近日，英國杜倫郡霍登（Horden）的一套三居室家庭住宅掛牌出售，起拍價僅為1英鎊，一上市就吸引了廣泛的注意。

這棟房屋位于一個受歡迎的海濱村莊，雖然價格驚人地低，但未來的房主可能需要動手進行大規模的翻修。

房產廣告描述稱，這套位于Third Street的連排住宅“需要全面翻新和現代化改造”，但對投資者來說或許是一個不可多得的撿漏機會。房產有潛力被改造成一套三層、四居室住宅。或者幾套獨立的公寓，如果出租出去，潛力巨大。具體還需要買家自己去申請規劃許可。

從外部拍攝的照片顯示，房屋狀況較為破敗，窗戶也被木板封住了。最早，這個地段是為附近煤礦工人建造的住宅區之一。

緊鄰的建筑是一個廢棄的商鋪，也是年久失修的樣子。

然而，這套房距離桑德蘭（Sunderland）并不遠，駕車不到30分鐘即可抵達杜倫市中心，地理位置相對便利。

目前，房產不提供內部參觀服務，潛在買家需根據外部照片和信息作出判斷并出價。

這無異于是一場豪賭，因為大家根本不知道里面破成什么樣子。

雖然“1英鎊買房”的噱頭聽起來極具吸引力，像是千載難逢的撿漏機會，但實際情況遠比表面復雜，背后隱藏著不少“坑”。

1.價格低并不等于總成本低

起拍價雖然是1英鎊，但這只是起點，并不代表最終成交價真的這么低。拍賣競爭一旦激烈，價格可能遠超預期。

更重要的是，房屋本身“需全面翻修”，這意味著后期還要投入大額資金用于修繕、結構加固、水電更新、取暖系統重建等。

2.人力物力成本巨大

需要雇傭專業施工隊、建筑師、甚至需要辦理各類審批手續，這些不僅耗錢，更耗時間和精力。

如果人在海外或者不住在本地，還要額外承擔交通、管理、協調成本，整個過程非常繁瑣。

3.地段與市場回報不匹配

雖然靠近桑德蘭和杜倫，但霍登本身的房產市場并不活躍，是一個資源型小鎮，經濟和人口都處于下行階段。

即使成功翻新了房屋，也未必能租出去或者賣出理想價格，投資回報率存在巨大不確定性。

4.不確定性很強

投資這種區域是典型的“高風險高不確定”，很容易陷入“房子翻好了，區還沒變好”的尷尬局面。

而人口源源不斷流入，經濟發展迅速才是推動房價上漲的根本動力。

5.當地房價本來就很低

霍登（Horden）及其周邊街區的房價本身就非常低廉，遠低于英國全國平均水平。

例如，Third Street這條街上的房產估值顯示：

98號：2017年以15,000英鎊成交，當前估值約為19,646英鎊。

118號：2021年以59,000英鎊成交，當前估值約為63,679英鎊。

整個霍登地區的房價也處于較低水平。根據 Rightmove 的數據，霍登地區的房產平均售價約為64,361英鎊，其中大多數為排屋，平均售價為58,161英鎊。

因此，即使這套三居室房產的起拍價為1英鎊，考慮到其需要全面翻新和現代化改造，以及所在地區的整體房價水平，最終的投資回報可能并不理想。

6.海外買家要擦亮雙眼

常見的投資陷阱如下：

坑1：超低起拍價掩蓋高成本

• 誤區：“1英鎊買房”、“拍賣撿漏”＝省錢機會

• 現實：翻修、稅費、拍賣手續費、法律支出等最終總成本遠遠超過市場價房產

坑2：看不到房，買的是“盲盒”

• 拍賣房普遍不開放內覽，內部情況未知

• 結構損壞、非法改建、墻體潮濕、霉菌等問題層出不窮

坑3：地段差，租售困難

• 房屋往往位于失業率高、人口外流嚴重的老工業城鎮

• 即使翻新完成，也未必有人愿意買或租

坑4：法律程序繁瑣，產權不清

• 很多拍賣房存在抵押貸款、共有產權、繼承問題

• 沒有專業律師協助很難識別清楚

坑5：翻新手續復雜，審批難拿

• 英國部分地區的翻新、改建、用途變更需要復雜審批流程

• 海外買家不了解政策，極易踩到紅線

好吧……

對于缺乏當地經驗、資金儲備不充足或時間精力有限的普通買家來說，這種投資很容易從“低門檻機會”變成“無底洞陷阱”。

ref：

https://www.thesun.co.uk/money/34996783/britains-cheapest-house-three-bedrooms-seaside-village/

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