案情回顧

兒子借父親名義買房，房子掛在父親名下，這種情況在法律上被稱為“房屋代持”，又稱“借名買房”，此類行為十分常見。然而，當父親因欠款被強制執行，兒子的“合法權益”該如何維護呢？

李甲與李乙系父子關系，2014年2月17日經雙方協商，李甲與李乙簽訂《借名代購房屋協議書》，協議約定李乙借用李甲名義購買的房屋位于惠州大亞灣西區××路××號××花園××棟××單元××號房屋。李乙享有該房屋的占有、使用、收益及處分的權利，李甲對該房屋無權行使前述權利，亦不得對該房屋進行侵占、破壞、轉讓、出租、抵押及贈與等。

2020年6月18日，廣東省惠州市惠城區人民法院判決李甲及其配偶向原告惠州市某某股份有限公司償還欠款本金648270.86元及支付利息、罰息。判決生效后，因被執行人李甲及其配偶未履行生效法律文書確定的義務，故原告惠州市某某股份有限公司向法院申請執行，經法院審查后準許立案，裁定查封并拍賣被執行人李甲名下位于惠州大亞灣西區××路××號××花園××棟××單元××號房。

李乙得知后，向法院提出異議，認為案涉房屋的房產權實際屬于自己所有，要求暫緩對本案的執行程序。原告惠州市某某股份有限公司認為李乙并非案涉不動產的權利人，所主張借名購房亦僅系內部協議，對外不具有約束力，并不能夠排除執行。

案件結果

法院審理后，裁定駁回異議人李乙的異議請求。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、李乙與李甲之間的《借名代購房屋協議書》是否具有對外效力，能否對抗法院的執行行為？

《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”但該條文所指的“法律另有規定”，指非基于法律行為導致物權變動、法律規定不以登記為生效要件或者登記錯誤等情形，并不包括當事人故意將不動產登記在他人名下的情形。

本案中，案涉房屋登記在李甲名下，對外公示的物權人為李甲。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十五條的規定，已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷是否系權利人。因此，從物權公示的角度來看，李甲是案涉房屋的法定物權人。李甲與李乙之間的《借名代購房屋協議書》僅在雙方之間具有約束力，不能對抗不知情的第三人。

本案中，原告惠州市某某股份有限公司作為債權人，對李甲與李乙之間的借名購房協議并不知情，且無過錯。因此，該協議不能對抗原告的債權。

二、借名買房有什么風險？如何規避？

借名買房是指實際出資人以他人名義購買房屋，房屋登記在他人名下，但實際出資人享有房屋的所有權和相關權益。但在專業人士眼里來看，此類行為存在諸多風險，如房屋登記在名義產權人名下，實際出資人難以證明其對房屋的所有權，可能導致法律糾紛；名義產權人可能因自身債務問題導致房屋被查封、拍賣，實際出資人的權益難以保障；當名義產權人與實際出資人之間的協議違反法律、行政法規的強制性規定，或者存在欺詐、脅迫等情形，協議可能被認定為無效，實際出資人的權益將無法得到法律保護。

如不可避免的需要“借名買房”，北京澤達律師事務所建議，可注意以下方面：

1.如簽訂詳細的借名買房協議，明確雙方的權利義務，協議應包括房屋的購買價格、實際出資人的所有權、名義產權人的配合義務等內容。

2.實際出資人應當保留充分的證據，證明其對房屋的實際所有權，在選擇名義產權人時，應對其個人信用、財務狀況進行充分了解，避免因名義產權人的債務問題導致房屋被查封或拍賣。

3.如果名義產權人出現債務糾紛或其他可能影響房屋權益的情況，實際出資人應采取相應措施，如提前辦理過戶手續或采取法律手段保護自己的權益。

同時，在借名買房協議中，應明確違約責任，約定如果名義產權人違反協議，應承擔的賠償責任。另外，為了確保雙方遵守協議，實際出資人與名義產權人可以對借名買房協議進行公證，公證后的協議在法律上具有更高的證明力，可以在發生糾紛時作為重要證據。

律師寄語

借名買房雖然在某些情況下可以解決實際出資人的購房需求，但存在諸多風險。通過簽訂詳細協議、保留充分證據、選擇可靠名義產權人、及時辦理過戶手續、咨詢專業律師、定期審查、明確違約責任、公證協議、設立第三方監管和保持良好溝通等措施，可以有效規避借名買房的風險，保護實際出資人的合法權益。

在進行借名買房前，實際出資人一定要充分了解相關法律法規和政策，謹慎行事，確保自己的權益不受損害。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領