01

進(jìn)入3月，購房者最心心念念的小陽春來了。而近幾天的大會，高層也重申穩(wěn)樓市、股市，這無異于為購房者吃了一顆定心丸。

然而，對于北京小陽春，我感覺大家的預(yù)期方向已然出現(xiàn)了偏差。

為什么這么說？在過年前，大家對小陽春的預(yù)期方向是海淀，海淀在年前出讓了好幾塊核心靚地，比如海開的頤海澐頌項目、功德寺雙子星、朱房村雙子星。

但是，由于規(guī)劃和設(shè)計上的失誤，備受期望的頤海澐頌遲遲不開盤，功德寺樣板間今天才開，朱房村樣板間還在趕工，致使這個小陽春，海淀樓市并沒有好的發(fā)力點(diǎn)。

然而，“山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村”，讓人詫異的是，來自“東土大唐”的“圣僧”通州，最近出了一個大爆款，就是來自招商蛇口的云璟攬閱。首開推售230套，去化居然達(dá)到了90%，成交金額11. 46億，硬生生在2025年初的北京市場撞開一個窗口期。

02

云璟攬閱，一個此前并沒有被過多宣傳的通州新盤，卻幾乎日光?！這就有點(diǎn)意思了。

為什么小陽春的爆點(diǎn)是通州？海淀沒爆，還有新盤沒開的原因，那新房眾多的豐臺、大眾熱捧的昌平，為什么沒有取得通州這樣的熱銷？

其實(shí)，通州的樓市購買力，是僅次于東西海朝的。

咱們先不談精細(xì)的GDP和經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較，就談比較籠統(tǒng)模糊的經(jīng)濟(jì)圈層印象。

例如海淀主打的是“知識經(jīng)濟(jì)”，基本盤是高校圈和互聯(lián)網(wǎng)寡頭。全中國最核心的官辦科研，民營科研力量都在海淀。

朝陽主打的是“商業(yè)經(jīng)濟(jì)”，基本盤是國貿(mào)CBD商圈，三里屯工體商圈，燕莎亮馬河使館區(qū)商圈。

西城主打的是“總部經(jīng)濟(jì)”，基本盤代表是金融街，西單商圈。還有最核心的總部的總部：ZN海，大會堂。

東城主打的是“古都經(jīng)濟(jì)”，基本盤代表：故宮，天壇等古代皇家建筑群。前門步行街代表的老北京民俗風(fēng)情旅游街，還有一個王府井商圈。

從這四個地區(qū)的核心競爭力看，通州超越是絕對不可能超越了。事實(shí)上，通州也沒有心思跟這四個區(qū)的強(qiáng)項做競爭，通州它自己的優(yōu)勢是：

“市屬國企總部經(jīng)濟(jì)”。

是啊，作為北京副中心，通州承接了大量北京國企總部的外遷，如華夏銀行、首旅集團(tuán)。

▲上個月“北京發(fā)布”就說，今年通州首批搬遷市屬國企新總部將投用。

當(dāng)前，通州承接的不僅是北京市國企總部的外遷，還有大量央企總部和子公司的外遷。比如前不久遷回武漢的‘三峽集團(tuán)’，行政總部+好幾個子公司，最后都落戶通州了。這就是通州未來的核心競爭力。

正因為如此，相比2021年的房價高峰，北京16個區(qū)里，跌幅最大的是房山，房價最穩(wěn)的就是通州。

當(dāng)然，由于通州此前雙限購，通州樓市過去的漲幅也不大，遇到普跌時自然跌幅也小。 但總的來說，通州的特殊經(jīng)濟(jì)地位和體量，決定了通州樓市的潛力是非常大的，房企在這里深耕，很容易獲得意外之喜。

03

剛剛我們說了，通州的“市屬國企總部經(jīng)濟(jì)”基本面，決定了通州不缺樓市購買力，但難點(diǎn)在于，項目想要熱銷，還需要有好的地塊素質(zhì)、設(shè)計和操盤。

從地塊素質(zhì)看，云璟攬閱很不錯。其位置處于梨園鎮(zhèn)，這里是城市副中心的核心要地，整體城市成熟度很高。小區(qū)距離1號線梨園站約400米，只需步行數(shù)分鐘，而且，周邊生活設(shè)施一應(yīng)俱全，地鐵+商場+公園環(huán)保，北京人看重的教育資源有運(yùn)河小學(xué)，醫(yī)療配套有潞河醫(yī)院，比之城六區(qū)亦毫不遜色。

只是，地塊素質(zhì)是先天因素，我們談小陽春熱銷，有借鑒意義的是設(shè)計和操盤這些人為后天因素。

因此，在設(shè)計和操盤方面，云璟攬閱的熱銷就很值得一說——云璟攬閱是通州首個“好房子”，招商正是依靠自身的運(yùn)營能力，卡在政策誕生的時候推出這款爆品項目，才創(chuàng)造了一個小陽春全新爆點(diǎn)的。

▲產(chǎn)品力，已成為當(dāng)下項目成敗的決定性因素。而對于制約產(chǎn)品力的建筑新規(guī)，我的整體感觀是，通州在“好房子”上的執(zhí)行力度和速度，強(qiáng)于東西城大部分地區(qū)，因為通州頭上的“緊箍咒”基本沒有，作為北京地方政府治所，通州是充分自己說了算的，想怎么折騰怎么折騰（除了變態(tài)的限高令）。這就是通州的政策背景優(yōu)勢。

也正是在這個政策背景下，在好房子新規(guī)出來后，云璟攬閱項目迅速對產(chǎn)品進(jìn)行精細(xì)化拆解和改造：

比如客廳打造了擁有270°環(huán)幕落地窗的「云端會客廳」，讓窗外的流云與城景都成為家裝的一部分；
比如玄關(guān)懸浮柜暗藏感應(yīng)燈帶，中西雙廚島臺配琺瑯板磁吸收納，主臥飄窗秒變迷你茶室，每個細(xì)節(jié)都在說：生活不必將就。
......

由此，從這方面看，優(yōu)越的“好房子”政策背景+項目團(tuán)隊強(qiáng)大的創(chuàng)新力和執(zhí)行力，是通州云璟攬閱取得成功的最主要原因。

04

坦白說，打造通州第一個好房子項目，相當(dāng)于招商響應(yīng)了國家“打造好房子、行業(yè)止跌企穩(wěn)”的號召。

在這號召之下，招商相關(guān)團(tuán)隊，從樣板間開放至開盤只花了21天時間，創(chuàng)造了行業(yè)的一項紀(jì)錄，向市場奉獻(xiàn)了云璟攬閱這么一個好房子產(chǎn)品，推售去化率達(dá)到90%！

是的，僅僅21天！在我的印象里，通州2023年-2024年，新開盤的7個項目，從樣板間開放到推售，大部分都花了30-50天，最慢的花了59天！

顯然，從拿地到備案到取證到入市開盤，招商一切都是最快的，項目團(tuán)隊拿出了全部的操盤實(shí)力和運(yùn)營能力，抓緊為項目沖刺小陽春熱銷做足準(zhǔn)備。

而也正是因為招商團(tuán)隊的這種工作態(tài)度和韌性，招商幾乎以其一己之力，徹底帶動了通州樓市，乃至北京樓市的熱銷，重塑了行業(yè)三月小陽春的市場信心。

要知道，在此之前，大家都認(rèn)為北京如果有小陽春的話，那大概會爆在海淀，通州不會在考慮范圍內(nèi)；

但現(xiàn)實(shí)是，海淀沒爆，通州爆了。

雖然通州樓市在“市屬國企總部經(jīng)濟(jì)”的加持下不缺購買力，火爆也不算奇怪，但你要知道，此前通州雙限購，通州樓市的平均水準(zhǔn)就是不溫不火，哪怕取消雙限也沒有想象中的大井噴大爆發(fā)。但是這一次，通州云璟攬閱居然走在全北京的最前列，成為點(diǎn)燃2025年小陽春的第一把火，逆勢之下干成幾近日光，這真的就很卓越了。

一位現(xiàn)場搶到心儀房子的購房者告訴我，梨園已經(jīng)12年沒有新房項目入市了，招商讓我們等的有些久了，但是還好，它終于來了。