作者|羅乾波

出品 |波哥看樓市

近日，作為核心央企之一的中交地產，突然官宣要放棄房地產業務。

這個消息一出，讓業內驚呆了。

1月21日晚間，中交地產發布公告稱，擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東中交房地產集團，本次交易涉及的具體資產范圍尚需交易雙方進一步協商確定。

據公告顯示，本次交易擬采用現金方式，不影響中交地產的股權結構；如能順利完成，預計將降低其資產負債率，優化資產結構。

意味著，中交地產要徹底退出地產開發賽道，連帶地產開發業務的債務也全都賣給中交房地產集團，未來，中交地產不再是房企，或將變成類似“綜合性城市運營服務商”的企業。

上述公告翻譯過來，簡單來說，就是——在交易完成后，中交地產將轉型物業服務、資產管理與運營等輕資產業務，也即變成了一家純粹的服務型公司，前端的拿地、中端的開發都不會再參與，而完全側重后端的物管和資管等業務了，跟開發沒什么關系了。

簡析：

據波哥看樓市觀察，對業內而言，是很意外的，作為央企之一的中交地產，它退出房地產業務而轉向城市運營業務，這個轉折有點大，而且還是國內眾多央企的第一個這樣做的，其震動很大。

同時，公告當日，中交地產也發布了2024年業績預告：

中交地產預計2024年全年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約53億元，較上年同期虧損的16.73億元有所擴大；扣除非經常性損益后的凈利潤虧損約54億元，上年同期虧損17.19億元；基本每股收益虧損約7.33元/股，上年同期虧損2.41元/股。

也即，這兩年中交地產的日子過得太艱難了，連虧兩年，且虧損額度再擴大，業績和市值跌幅巨大，此外，2024年這種虧法，將面臨退市風險。

同一天發布這兩大公告，可以看出中交地產內心是何等的煎熬。

玩不下去，我就不玩了，總可以吧，至少還可以保留一點面子。

虧損情況連年加大，這或許就是中交地產主動放棄房開而轉向運營服務業務的主要原因吧，在持續的市場寒冬中，把硬骨頭甩給集團爸爸，集中精力去搞那些壓力沒那么大的業務，先把殼保住，也是一個有效的避險策略，這像曾經的華遠和美的置業等一樣，換賽道再去打拼試一試。

那么，為何中交地產會走到今天這個境地呢？

據波哥看樓市觀察，大致有三個原因，如下：

◢ 其一，踏錯節奏：發力有點晚，又遭遇趨勢性寒氣的裹挾

據公開資料，中交地產成立于1993年，一直到了2019年，李永前任總裁時才提出要“2020年銷售額沖刺500億元、2023年在千億元之上、進入央企前三”的目標。

而這個時候，回過頭去看，行業正處于風暴來臨的前一兩天了，此時提出的千億目標，完全跟口罩三年的大震蕩和下行趨勢同步，在下滑的大節奏中提出一個逆周期的巨大目標，其難度自然大大增加，本階段內沒有借到一點趨勢的暖風。

有數據為證：

2018年—2022年，公司營收從89.48億元升至384.67億元，但同期歸母凈利潤則分別為8.1億元、5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元。

2023年公司實現營收324.68億元，同比下降15.59%，歸母凈利潤則虧損16.73億元，為多年來首次虧損。

2022年、2023年以及2024年前9個月，中交地產銷售金額分別為458.82億元、373億元以及123.4億元，已經遠不及當年提出的千億目標。

這些數據充分表明，中交地產的運氣實在太差了，剛鼓足干勁準備沖刺千億目標時，時代和趨勢卻在不斷給其潑冷水，慢慢從身體的冷變成了心中的寒，因此，很快李永前的時代就戛然而止了。

2024年9月12日，李永前申請辭去中交地產董事長、董事會戰略與執行委員會委員、董事會提名委員會委員職務。隨即，中交地產召開了董事會，通過關于選舉郭主龍為董事會董事的決議。

◢ 其二，更迭頻繁：戰略搖擺，似乎一直未找到自己的魂

從93年成立到如今，基本上可以說，中交地產曾經有過很多很好的機會的，并且還有國央企身份的加持，但是以前一直沒有把自己發展得很好，確實也令業界疑惑。

當然，這樣說，并非馬后炮，而是有點遺憾和唏噓。

同樣的時代和環境之下，各有其命運不同的軌跡，無需多言。

另外，在戰略上，中交地產也的確是有一點搖擺的，比如在總裁等高管層面，多年來更迭還是比較頻繁的，大家可以自己去查一下，在此就不展開了。

再者，從數十年來的戰略規劃上，也多少能夠看出一些問題，比如，在李永前來了之后才提出千億夢想的目標，以前從未這樣說過，說明了什么，大家可以推敲一二。

戰略的變化和魂魄的漂移，反過來就會嚴重影響市場布局、產品打造、業務架構、組織結構等方面動能和競爭優勢的有效建造，依然隨大流的話，只能獲得隨大流的結果。

拋開共同的時代壓力，企業個體的想法和模式等，也將造成各自不同的境遇，中交地產也不能例外，如此而已。

◢ 其三，體制枷鎖：太愛自己，忘記與時代同步了

受限于自己央企的身份及其相關優勢等，在市場層面的進化上，數年來看，中交地產不像華潤、保利等那樣靈活，比較起來，顯得非常的謹小慎微，因為，在血脈和許多資源上，大家在地產板塊，以前其實差不多，為何他們的差距越來越大了呢？

太愛自己，講究血統的純正性，就是一大原因。

比如，不講遠的，自2022年以來，華潤等都在放開胸懷去不斷吸納和招賢來自各民營房企的各類優秀人才，而中交地產在此方面的動作和聲音都比較少，基本都在自己的一畝三分地里思考和大圈圈。

好了，這點不說多了，你懂的。

綜上，通過上述的簡單分析，大家其實在內心里面都有一桿秤，俗話說，有其果必有其因。

據波哥看樓市觀察，當然，每個人每個企業，都有路徑依賴，這點無可厚非；但不斷進化和有效調整自己的思想、戰略、各方面的打法等，也是這個世界推動大家不斷前行的一股強大的力量，如果漠視或無動于衷或隨大流或亦步亦趨等，最后，只能看著別人，在新潮流中不斷劈波斬浪，而自己只能偏處一隅、黯然神傷。

產業和企業的發展，皆如逆水行舟，各有變化，氣象萬千。

中交地產的故事，令人深思。

一個時代，真的結束了。

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