作者 | 曾有為

來(lái)源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

引言：陳錦石白手起家，用32年就把公司銷(xiāo)售額干到了2000多億，但僅過(guò)了3年，他就被推下神壇——負(fù)債2068億，成了聲名狼藉的老賴(lài)。

陳錦石2歲喪父，16歲外出打工，1988年26歲的陳錦石帶著28個(gè)老鄉(xiāng)到山東跑工地，隨后成立了中南建設(shè)。

2020年中南建設(shè)已經(jīng)成為房產(chǎn)銷(xiāo)售額破2000億的巨頭房企，在全國(guó)房企中排名14。

窮小子陳錦石更是搖身一變，以140億的身家，成為南通首富。

但是誰(shuí)也沒(méi)想到，僅僅過(guò)了3年，中南建設(shè)就暴雷負(fù)債2068億。

公司更是被深交所退市，11.6萬(wàn)股民的血汗錢(qián)打水漂，而陳錦石在2022年還拿著1088萬(wàn)的年薪，只能說(shuō)這一切太“離譜”了！

富不過(guò)三代

2020年4月，中南置地召開(kāi)了上一年的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，中南建設(shè)再創(chuàng)佳績(jī)，挺進(jìn)了了中國(guó)房地產(chǎn)16強(qiáng)。

會(huì)上，58歲的董事長(zhǎng)陳錦石宣布了一個(gè)驚人的消息，他準(zhǔn)備把中南建設(shè)，這個(gè)銷(xiāo)售額近2000億的房企全面交給女兒陳含昱打理。

然而讓人沒(méi)想到的是，中南建設(shè)在陳含昱的全面接班后，公司就開(kāi)始“倒霉”起來(lái)，從2021年到2023年，中南連續(xù)虧損了178億元。

陳含昱還沒(méi)來(lái)得及大展拳腳，就不得不到處奔走拉資金來(lái)化解中南的債務(wù)危機(jī)。

富不過(guò)三代恐怕會(huì)在陳含昱這成為現(xiàn)實(shí)。

2020年震動(dòng)地產(chǎn)界的三條紅線出臺(tái)，中南企業(yè)作為江蘇的頭部房企，在三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)上——資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債率上都超標(biāo)。

被有關(guān)部門(mén)納入了紅檔，其公司融資也受到了相應(yīng)的限制。

非常魔幻的是，2020年卻正是中南建設(shè)的巔峰時(shí)刻。

當(dāng)年中南建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同銷(xiāo)售額達(dá)到了2238億元，同比增長(zhǎng)了14.2%，被多個(gè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)了信用評(píng)級(jí)，可謂是局面一片大好。

或許也正因如此，陳錦石才會(huì)在這年公開(kāi)對(duì)外宣布，讓1985年出生的女兒陳昱含全面接班，希望她能接棒，再續(xù)輝煌。

其實(shí)在此之前，陳昱含就在中南建設(shè)鍛煉了很多年。

早在2011年，陳昱含獨(dú)當(dāng)一面的負(fù)責(zé)中南建設(shè)在江蘇吳江的一個(gè)70萬(wàn)平方的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

同時(shí)在各大民營(yíng)房企中，家族式管理，繼承人代替職業(yè)經(jīng)理人的模式也屢見(jiàn)不鮮，比如碧桂園的創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)，當(dāng)初也是讓女兒楊惠妍接的班。

當(dāng)時(shí)普遍認(rèn)為，如果不出意外的話，陳昱含的接班也將會(huì)是又一個(gè)房地產(chǎn)二代接班的優(yōu)秀案例。

但是往往這個(gè)時(shí)候，意外就來(lái)了。

中南建設(shè)和許多民營(yíng)一樣，一直都是實(shí)行的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”模式。

在陳昱含全面接班的當(dāng)年，中南建設(shè)的高杠桿，其實(shí)就有點(diǎn)玩不下去了，當(dāng)年公司的總負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了86.54%，有息負(fù)債達(dá)到了799億。

這還是在三條紅線的限制下，降債之后的結(jié)果。

2020年是中南建設(shè)的巔峰之年也是跌落之年。

2021年房地產(chǎn)凜冬中的第一場(chǎng)雪崩將至，許多房企暴雷，中南建設(shè)在這年還算穩(wěn)定，并沒(méi)有公開(kāi)的債務(wù)違約，算是保住了作為江蘇頭部房企的體面。

但是2021年，中南建設(shè)的財(cái)務(wù)狀況就開(kāi)始暴雷了。這年中南建設(shè)的凈利潤(rùn)為﹣33.82億，是中南建設(shè)成立34年以來(lái)的首次虧損。

從這年開(kāi)始中南建設(shè)開(kāi)始瘋狂降負(fù)債，在2022年上半年，就減少了109億債務(wù)。

然而彼時(shí)房市低迷，中南建設(shè)的主陣地又在三四線城市，資產(chǎn)貶值難以變現(xiàn)，再加上中南建設(shè)的債務(wù)太多，減債只是杯水車(chē)薪。

2023年中南建設(shè)的有息負(fù)債雖然已經(jīng)降到了432.6億，但是總負(fù)債依舊高達(dá)2068億。

從2022年開(kāi)始，化債突圍求生，成為了陳昱含接班之后的常態(tài)，陳錦石也沒(méi)了退休的想法，終日帶著女兒奔走于債權(quán)人和投資人之間，以望起死回生。

這一次陳錦石似乎是拿出了壯士斷腕的決心，但是陳錦石卻在此時(shí)做了一件“不厚道”的事，把自己推上了輿論的風(fēng)口浪尖。

瘋狂擴(kuò)張

要求凈利潤(rùn)增長(zhǎng)1408%

2022年，中南建設(shè)當(dāng)年的虧損金額已經(jīng)達(dá)到了90.71億元，凈利潤(rùn)虧損程度排在118家A股房企中的排倒四。

但“離譜”的是，這一年公司竟然還給陳錦石加了22萬(wàn)的薪水，陳錦石的年薪最終也高達(dá)1088萬(wàn)元，繼續(xù)蟬聯(lián)年薪最高的A股房企實(shí)控人。

一邊是公司連續(xù)虧損上百億，另一邊作為實(shí)控人的陳錦石卻繼續(xù)給自己加工資，拿著全行業(yè)最高的年薪，這里面魔幻屬實(shí)讓人看不懂。

但其實(shí)這點(diǎn)魔幻在整個(gè)中南建設(shè)的崛起史中，只是小巫見(jiàn)大巫。

畢竟在2018年的時(shí)候，中南建設(shè)在給未來(lái)三年定凈利潤(rùn)增長(zhǎng)目標(biāo)的時(shí)候，就定出了增長(zhǎng)不低于240%、560%、1060%的瘋狂目標(biāo)。

這么“離譜”的增長(zhǎng)目標(biāo)，是普通人難以理解的，但是中南建設(shè)最后卻把這些目標(biāo)全部完成了。

這就更“離譜”了。

2020年，在中南建設(shè)最鼎盛的時(shí)候，在南通CBD的各大商場(chǎng)里面，只要拿著中南建設(shè)工牌，都可以享受到不同程度的打折優(yōu)惠。

當(dāng)時(shí)，陳錦石作為南通的首富，中南建設(shè)作為南通最大的房企，南通可謂是愛(ài)屋及烏。

更加重要的是，南通CBD——當(dāng)時(shí)長(zhǎng)三角以北最大的CBD項(xiàng)目，正是中南建設(shè)承接的。

2005年南通準(zhǔn)備投資35億元打造一座CBD，預(yù)計(jì)建設(shè)周期11年，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格上升已經(jīng)開(kāi)始放緩，房地產(chǎn)回款周期又長(zhǎng)，所以沒(méi)有本地房企敢接這個(gè)大項(xiàng)目。

陳錦石卻看到了這個(gè)機(jī)會(huì)，如果能把CBD建好，那就是中南建設(shè)一張名片。

當(dāng)時(shí)只有5000萬(wàn)資金的陳錦石，果斷接了這個(gè)35億的大項(xiàng)目，陳錦石賭的就是未來(lái)樓市還有無(wú)限的上升空間。

可惜，一開(kāi)始陳錦石都差點(diǎn)賭輸了，拿下CBD項(xiàng)目后，樓市價(jià)格就開(kāi)始下降，隨后又是金融危機(jī)，中南建設(shè)差點(diǎn)被這個(gè)大盤(pán)拖倒。

為了節(jié)省成本，中南建設(shè)直接把南通CBD的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)全接了過(guò)來(lái)，這也從側(cè)面提升了中南的操盤(pán)能力。

南通CBD的成功，也讓陳錦石看到了三四線城市的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，接下來(lái)的幾年時(shí)間里，中南建設(shè)癡迷于在三四線城市“造城”，后來(lái)陳錦石將這種模式稱(chēng)為大盤(pán)模式。

通過(guò)這種模式，中南建設(shè)在三四線城市中拿下了不少項(xiàng)目。但是這個(gè)模式后來(lái)也制約了中南建設(shè)的發(fā)展。

2015年隨著“去庫(kù)存”計(jì)劃的推出，全國(guó)樓市開(kāi)始出現(xiàn)了跨越式增長(zhǎng)，許多實(shí)行高周轉(zhuǎn)模式的房企從中突圍而出，成為房市黑馬。

但是中南建設(shè)的“大盤(pán)模式”卻在一定程度上制約了中南的周轉(zhuǎn)速度。

2015年，在各大房企凈利潤(rùn)翻番的情況下，中南建設(shè)的凈利潤(rùn)卻同比減少了63.37%，再不改變中南就要掉隊(duì)了！

為此，陳錦石決定花重金把明星經(jīng)理人陳凱挖過(guò)來(lái)做董事長(zhǎng)。

陳凱當(dāng)時(shí)只用了3年時(shí)間，就幫助原本只有20億規(guī)模的房企陽(yáng)光城，擴(kuò)張到了200億，可謂是玩“高運(yùn)轉(zhuǎn)”的高手。

陳凱來(lái)了之后，就定下了3個(gè)考核目標(biāo)，從2018年開(kāi)始，未來(lái)3年的歸母凈利潤(rùn)都要比2017年高出240%、560%、1060%。

第二年，又提出2021年公司歸母凈利潤(rùn)要增長(zhǎng)1408%。

為了完成這些魔幻的目標(biāo)，中南建設(shè)內(nèi)部開(kāi)始實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)淘汰制，并把各個(gè)城市項(xiàng)目分為相應(yīng)的“戰(zhàn)斗區(qū)域”，

不同區(qū)域可以相互搶奪資源，前三名可以得到獎(jiǎng)勵(lì)，而沒(méi)能進(jìn)入前三的，則可能會(huì)被開(kāi)除。

中南建設(shè)的“戰(zhàn)區(qū)”模式在各大中小城市遍地開(kāi)發(fā)，這種粗放的發(fā)展方式，在前期推動(dòng)了中南建設(shè)營(yíng)收的巨量增長(zhǎng)。

從營(yíng)收上看，2017年中南建設(shè)的營(yíng)收只有305.5億，到2020年的786億元，從歸母凈利潤(rùn)看，2017年中南建設(shè)歸母凈利潤(rùn)只有4.52億元，2020年變成了70.8億元。

2018年陳凱定的三個(gè)看似不可能完成的目標(biāo)，竟然全部完成了，然而這種高周轉(zhuǎn)完全是依賴(lài)于高房?jī)r(jià)高需求之上的，一旦房市降溫，問(wèn)題就出現(xiàn)了。

2021年中南建設(shè)的歸母凈利潤(rùn)為﹣33.82億，出現(xiàn)了34年來(lái)的首次虧損，這一虧，就虧麻了，2019年所定下的2021年增長(zhǎng)1408%的目標(biāo)，也成了癡人說(shuō)夢(mèng)。

此后中南建設(shè)連虧三年，到2023年累計(jì)虧損已經(jīng)超過(guò)了170億。2023年隨著公司的虧損，陳錦石的年薪也從1088萬(wàn)，直接降到了96萬(wàn)。

回望陳錦石的發(fā)家史，他把聰明一世糊涂一時(shí)，展現(xiàn)的淋漓盡致。

湊5000元起家

如今倒欠2068億

1988年，26歲的陳錦石帶著28個(gè)老鄉(xiāng)，東拼西湊了5000塊錢(qián)，成立了一支施工隊(duì)。

并通過(guò)掛靠的方式獲得了勞務(wù)資質(zhì)，成為了分包商，隨后他們奔赴山東做起了小工程，并由此起家，最終成為了兩千億房企。

曾經(jīng)的窮小伙實(shí)現(xiàn)了他白手起家成為“首富”的夢(mèng)想。

然而估計(jì)陳錦石自己都沒(méi)有想到，成為首富才3年時(shí)間，自己就變成了“首富”，公司總負(fù)債高達(dá)2068億。

從神壇到谷底，不過(guò)三年，真是黃粱一夢(mèng)。

陳錦石出生在南通市海門(mén)鎮(zhèn)的中南村。兩歲那年，陳錦石就失去了父親，陳錦石有四個(gè)兄妹，在陳錦石的記憶里面，童年幾乎沒(méi)有吃過(guò)一頓飽飯。

16歲那年，陳錦石就外出進(jìn)城打工，先是從最辛苦的泥瓦匠干起，憑借著一股子韌勁，陳錦石愣是一步步做到了項(xiàng)目經(jīng)理。

這對(duì)于一個(gè)窮小子來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是莫大的職務(wù)了，憑借著陳錦石的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，他大可以在在項(xiàng)目經(jīng)理的位置上坐到老。

可是陳錦石卻不甘心如此平庸地度過(guò)一生，他決定“下海”創(chuàng)業(yè)。

滿懷希望的陳錦石“下海”后卻發(fā)現(xiàn)生意并不好做，他開(kāi)始想憑借著自己在建筑行業(yè)積累的人脈，做一些建材生意，但是均以失敗告終。

后來(lái)轉(zhuǎn)行去賣(mài)水果，也不理想。沒(méi)有太大人脈背景的陳錦石，痛定思痛，決定還是靠技術(shù)吃飯。

1988年，26歲的陳錦石回到老家，湊了5000塊錢(qián)，拉來(lái)28個(gè)老鄉(xiāng)，組成了一個(gè)小施工隊(duì)，然后就跑去山東東營(yíng)跑工程，這也是中南建設(shè)的前身。

1992年，30歲的陳錦石終于等來(lái)了一個(gè)機(jī)會(huì)，他接到了一個(gè)大單——東營(yíng)農(nóng)商辦公樓的總包。

經(jīng)此一役，陳錦石賺到了實(shí)實(shí)在在的第一桶金，公司的名聲也打出去了。后來(lái)，陳錦石為了能夠獨(dú)當(dāng)一面，便成立了中南建設(shè)。

在山東起家的陳錦石，成功之后衣錦還鄉(xiāng)，南通也成了他的發(fā)家之地。

后來(lái)陳錦石還把中南建設(shè)的總部大樓建在了自己的家鄉(xiāng)海門(mén)鎮(zhèn)，總部大樓周?chē)鷽](méi)有一棟高樓可以和與之匹敵，其雄偉壯觀可見(jiàn)一斑。

中南建設(shè)逐漸成為南通最大的房企，在中南建設(shè)高速發(fā)展期，很多南通人都以能買(mǎi)到中南建設(shè)的房子為榮。

他們認(rèn)為陳錦石在南通本事很大，總是能拿到南通最好的地塊。

而且在建設(shè)的時(shí)候，陳錦石還經(jīng)常會(huì)在樓盤(pán)周邊建設(shè)綜合商業(yè)體，如果規(guī)模夠大的話，還有可能成為新中心。

因此，很多南通人當(dāng)時(shí)普遍認(rèn)為，買(mǎi)中南建設(shè)的樓盤(pán)，就可以保值。當(dāng)然這一切的設(shè)想，都是發(fā)生在房?jī)r(jià)不會(huì)跌的假設(shè)之下。

可惜這一切假設(shè)都不成立，如今中南建設(shè)已經(jīng)被深交所終止上市，11.6萬(wàn)戶(hù)股東也被徹底套住。

而陳錦石也因?yàn)?strong>債務(wù)危機(jī)，變成了老賴(lài)，截至2024年5月，中南建設(shè)涉及的被執(zhí)行金額已經(jīng)超過(guò)了33.74億元。

陳錦石三十多年的努力轉(zhuǎn)頭空，如果當(dāng)時(shí)陳錦石不玩“高運(yùn)轉(zhuǎn)”那一套，也許中南建設(shè)也不至于到退市的地步。

4月30號(hào)，中南建設(shè)發(fā)布了2024年的公司年報(bào)，公司營(yíng)營(yíng)收只有522.29億元，公司凈虧損也是居高不下，達(dá)到了83.29億元。

由于樓市的持續(xù)低迷，中南建設(shè)的營(yíng)收依然止不住的下降，虧損也在進(jìn)一步的擴(kuò)大。

如今陳錦石還在尋找能夠起死回生的機(jī)會(huì)，陳錦石一邊在“保交付”，一邊在積極的尋找融資化債。

但是未來(lái)陳錦石能不能讓中南建設(shè)翻身，恐怕還是個(gè)未知數(shù)。

中南建設(shè)的命名來(lái)自于陳錦石出生的中南村，而縱觀中南建設(shè)的發(fā)展史，基本上都以南通和三四線城市為基本盤(pán)。

當(dāng)房地產(chǎn)的凜冬來(lái)臨的時(shí)候，三四線城市的房產(chǎn)貶值最快。

這也導(dǎo)致中南建設(shè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)時(shí)，卻少有市場(chǎng)資金愿意為其融資化債——中南建設(shè)手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太少了！

不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里是做生意的常理，陳錦石做到了這一點(diǎn)。

但籃子的好壞也很重要，質(zhì)量差的籃子，一樣兜不住雞蛋，陳錦石好像就沒(méi)有做到這一點(diǎn)。

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