作者|羅乾波

出品 |波哥看樓市

城改，大潮啟幕；價值，快速兌現。

開年伊始，近期31省份紛紛發布了各自的政府工作報告，其中，在城中村改造方面，出現了這樣一個新趨勢：

24個省份政府工作報告將城中村改造作為重點工作進行部署，包括上海、天津、重慶、河北、遼寧、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、河南、湖南、廣東、四川、貴州、陜西、甘肅、青海、廣西、寧夏和新疆。

“加力實施”“加快改造”“加力推進”等成為多地部署今年城中村改造的關鍵詞。

其中上海、天津、重慶、遼寧、浙江、安徽、福建、山東、河南、四川、貴州、寧夏這12個省份在政府工作報告中提出今年城中村改造的目標。

同時，在這次政府工作報告中，劃定的時間周期為2025—2027年這個階段，充分凸顯了相關工作的緊迫性。

譬如，日前，遼寧省人民政府辦公廳印發《遼寧省加大存量商品房收購力度 進一步提升住房保障能力的若干措施》，該文件提出——

2025—2027年，遼寧省將通過收購存量商品房方式新增12萬套配租型保障性住房，其中，新增2萬套公租房、10萬套保障性租賃住房。收購一定數量的存量商品房用作配售型保障性住房和養老服務用房。2025年，遼寧省通過收購存量商品房方式新增4.5萬套配租型保障性住房，其中，新增1萬套公租房、3.5萬套保障性租賃住房。實施城中村改造2.6萬戶。

此外，與去年相比，今年各省份政府工作報告對城中村改造的部署著墨更多，針對性更強、目標更明確。多地今年計劃改造的城中村規模擴大，如上海2024年計劃啟動10個城中村改造項目，今年目標提升至25個。

再比如，在上海政府報告中，是這樣描述的：

“2025年底，要全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造；2026年底，全面啟動城中村整體改造項目；2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造。”

簡析：

據報告看樓市觀察，自去年國家提出100萬套和300城城中村改造大政策后，通過一段時間的準備，各省市已經把可落實的具體計劃拿了出來，并且基本都框定在2025—2027年這三年內要達成各自的預定目標。

因此，可見，從2025年起，各省市將正式開啟城中村改造的搶跑之路，都不玩虛的了，一大波改造的熱潮必將在全國各地涌現出來。

改造，就能強力拉動GDP；

改造，就能加速樓市去庫存；

改造，就能創造就業和煥新城市等。

其眾多價值肉眼可見、真實可感，自不必多說。

故而，上述24個省份以奔馳的姿態紛紛“掛圖作戰”于城中村改造方面，既是具體落實國家政策的需要，更是自我發展的現實和急迫需要，因此都鉚足了勁。

通過仔細梳理上述省份的工作報告，我們發現，今年的城中村改造在效率和速度上有了一個很大的變化——

據21世紀經濟報道2月7日的新聞顯示：

“2024年各省份政府工作報告中，僅上海和貴州提出了具體的城中村改造目標，

今年在政府工作報告中提出具體改造目標的省份增加至12個，包括上海、天津、重慶、遼寧、浙江、安徽等。

綜合來看，多省份改造規模進一步擴大，如上海計劃啟動的城中村改造項目從去年的10個，增加至今年的25個；

貴州從去年的計劃實施城中村改造2萬戶，增加至今年的計劃啟動城中村改造3萬戶；

重慶去年82個城中村改造項目加力實施，今年計劃滾動推進163個項目。”

可見，在落地的省份上，數量在不斷擴大；在改造規模和覆蓋面上，大家都在進行不同倍數級的擴增——提出具體改造目標的省份倍增了6倍，在改造項目數量上，上海擴圍至2.5倍、貴州1.5倍、重慶1.99倍。

數字不騙人，各省市政府策馬奔馳，加速落實推進中。

全國性新一輪城中村改造和拆遷潮，真的來了。

下面，再來簡單思考一個問題：

為什么，今年各省市政府要這么高強度大力度推進城中村的改造呢？

千言萬語，歸納起來，主要就是三個方面的動力在策動——有效去庫存+拉動固定投資+激活內需等，這些原因早先說得比較多了，就不一一展開了，可以參考我們以前的文章。

除此之外，據波哥看樓市觀察，還有一個重要的支撐，就是，樓市的態勢正在逐步展現出積極的信號，在市場層面也有了一些有效的著力點，整體預期也有所好轉。

比如，在春節期間，據CRIC調研數據顯示，結合重點監測城市認購數據來看，19城總認購面積達到了18.43萬平方米，廣州、武漢、西安、濟南等春節期間認購量均突破2萬平方米，其中廣州最高達3.28萬平方米，與其他重點城市拉開一定差距。鄭州、天津、無錫排第二梯隊認購量保持在1萬平方米以上。

銷售態勢在慢慢逐步提升，給市場又注入了一些信心。

另外，今年城中村改造工作的資金等支持力度增加，各地上報項目主動性也在增加，也為今年城中村改造工作勾勒出更加清晰的實施路徑。

因此，上述24省不斷倍數級提出和快速發力各自區域的城中村改造等，在政策和市場兩個方面皆具有足夠扎實的立足點，而且在全國一盤大棋的要求下，在存量時代重點借助城改來改善局面，就成了題中應有之義。

那么，另一個問題是：

在這一波城改拆遷潮中，對廣大的拆遷戶而言，主要能帶來哪些價值呢？

主要有下述幾點：

1、安居價值：對那些需要更換新房的拆遷戶來講，通過房票等安置手段，可以迅速落定新房指標和項目所在，安居要求一城可達

2、財富價值：各城市合理拆遷比的實施，在房屋價值上就能有效實現一次合理的躍遷和增值，或者是房產價格或者是現金不等，等等

3、生活價值：從破爛的城中村搬遷至煥然一新的居住小區等，在生活環境和生活配套等方面，就是一次全新的提升，生活的質量也會有效改善

最后一個問題：

在這一波城改拆遷潮中，拆遷戶應該如何去做，才能抓住這波紅利呢？

實際上，也很簡單。

●一是，充分了解政策，特別是自己城市的一些相關政策。拆哪里、怎么征收、如何補償、何時拆、如何安置等，不能道聽途說，都需要根據具體的政策來實施，如果兩眼一抹黑或者是一些小道消息等，就會落入誤區或彎路之中。

●二是，積極參與社區征改等街道性和社區型相關事宜的探討和交流，不能兩耳不聞窗外事，積極關注相關動態等，畢竟，所有的征拆等工作，都是要合理合規去操作的，例如，在做計劃之前，政府都要進行有效的摸底、調查等，不可能打亂仗。

●三是，與家人商量好，針對具體的征拆政策，選擇哪種方式來拆遷、打算置換哪個項目的房子等具體問題，家人都需要有一個清晰的主選和次選的方案，不然，在猶豫中，就可能會事后后悔，喪失良機等。

有感于年后各省市城中村改造方面的強力推進這一趨勢，據波哥看樓市觀察，2025年開始，一直到2027年，將是國內城中村改造又一輪的史詩級的拆遷大浪潮周期。

畢竟，通過去年一年的眾多政策的發力，以及市場積極信號的不斷展現等，提振樓市、擴大內需、激活經濟、充分活化中國動能等，對國家、政府、企業或個體而言，都是一次重大的調整和進擊之旅。

上述，城中村改造上的眾多客觀價值和力量，不講其他的，單從樓市去化角度來看，比如，在一個城市2、3、5萬套拆遷戶進入市場，就是一股強大的扭轉當地樓市庫存的客觀力量，進而能快速激活房企、投資、就業等，其中，相關價值動能的快速傳導，就將在各個方面顯現出來。

比如，在上海、廣州、重慶、西安、鄭州等，一旦數萬戶拆遷戶進入樓市，就是數萬套新房的去化，供求平衡將快速改變。

綜上，2025年起，經過政策和市場的不斷積累和蓄勢，新一輪城中村改造大熱潮很快就會在各地涌現出來，也必將出現一幅畫面：

千樹萬樹梨花開，拆遷戶們喜開顏。

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