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在支付百萬元購房款并完成裝修入住八年后，買受人竟因出賣人的不當行為面臨房財兩失的困境？當房屋被司法查封、出賣人下落不明時，購房人應當如何通過法律途徑維護自身合法權益？本文將通過一則真實司法案例，深入剖析二手房交易過程中潛藏的重大法律風險。

案情梳理

（一）購房交易與矛盾初顯

2015 年 9 月 25 日，李然與趙峰、乙公司（甲公司）簽訂《房屋買賣居間見證合同》，約定以 100 萬元總價購買一號房屋（北京市大興區）。當日雙方又簽訂《補充協議》，明確在房產證下發后 30 個工作日內辦理過戶，并約定若賣家違約，需退還房款、賠償 80 萬元違約金及裝修費用 。

合同簽訂后，李然支付 1 萬元中介費，陸續向趙峰轉賬 85 萬元，并接手房屋進行 15 萬元裝修后入住 。然而，2018 年 5 月趙峰取得房產證后，因房價上漲拒絕履行過戶義務。更惡劣的是，他與孫昊惡意串通，以虛構借款為由將房屋抵押給孫昊，導致房屋被法院強制執行。

（二）雙方爭議焦點

原告主張（李然）：

要求解除房屋買賣合同及補充協議；

判令趙峰、其前妻周雯返還 100 萬元購房款；

賠償 1 萬元中介費、15 萬元裝修費及 80 萬元違約金；

認為購房發生在趙峰與周雯婚姻存續期間，屬夫妻共同債務，周雯應承擔連帶責任 。

被告抗辯（趙峰）：

同意解除合同，但稱僅收到 85 萬元房款，且該款項用于個人購彩，與周雯無關；

拒絕支付違約金，認為李然將房屋出租獲利，且違約金過高 。

被告抗辯（周雯）：

對房屋買賣毫不知情，合同未經其簽字確認；

主張自己收入穩定，家庭開支由其承擔，購房款未用于共同生活，不屬于夫妻共同債務 。

（三）關鍵事實與證據

房屋權屬與抵押：一號房屋登記在趙峰名下，實際為其與周雯夫妻共同財產；后因虛構債務被抵押，進入法院執行程序 。

房款支付爭議：李然主張支付 100 萬元（含 15 萬元現金尾款），但法院根據生效判決及付款時間、方式，僅認定 85 萬元轉賬記錄有效。

夫妻債務證據：趙峰提供銀行流水顯示房款未用于家庭支出，李然未能舉證證明周雯知情或款項用于共同生活 。

案件分析

（一）合同解除與違約責任認定

根據《中華人民共和國合同法》第九十四條，因房屋被查封導致無法過戶，合同目的無法實現，李然有權解除合同 。趙峰惡意違約事實清楚，雖約定 80 萬元違約金，但法院結合實際損失（如裝修、資金占用），酌情調整為 70 萬元，體現“補償性為主、懲罰性為輔” 原則 。

（二）夫妻共同債務的法律界定

依據《民法典》（本案適用舊法但邏輯一致），認定夫妻共同債務需滿足 “共簽共認” 或 “用于共同生活” 。周雯未參與合同簽訂，趙峰流水證明款項未用于家庭，李然無其他證據，因此法院不支持其對周雯的訴求。

（三）購房款數額的司法認定

法院遵循 “誰主張誰舉證” 原則，對李然主張的 15 萬元現金尾款，因發生在房屋查封后且與約定付款條件矛盾，在無其他證據佐證下不予采信。

裁判結果

法院判決：

李然與趙峰的房屋買賣合同及補充協議于 2024 年 12 月 2 日解除；

趙峰退還 85 萬元購房款；

趙峰支付 70 萬元違約金；

駁回顧某對周雯的全部訴訟請求 。

案件啟示

（一）過戶前的 “三道防線”

查產權：通過不動產登記中心查詢房屋是否存在抵押、查封；

做公證：未過戶時辦理委托公證，限制賣家單方處分；

留尾款：過戶后再支付大額尾款，降低交易風險 。

（二）夫妻共有房產交易 “雙保險”

涉及夫妻共有房產，必須要求雙方簽字確認；或由未簽字方出具書面同意書，避免合同無效風險 。

（三）證據留存的 “黃金法則”

大額交易盡量采用銀行轉賬并備注用途；保留聊天記錄、錄音等協商證據，關鍵時刻能扭轉局面 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）