)行工作的高效開展提供了有力支持。

來源：梁溪法院

編輯：黃楓怡

審核：李思紅

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