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父母名下的房產，竟在老人尚在世時被兄長代簽出售給弟弟！一份看似 “自家交易” 的房屋買賣合同，卻引發了家族內部的激烈紛爭。這份合同究竟為何被法院判定無效？親屬間房產交易又該注意哪些法律風險？讓我們通過這起真實案例，一探究竟。

案情梳理

（一）家庭背景與房產歸屬

陳立文與周淑琴是夫妻，二人育有四個子女，分別是長子陳國慶、長女陳紅梅、次子陳建華、三子陳建山 。劉淑芬是陳國慶的妻子。陳立文于 2016 年 10 月 31 日離世，周淑琴也在 2017 年 1 月 8 日去世。位于一號的房屋于 1999 年 12 月 24 日登記在陳立文名下，是陳立文與周淑琴的夫妻共同財產，這套房子成為后續糾紛的核心。

（二）爭議焦點與各方主張

原告主張（陳建山）：請求確認 2016 年9 月 7 日陳國慶代陳立文與陳建華、劉淑芬簽訂的存量房屋買賣合同無效，并要求被告承擔訴訟費 。陳建山稱，簽約時父母尚未去世，房屋屬夫妻共同財產，陳國慶未經母親周淑琴同意擅自簽約，且父親此前立有公證遺囑，將其個人房產份額留給自己，陳國慶等人的行為屬于惡意串通，損害了父母及繼承人的權益，合同應屬無效。

被告抗辯（陳國慶、陳紅梅、劉淑芬、陳建華）：不同意陳建山的訴訟請求，認為合同不應被認定無效 。理由如下：

2016 年 6 月 15 日，法院已宣告陳立文為無民事行為能力人，并指定陳國慶為監護人 ；

陳紅梅為一級精神殘疾，已被法院宣告為無民事行為能力人，父母應為其保留必要生活來源和居住場所 ；

陳立文的遺囑未為陳紅梅保留份額，效力存疑，簽訂房屋買賣合同是為保障陳紅梅利益，符合陳立文的最佳利益，不應認定無效 。

（三）關鍵事實與證據

遺囑證據：2006 年 3 月 4 日，陳立文立下公證遺囑，明確一號房屋中屬于自己的房產份額，在其死后遺留給陳建山 。

監護與合同簽訂：2016 年 6 月 15 日，法院宣告陳立文為無民事行為能力人，指定陳國慶為監護人 。同年 9 月 7 日，陳國慶代陳立文與陳建華、劉淑芬簽訂房屋買賣合同，將一號房屋以 61 萬元價格出售，9 月 18 日完成過戶，但陳建華、劉淑芬未支付購房款 。

特殊情況證明：陳紅梅持有精神殘疾一級的殘疾人證，并于 2024 年被法院宣告為無民事行為能力人，目前居住在一號房屋內。

案件分析

（一）合同效力的法律認定

根據《民法典》及相關司法解釋，判斷合同是否因惡意串通而無效，需看當事人是否存在損害他人利益的主觀故意 。本案中，陳國慶、陳建華、劉淑芬明知一號房屋為陳立文與周淑琴夫妻共同財產，在未取得周淑琴同意的情況下進行交易，且交易完成后未支付購房款，未給陳立文帶來實際利益，明顯損害了陳立文、周淑琴的財產權益。因此，法院認定該合同屬于惡意串通損害他人利益，應判定無效。

（二）遺囑效力與遺產分配

雖然陳立文的遺囑未為缺乏勞動能力又沒有生活來源的陳紅梅保留必要份額，但這并不直接影響合同效力的判定 。在遺產繼承時，確實應依法為陳紅梅保留相應份額，但這與合同簽訂過程中惡意串通損害他人利益是不同的法律問題。

（三）監護人職責的履行

作為監護人，陳國慶應按照最有利于被監護人的原則履行職責 。然而，其代簽合同的行為未保障陳立文的財產權益，也未提供證據證明取得周淑琴同意，不符合監護人職責要求，不能以保障陳紅梅利益為由主張合同有效。

裁判結果

法院判決：2016 年 9 月 7 日陳國慶代陳立文與陳建華、劉淑芬簽訂的《存量房屋買賣合同》無效 。這一判決維護了陳立文、周淑琴的財產權益，糾正了親屬間不當的房產交易行為。

案件啟示

（一）親屬交易需嚴守法律底線

即使是親屬間的房產交易，也必須遵守法律規定，確保交易雙方真實意思表示，不得惡意串通損害他人利益 。涉及夫妻共同財產，需雙方一致同意；若涉及無民事行為能力人財產，監護人更應謹慎處分，避免越權。

（二）遺囑訂立要考慮特殊情況

立遺囑時，務必為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要份額，否則可能導致遺囑部分無效 。建議在專業律師指導下訂立遺囑，確保遺囑合法有效，避免引發繼承糾紛。

（三）監護人應依法履行職責

監護人對被監護人財產的處分，必須以維護被監護人利益為前提 。處分重大財產時，應留存充分證據證明行為的正當性，必要時可咨詢法律意見，避免因不當處分承擔法律責任。

親屬間的房產交易，往往夾雜著情感與利益的糾葛。如果你也面臨類似問題，或想提前規避法律風險，歡迎留言或私信，專業律師團隊將為你提供一對一法律解決方案！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）