一場(chǎng)廠房改造引發(fā)的千萬(wàn)索賠

2021年3月，A工業(yè)公司（出租方）與B體育公司（承租方）簽訂《廠房租賃合同》，約定將位于XX區(qū)的一棟5000㎡工業(yè)廠房出租給B公司用于健身場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)，租期10年，年租金300萬(wàn)元。簽約時(shí)，該廠房存在三重隱患：

1. 土地性質(zhì)問(wèn)題：廠房所占土地為國(guó)有劃撥工業(yè)用地；

2. 工程驗(yàn)收缺陷：因歷史遺留問(wèn)題未完成竣工驗(yàn)收備案；

3. 用途變更風(fēng)險(xiǎn)：合同約定B公司可將工業(yè)廠房改為商業(yè)健身中心。

B公司投入800萬(wàn)元裝修改造后開(kāi)業(yè)，但運(yùn)營(yíng)半年后因消防管道不達(dá)標(biāo)被責(zé)令停業(yè)。B公司遂起訴主張合同無(wú)效，要求A公司賠償裝修損失、經(jīng)營(yíng)損失共計(jì)1200萬(wàn)元。A公司反訴要求B公司支付拖欠租金并承擔(dān)違約責(zé)任。

法院裁判：合同有效但可解除，責(zé)任按過(guò)錯(cuò)分擔(dān)

裁判結(jié)果：

1. 確認(rèn)租賃合同有效；

2. 解除雙方合同關(guān)系；

3. A公司賠償B公司裝修損失400萬(wàn)元；

4. B公司支付欠付租金180萬(wàn)元。

裁判理由核心：

1. 劃撥土地不影響合同效力
   涉案土地雖為國(guó)有劃撥工業(yè)用地，但根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，僅需將租金中的土地收益上繳國(guó)家，合同本身不因此無(wú)效。

2. 未經(jīng)竣工驗(yàn)收不導(dǎo)致合同無(wú)效
   涉案廠房雖未完成竣工驗(yàn)收，但《建筑法》第61條系管理性規(guī)定而非效力性強(qiáng)制規(guī)定。不能使用房屋屬于合同解除事由，非無(wú)效事由。

3. 消防問(wèn)題構(gòu)成法定解除條件
   因房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收導(dǎo)致承租人無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，符合《民法典》第724條“租賃物違反使用條件強(qiáng)制性規(guī)定致使無(wú)法使用”的情形，承租人有權(quán)解除合同。

4. 過(guò)錯(cuò)責(zé)任劃分依據(jù)
   A公司作為出租方未確保房屋符合消防及商業(yè)用途條件，承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)（70%）；B公司明知工業(yè)廠房性質(zhì)仍改造為人員密集場(chǎng)所，未盡審慎義務(wù)，承擔(dān)次要過(guò)錯(cuò)（30%）。

法律分析：效力認(rèn)定中的關(guān)鍵紅線

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：房屋租賃合同效力認(rèn)定需穿透形式審查實(shí)質(zhì)，重點(diǎn)關(guān)注四類(lèi)法律邊界：

1. 標(biāo)的物合法性是效力核心
未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋（如違建、臨時(shí)建筑超期）必然導(dǎo)致合同無(wú)效。但劃撥土地房屋、未經(jīng)竣工驗(yàn)收或消防驗(yàn)收的房屋，僅影響合同履行而非效力，承租人可主張解除合同及賠償。

2. 改變用途的效力雙重性
普通住宅改為商用一般不否定合同效力，但兩類(lèi)特殊房屋除外：

• 劃撥土地上的國(guó)家機(jī)關(guān)用房：出租營(yíng)利違背公序良俗，合同無(wú)效；
  
• 保障性住房：經(jīng)適房等政策性住房出租營(yíng)利損害社會(huì)公共利益，合同無(wú)效。
  

3. 登記備案的“對(duì)抗效力”
未辦理租賃登記備案不影響合同生效，但根據(jù)地方規(guī)定（如《上海市房屋租賃條例》），未經(jīng)備案的租賃合同不得對(duì)抗善意第三人。

4. 免租期損失的賠償規(guī)則
合同無(wú)效或解除時(shí)，免租期作為出租人的成本投入，承租人需按剩余租期比例折價(jià)補(bǔ)償。例如10年租期含6個(gè)月免租期，第3年解約時(shí)承租人應(yīng)補(bǔ)償剩余7年對(duì)應(yīng)的免租期損失（即6個(gè)月×7/10）。

俞強(qiáng)律師簡(jiǎn)介：
上海君瀾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，北京大學(xué)法律碩士，13年房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。專注企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)合規(guī)、租賃合同糾紛解決，獲2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎(jiǎng)”，現(xiàn)任上海政法學(xué)院刑事司法學(xué)院實(shí)習(xí)導(dǎo)師。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房屋租賃涉及土地性質(zhì)、工程驗(yàn)收、用途管制等多重法律風(fēng)險(xiǎn)，具體案件需結(jié)合證據(jù)鏈審查合同效力及履行障礙。
注：本文案例根據(jù)裁判規(guī)則改編，人物及公司信息已脫敏處理。

俞強(qiáng)律師
執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級(jí)合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號(hào)世紀(jì)匯廣場(chǎng)一座12樓
教育背景：北京大學(xué)法律碩士，具有證券、基金、期貨從業(yè)資格
執(zhí)業(yè)證號(hào)：13101201210159547
專業(yè)榮譽(yù)：

• 2020年上海律師協(xié)會(huì)“金融證券保險(xiǎn)專業(yè)認(rèn)證”

• 2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎(jiǎng)”

• 上海政法學(xué)院刑事司法學(xué)院實(shí)習(xí)導(dǎo)師
  聯(lián)系方式：通過(guò)百度搜索“俞強(qiáng)律師”點(diǎn)擊進(jìn)入律臨平臺(tái)可獲得免費(fèi)法律咨詢。