多個(gè)熱門板塊銷量井噴，5月網(wǎng)簽套數(shù)同比增長(zhǎng)超六成

在過去的5月，廣州中心城區(qū)二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼。數(shù)據(jù)顯示，同德圍-羅沖圍、芳村大道和桂花崗-三元里等多個(gè)熱門板塊網(wǎng)簽套數(shù)同比顯著增長(zhǎng)，均超六成。而舊改的加快推進(jìn)是推動(dòng)這些板塊置業(yè)需求快速釋放的重要因素之一。不過，新快報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，板塊內(nèi)的讓價(jià)空間也進(jìn)一步擴(kuò)大，市中心單價(jià)低于3萬/㎡的二手成交活躍。有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著大規(guī)模舊改項(xiàng)目落地，大量被征收居民急需重新安置，在短期內(nèi)形成一定購(gòu)房需求。但市場(chǎng)升溫并非由單一因素主導(dǎo)，而是多重利好因素交織的結(jié)果，周邊配套設(shè)施及學(xué)校資源等都可能吸引居民在此置業(yè)。

■廣州市荔灣區(qū)芳村片區(qū)的二手房源。梁茹欣/攝

廣州二手房迎來成交潮，今年前5個(gè)月網(wǎng)簽大增

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月（統(tǒng)計(jì)周期為4月26日至5月25日）廣州市二手住宅共網(wǎng)簽9228套、92.23萬平方米，同比分別大幅增長(zhǎng)17.73%和16.79%。今年1月至5月（統(tǒng)計(jì)周期為2024年12月26日至2025年5月25日），廣州市二手住宅共網(wǎng)簽46722套、469.44萬平方米，同比分別大幅增長(zhǎng)17.82%和18.46%。

從板塊數(shù)據(jù)來看，同德圍-羅沖圍、芳村大道、桂花崗-三元里等多個(gè)板塊置業(yè)需求快速釋放，網(wǎng)簽套數(shù)同比均超過六成；康王路板塊和同和板塊亦表現(xiàn)活躍，同比分別增長(zhǎng)48.78%和40.45%；客村—赤崗、東曉南、江南西—寶崗等多個(gè)板塊同比分別增長(zhǎng)30.23%、26.80%和24.71%。

值得注意的是，今年以來，同德圍—羅沖圍、芳村大道等板塊二手房成交量并非第一次走高。在3月，羅沖圍—同德圍板塊共達(dá)成網(wǎng)簽228套，環(huán)比2月增長(zhǎng)約120%，板塊內(nèi)的富力桃園、富力半島花園等網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)幅度均超過一倍；芳村大道板塊的網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)60.76%，達(dá)到127套。

業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為，相關(guān)板塊成交量攀升在一定程度上得益于廣州舊改加速推進(jìn)等利好驅(qū)動(dòng)。以白云區(qū)的羅沖圍片區(qū)為例，作為該區(qū)唯一入選廣州市四大城市更新重點(diǎn)片區(qū)的項(xiàng)目，其舊改進(jìn)程于今年春節(jié)后顯著提速，佳麗軒、佳星樓、穗寶床墊廠等地塊新納入征地范圍。與此前征拆對(duì)象以國(guó)有或集體物業(yè)為主不同，此次首次涉及居民住宅征收，獲安置補(bǔ)償?shù)木用裥柙诙唐趦?nèi)完成新住宅購(gòu)置。

同樣地，隨著廣州市荔灣區(qū)聚龍灣、石圍塘等地拆遷工作的啟動(dòng)，以及坑口、山村拆遷補(bǔ)償方案的相繼出臺(tái)，這些舊村改造與城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)節(jié)奏不斷加快，正影響著片區(qū)內(nèi)居民的安置選擇與居住格局。

低價(jià)房源成交活躍，中心城區(qū)二手房單價(jià)跌破“3字頭”

不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，這一市場(chǎng)表現(xiàn)可能并非完全由舊改單一因素驅(qū)動(dòng)。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向新快報(bào)記者表示，在購(gòu)房偏好上，拆遷戶普遍希望原地回遷，僅少數(shù)選擇現(xiàn)金補(bǔ)償或房票形式，且房票通常僅限一手房交易，無法用于二手房購(gòu)置。當(dāng)下，許多業(yè)主因?qū)ξ磥順鞘蓄A(yù)期偏謹(jǐn)慎，選擇出售房產(chǎn)后持幣觀望，而非直接投入新房購(gòu)置或二手房改造。從整體市場(chǎng)格局來看，除了珠江新城等地段，多數(shù)片區(qū)的樓市仍處于低位調(diào)整階段。

地產(chǎn)專家鄧浩志持相似觀點(diǎn)，他認(rèn)為拆遷是否促使二手房成交量攀升的周期及驅(qū)動(dòng)因素不明確，數(shù)據(jù)穩(wěn)定性有待觀察；其次，拆遷周期長(zhǎng)，需求釋放跨度大，且拆遷戶可能跨區(qū)域置業(yè)，未必集中于本地二手房。

實(shí)際上，相關(guān)板塊成交量攀升，或源于其居高不下的掛牌量。據(jù)貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)，截至6月11日，芳村和羅沖圍等片區(qū)的二手房掛牌量分別超過760套、630套。從整體來看，目前廣州二手房的掛牌量已達(dá)到146274套。

除此之外，二手房市場(chǎng)讓價(jià)空間正進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)合富大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，廣州3月至4月單周二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)在2.9萬元至3萬元/㎡窄幅波動(dòng)，5月周度均價(jià)波動(dòng)加大，但峰值未破3萬元/㎡，主要在2.6萬元至2.7萬元/㎡低位運(yùn)行。合富解釋稱，造成此行情的主要原因在于，5月初小長(zhǎng)假之后廣州二手住宅成交在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)以剛需為主導(dǎo)，且中低價(jià)中小戶型二手房一直占據(jù)主導(dǎo)位置。尤其是在二手房成交占主導(dǎo)的市中心，單價(jià)低于3萬元/㎡的二手房成交相當(dāng)活躍。

新快報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，相比舊改預(yù)期，房源的性價(jià)比更能吸引置業(yè)者關(guān)注。有芳村板塊地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，該片區(qū)二手房樓梯樓單價(jià)約為1.8萬元至2萬元/㎡，電梯樓單價(jià)約為2.2萬元至2.5萬元/㎡，由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，緊鄰市中心且交通便利以及集聚教育資源，這些優(yōu)勢(shì)的疊加共同構(gòu)成了芳村二手房市場(chǎng)熱度的重要支撐。

專家提示舊改購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)：關(guān)注政府公告，避免高位接盤

面對(duì)老舊小區(qū)改造，有部分業(yè)主選擇“自掏腰包、自當(dāng)甲方”。作為廣東首例業(yè)主“自主更新、自籌資金、原拆原建”的危舊房改造項(xiàng)目，花都區(qū)集群街2號(hào)的成功頗具示范意義。據(jù)媒體報(bào)道，居民籌集800萬元完成自拆自建，項(xiàng)目?jī)H用9個(gè)月就完成從D級(jí)危房到品質(zhì)新房的蛻變，房屋價(jià)值升值近1.6倍，為城市更新提供了新思路。

合富研究院資深市場(chǎng)分析師郭定基向新快報(bào)記者表示，如果是納入舊改征收拆遷的小區(qū)，正常情況下無法進(jìn)行二手交易，但會(huì)對(duì)周邊造成一定的刺激。一方面，原居住片區(qū)內(nèi)的住戶傾向于在周邊熟悉的區(qū)域置業(yè)。另一方面，拆舊對(duì)于周邊居住環(huán)境、商業(yè)配套、市政規(guī)劃等都會(huì)帶來一定的提升，周邊地段的物業(yè)都會(huì)從中受益。因此近期一些舊改熱門片區(qū)周邊的物業(yè)，咨詢量、帶看量都有一定的提升。如果是納入小區(qū)微改造的地段，小區(qū)環(huán)境的改善，會(huì)對(duì)買家產(chǎn)生積極的預(yù)期，擔(dān)心改造完成后業(yè)主漲價(jià)，因此有利于降低交易周期，對(duì)價(jià)格亦會(huì)形成一定的支撐。

郭定基提醒購(gòu)房者，舊改背景下選購(gòu)二手房時(shí)，需密切關(guān)注政府發(fā)布的舊改公告，明確征收范圍、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等關(guān)鍵信息；優(yōu)先選擇已啟動(dòng)施工或由實(shí)力房企主導(dǎo)的改造項(xiàng)目；同時(shí)重點(diǎn)跟蹤改造進(jìn)度與政策落地情況，避免因信息不對(duì)稱在高位接盤；此外還需充分考量舊改施工對(duì)短期居住體驗(yàn)的影響，結(jié)合自身需求謹(jǐn)慎決策。

■新快報(bào)記者 梁茹欣