本報記者 李貝貝 上海報道

2025年以來，受保租房大規模入市以及居民收入預期影響，住房租賃市場供需結構有所調整，重點城市租金面臨下行壓力，亦有長租公寓選擇折價出讓。

根據觀點指數日前披露的《2025住房租賃卓越表現報告》，今年4月，重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市）住宅平均租金單價為32.29元/平米/月，環比微漲0.49%，同比下跌4.2%。與此同時，今年連續四個月50城的單月平均住宅掛牌租金表現不及去年同期，租金增長動力不足。

不過，從近期長租公寓頻頻開業、租賃住房REIT上市火爆等情況來看，業內仍對住房租賃市場的走勢充滿信心。杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經理余佳判斷，未來五年，整個住房租賃行業應該是一個利好行情，“至少在國有企業加持的保租房板塊，前景一定是向好的”。

觀點網方面也向《華夏時報》記者表示，預計短期內重點城市住宅租金將保持降溫態勢或平穩運行，市場活躍度難有大幅提升，區域分化將持續，“長期來看，隨著政策支持深化、供需結構優化和租房市場機制發展逐漸完善，住房租賃市場將更加健康可持續”。

保租房公募REITs熱度漸高

近日，江蘇省首單租賃住房REITs項目——華泰蘇州恒泰租賃住房REIT正式上市后受到投資者熱捧，引發行業高度關注。截至目前，已上市的保租房公募REITs已經擴容至八支。克而瑞長租預計，公募REITs成為保租房主要融資路徑，預計未來保租房REITs累計發行規模將超250億元。

據了解，目前國內公募REITs已然進入了“首發+擴募”雙輪驅動格局。一方面，保障性租賃住房的加速落地以及公募REITs的持續擴容，為租賃企業提供了資產證券化與資本退出的新路徑。另一方面，首批上市的如華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等也接連啟動了擴募進程。

例如，5月23日，在2025觀點住房租賃大會上，招商伊敦華東區域總經理周生龍表示，保租房公募REITs發行之后，公司投資戰略明確“以退定投”的原則，未來將持續關注保障性租賃住房的拓展機會，持續尋求合適的優質底層資產裝入到擴募資產池；

而華夏基金華潤有巢REIT也在2024年11月便申請擴募，擬購入資產為有巢上海馬橋項目。“通過對標發現，非改保將成為未來發展的一種重要資產類型。”華潤有巢戰略投資部總經理李伯喬介紹說，在政策引導和支持下，REITs的發展相對較快，截至4月底已經上市的公募REITs為65支、市值1900億元，與國外一些可以對標的市場相比算是旗鼓相當。

中金公司投資銀行部副總經理楊奔分析指出，未來將以存量擴募為主，打造區域內資產整合及盤活平臺：“通過擴募這種形式，可以實現資產規模的提升，同時實現資產多樣性的提升以及資產分散度的提升。”楊奔建議，做REITs項目需要綜合考量支持性因素和核心因素。其中支持性因素包括市場供需情況、租賃政策情況和主管機關支持情況；核心因素則包括資產符不符合估值、收益率、國資監管以及合法合規性的要求。

高和資本公寓事業部總經理王純杰表示，目前公募REITs市場表現火爆，對投資端、募資端、退出端帶來一定的積極影響。包括險資、信托以及其他投資機構，都將保租房作為一個重點關注的投資品類，其中產權清晰的“非居改保租房”項目有非常大的機會，尤其是紓困相關的項目，“因為未來大量的保租房產業方在發公募REITs的時候，會提前儲備擴募項目”。

不過，景順房地產中國區負責人陳吉灝認為，目前公募REITs火熱，表現上看來退出確定性高、資產成熟度高，但如果把投資者細分，“其實機會點反而沒那么多，現在想投是很難的。”其建議，在看到有明確租賃需求的區域，但這個地方還沒有把項目建出來，可以提前介入。

值得注意的是，公募REITs之外，Pre-REITs基金、ABS、CMBS等多元融資渠道亦不斷為租賃行業的穩健發展注入源源不斷的活水。

對此，華夏基金基礎設施與不動產業務部總監所付晶強調：“不同階段的資產可以選擇不同層次的REITs。”公募REITs是權益類產品，是直接融資，面向的是合規成熟優質的資產階段；而私募REITs則面向發展階段未達到公募的資產。“所以，多層次REITs市場建設，有利于滿足全周期投融資需求。”所付晶指出。

重點城市租金增長動力不足

整體而言，過去幾年，隨著政策端對住房租賃的大力支持，保租房與市場化長租公寓齊頭并進，資本又重新將目光投向租賃市場。但在住房租賃行業迎來新的發展機遇的同時，卻也存在隱憂。

國家金融與發展實驗室特聘高級研究員邵宇表示，當下正處于一個痛苦的轉型過程：“現階段，每個人都參與到外需的巨大變化當中，接下來中國對內、對外的調整都將有非常高的要求。”

根據觀點指數的監測數據，2025年4月，重點50城住宅平均租金單價環比微漲0.49%，同比下跌4.2%；連續四個月，50城的單月平均住宅掛牌租金表現不及去年同期，租金增長動力不足。

“綜合來看，住宅租賃市場租金增長面臨較大的挑戰。”該份報告分析認為，保租房的大規模入市增加了租賃房源的總體供給量，對市場租金產生了平抑作用；經濟環境的不確定性使得居民收入預期下降，租客對租金價格更為敏感，進一步削弱了上漲的動力。

不過，對于住房租賃市場未來的走向，業內仍充滿信心。杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經理余佳即表示，未來五年，整個住房租賃行業應該是一個利好行情，“至少在國有企業加持的保租房板塊，前景一定是向好的”。

可以看到，為了在市場中脫穎而出，租賃企業紛紛加強品牌建設、提升運營能力、降本增效。

瓴寓國際副總裁莫沸認為，租賃行業要滿足社會屬性和經濟屬性，但這其實是一對矛盾的屬性：“我們提出的解決方案是，在需求端提供更加有性價比的好產品和好服務，在實現經濟效益方面，則是把運營端跟資產端做結合。”

而在魔方生活服務集團首席技術官、魔方智聯科技公司首席執行官常海松看來，“位置決定了項目最后的成敗。一個很好的位置，加上不錯的產品力，基本上就成了，那么位置就是靈魂”。常海松同時強調：“數字化是我們這個行業能夠把千萬種想法、戰略、戰術得以落地執行，并取得良好效果的一個基礎”。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧