一邊是政策托底，另一邊是業(yè)主們心慌加速拋貨，2025年該買房還是賣房？

劉老師最近也有這樣的擔(dān)憂，準(zhǔn)備給兒子買婚房，又擔(dān)心買入就虧，該怎么選？

很多人都站在十字路口迷茫了，這一現(xiàn)狀不禁讓我回想起當(dāng)年曹德旺那一針見血的忠告：“再等下去會很危險”

如今，面對時代的轉(zhuǎn)變，普通人究竟該如何選擇呢？咱們一起來捋一捋

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曹德旺忠告：再等下去會很危險

好多年前，曹德旺就已經(jīng)給大家提過醒，房子不過是一堆鋼筋混凝土，不能創(chuàng)造什么價值，

彼時，大家對此話并不感冒，認(rèn)為隔行如隔山，老曹的話也不能全信。

當(dāng)初房價一路飆漲，各行各業(yè)都涌入樓市，紛紛爭做開發(fā)商，老曹卻堅守實(shí)業(yè)投資，因為在他看來，房子不過是由磚瓦堆積起來的，并不具備創(chuàng)造價值的能力。

如今呢？他的預(yù)言已經(jīng)慢慢貼近現(xiàn)實(shí)，鶴崗化蔓延，乳山銀灘這樣的海景房價格更是腰斬，很多房子降價也無人問津，當(dāng)初重金買入的“心頭肉”，如今卻變成了“燙手的山芋”。

老曹能有這樣先知般的洞見，核心還是源于他對中國樓市底層邏輯的深層判斷

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曹老板的判斷邏輯

深入研究有四個底層邏輯，印證了老曹的判斷：

1、供給對價格的“致命傷”

全國6億棟建筑，一棟樓住5人，也足以容納30億人。這個現(xiàn)實(shí)極為殘酷，再加上每年依舊有上千萬新房流入市場，供給大過于需求，對價格就是“致命傷”。

比如江蘇某盤，過去三年降價42%，如今都快半價賣房，帶客量依舊暴跌70%。說白了，房子一多，買的人少，降價陷入無人問津也是自然。

2、家庭債務(wù)壓力大

都說全國三億人背負(fù)高額債務(wù)，人均債務(wù)規(guī)模高達(dá)十幾萬，其中70%以上都跟房子有關(guān)。無數(shù)80后90后每天睜開眼就要面臨幾百塊的貸款要還，

而00后在多年的超前消費(fèi)觀“洗腦”下，也累計了不少消費(fèi)貸、信用貸。再加上當(dāng)代年輕人的思維轉(zhuǎn)變，寧愿租房也不貸款買房。這些問題都加劇了接盤力量的經(jīng)瀕臨枯竭。

深圳某個程序員，月房貸占收入的70%以上，為了維持生活，老人貢獻(xiàn)了養(yǎng)老金，年輕人被迫兼職跑外賣。

這個案例揭示了高杠桿時代人們艱難的生存困境。為了買房，無數(shù)人欠下高額的房貸，生活變得舉步維艱，不敢吃，不敢消費(fèi)，不敢生病，哪還有余錢再買房？

3、老齡化、少子化人加速失衡

一邊是持續(xù)上升的老年人群體，目前已經(jīng)達(dá)到3.1億，五年后估計上升到4億，這些人都沒有買房需求，甚至有的人手上有幾套房；

另一邊，00后，90后群體卻減少了數(shù)千萬，并且新生兒人口數(shù)量持續(xù)下降。這里面有很多年輕人光繼承房產(chǎn)都住不完，根本就沒有買房需求。

供給和需求不再平衡，樓市的未來更充滿不確定性。

4、資產(chǎn)屬性連基因突變

一邊是核心城市核心區(qū)房價動輒十幾萬一平；另一邊，鶴崗等城市三四萬就可買套房，市場的分化已經(jīng)開始加速，普漲年代一去不復(fù)返了。

這一鮮明對比，也印證了“地段邏輯”的殘酷重構(gòu)。不同地段的房產(chǎn)價值差異加大，買房不再穩(wěn)賺不賠，風(fēng)險也越來越大。

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接下來房子怎么走？

新的模式已經(jīng)在重構(gòu)——未來房產(chǎn)雙軌制發(fā)展

說的通俗一點(diǎn)，有錢的買貴族房，沒錢的買保障房。

第一，各地明確加速收儲，提高保障房供給。這一措施預(yù)示著未來50%的住房需求將由保障房承接，中低收入群體可以選擇保障房來解決城市居住問題。

第二，住建部明確好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)落地，預(yù)示著高品質(zhì)住宅價格還將逆勢上漲。比如核心城市核心區(qū)地段的“富人房”，以后價格越來越貴，只有少數(shù)有錢人才買得起。

第三，城鎮(zhèn)分化加速。一邊是大城市城中村改造加速推進(jìn)，另一邊，越來越多縣城土地流拍，發(fā)展陷入困境。

變革后的城市競賽里，只有那些有人口持續(xù)流入，有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，才具備更多潛力。

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普通人不能坐以待斃

變化以來，坐等變化的只會被市場拋棄，我有從以下幾個方面順勢而為：

第一，資產(chǎn)盤點(diǎn)，做好決策。

先評估手上的資產(chǎn)，郊區(qū)房和超高層住宅等配套劣勢、未來流動性更差的資產(chǎn)，建議果斷止損。

另外，小產(chǎn)權(quán)房別抱有幻想，買這種房的結(jié)局，多半是房錢兩失。

第二，盤點(diǎn)資金，選房要慢

了解手上的預(yù)算，如果打算買房，一定要先確定自己的資金承受力。寧愿選擇核心區(qū)配套好的老小區(qū)，也不要跑郊區(qū)去買豪宅，月供最好控制在收入的40%以內(nèi)，除首付款以外，還得預(yù)留24個月的房貸作為應(yīng)急資金。

總之這個時候還認(rèn)定房子只漲不跌，最終只會被割，理性面對做決策，才能笑到最后。

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