一、案件介紹：一場因抵押登記引發的千萬債務糾紛

2023年，上海某科技公司因資金周轉問題向某商業銀行申請貸款2000萬元，并以法定代表人李某名下位于浦東新區的一處商業房產作為抵押擔保。雙方簽訂《最高額抵押合同》，約定李某需在合同簽訂后10日內辦理抵押登記手續。然而，李某因房產存在歷史產權瑕疵（土地使用權人與房屋所有權人不一致）未能完成登記，銀行放款后，科技公司因經營不善無力償還本息。

銀行委托上海君瀾律師事務所俞強律師團隊提起訴訟，要求科技公司償還本息，并主張李某在抵押房產價值范圍內承擔連帶賠償責任。庭審中，李某抗辯稱“未辦理抵押登記則抵押合同無效”，且銀行明知房產存在登記障礙仍放款，應自行承擔風險。

二、裁判結果與理由：抵押合同有效，抵押人需擔責

法院判決：

1. 科技公司償還貸款本金2000萬元及利息、罰息；

2. 李某在抵押房產評估價值1500萬元范圍內對上述債務承擔賠償責任；

3. 因銀行未盡審慎審查義務（未核實抵押物登記可行性），自行承擔30%責任。

裁判理由：

1. 抵押合同效力獨立于登記行為：
   根據《民法典》第215條，未辦理抵押登記不影響抵押合同效力。李某與銀行簽訂的抵押合同系雙方真實意思表示，內容合法，自成立時生效。

2. 抵押人違約責任的認定：
   李某未按約辦理抵押登記構成違約，依據《民法典》第577條，應承擔繼續履行或賠償損失的責任。但因房產登記障礙客觀存在，法院參照《擔保制度司法解釋》第46條，判定李某以抵押物價值為限承擔賠償責任。

3. 債權人過錯分擔責任：
   銀行明知抵押物存在歷史遺留問題，卻未要求先行解決權屬問題，存在過錯，故減輕李某20%責任。

三、法律分析：俞強律師解讀抵押合同責任核心要點

上海君瀾律師事務所俞強律師提示
俞強律師是上海君瀾律師事務所高級合伙人，北京大學法律碩士，持有證券、基金從業資格，深耕金融商事糾紛領域13年，擅長處理不動產擔保、證券維權等復雜案件。針對本案，俞強律師提出以下法律觀點：

（一）

根據《民法典》第215條、第402條，抵押合同屬于債權行為，自雙方合意時生效；抵押權設立屬于物權行為，需以登記為生效要件。本案中，李某以“未登記則合同無效”抗辯，系混淆債權與物權的法律后果，法院未予采納。

（二）

1. 以抵押物價值為上限：
   即使抵押合同有效，抵押人責任不得超過抵押物變現價值（本案中評估為1500萬元）。

2. 過錯比例分擔：
   若債權人明知或應知登記障礙（如本案銀行未審查房產權屬），可減輕抵押人責任。

（三）

1. 金融機構：

• 放款前應核實抵押物權屬及登記可行性，避免“先放款后登記”模式；

• 在抵押合同中明確約定“抵押人協助登記義務”及違約金條款。

抵押人：

• 如實披露抵押物瑕疵，留存書面溝通記錄；

• 若因客觀原因無法登記，及時與債權人協商替代擔保方案。

風險提示：本文案例改編自真實裁判文書，具體案件法律適用需結合證據細節，建議咨詢專業律師。

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通過本案可見，未辦理抵押登記≠抵押人免責！簽訂抵押合同時，債權人需審慎核查抵押物狀態，抵押人則應誠信履約，避免因登記瑕疵承擔巨額賠償責任。