本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

睽違數(shù)年，民營(yíng)房企有望再次叩開(kāi)境外融資大門(mén)。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

6月12日，新城控股（601155.SH）母公司新城發(fā)展（01030.HK）公告稱(chēng)，計(jì)劃發(fā)行高級(jí)無(wú)抵押美元債券。公告暫未披露融資規(guī)模與定價(jià)，據(jù)澎湃新聞此前報(bào)道，新城發(fā)展此次融資預(yù)計(jì)發(fā)行額度在2.5億美元至3億美元之間，目前處于發(fā)行前詢價(jià)階段，區(qū)間在11%-13%。

新城發(fā)展嘗試發(fā)行美元債，意在償還舊債。今年，新城發(fā)展、新城控股各有一筆美元債到期，本金合計(jì)6億美元。

值得注意的是，新城發(fā)展此次若能成功發(fā)行美元債，將是近三年來(lái)首家民營(yíng)房企重啟境外資本市場(chǎng)融資。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，新城發(fā)展選擇在此時(shí)發(fā)行美元債，既向市場(chǎng)展示了其良好的財(cái)務(wù)狀況、償債能力和市場(chǎng)信心，也為其他民營(yíng)房企重啟境外融資提供了示范效應(yīng)，有助于修復(fù)國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)民營(yíng)房企的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，有效提振行業(yè)信心。

前路漫漫亦燦燦。不止新城發(fā)展，今年2月，混合所有制房企綠城中國(guó)（03900.HK）成功發(fā)行5億美元8.45%優(yōu)先票據(jù)。

“可以預(yù)判未來(lái)可能會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企重啟境外融資，但具體進(jìn)程和規(guī)模還需視市場(chǎng)環(huán)境、政策導(dǎo)向以及各房企自身的資質(zhì)和籌備情況而定。”劉水認(rèn)為，部分財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)健、信用評(píng)級(jí)較高、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的民營(yíng)房企可能是下一批重啟境外融資的企業(yè)。

吾悅廣場(chǎng)，圖源：新城發(fā)展官網(wǎng)

借新還舊

綠城中國(guó)率先破冰后，新城發(fā)展亦開(kāi)始試探“水溫”。

今年3月底，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，新城發(fā)展籌劃發(fā)行美元債，正在與投行接洽。5月底，新城發(fā)展董事會(huì)主席、新城控股董事長(zhǎng)王曉松帶隊(duì)前往中國(guó)香港、新加坡進(jìn)行兩場(chǎng)非公開(kāi)路演活動(dòng)。

據(jù)澎湃新聞，新城解釋稱(chēng)，此次路演是想跟投資人重新認(rèn)識(shí)，希望了解投資人對(duì)現(xiàn)階段的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是何種態(tài)度，會(huì)不會(huì)繼續(xù)支持新城。

在5月26日召開(kāi)的新城控股2024年股東大會(huì)上，王曉松等管理層亦就融資、償債等問(wèn)題回應(yīng)股東關(guān)注。

對(duì)于是否新發(fā)美元債，王曉松表示，目前在試探“水溫”，如果境外投資人認(rèn)可，有合適的機(jī)會(huì)公司會(huì)嘗試，如果沒(méi)有，公司會(huì)按照既定的打法推進(jìn)償債工作。

王曉松介紹，最近三年，新城要解決的最重要的事情，是恢復(fù)新城在資本市場(chǎng)的主體信用，“近一兩年公司信用有所恢復(fù)，但恢復(fù)過(guò)程是有代價(jià)的。通過(guò)三年時(shí)間，我們希望把信用恢復(fù)的代價(jià)逐步減少，回到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的正常層面。”

多番嘗試后，新城發(fā)展的境外融資工作迎來(lái)重要進(jìn)展。

6月12日，新城發(fā)展公告稱(chēng)，公司建議進(jìn)行美元計(jì)值優(yōu)先票據(jù)的國(guó)際發(fā)售，并將向機(jī)構(gòu)投資者展開(kāi)一連串推介會(huì)。

根據(jù)公告，新城發(fā)展此次發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)的定價(jià)，包括本金總額、發(fā)售價(jià)及利率，將由國(guó)泰君安、海通證券、花旗環(huán)球、中信里昂、招銀國(guó)際、中信銀行、淞港證券、星展銀行及龍石資本透過(guò)累計(jì)投標(biāo)結(jié)果厘定。

新城發(fā)展稱(chēng)，此次發(fā)行美元債所得款項(xiàng)計(jì)劃用于為同步購(gòu)買(mǎi)要約提供資金，即2021年1月13日發(fā)行、2025年到期的4.45%優(yōu)先票據(jù)（ISIN: XS2281036249），2021年7月15日發(fā)行、2025年到期的4.625%有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)（ISIN:XS2353272284），本金合計(jì)6億美元。

根據(jù)市場(chǎng)消息，新城發(fā)展美元債發(fā)行進(jìn)度進(jìn)入詢價(jià)階段，詢價(jià)區(qū)間為11%-13%。與綠城中國(guó)8.45%的成本相比，新城發(fā)展這筆融資代價(jià)不菲。

劉水表示，與境內(nèi)融資相比，美元債融資成本偏高。“一方面，美元利率仍維持在較高水平，美聯(lián)儲(chǔ)保持觀望態(tài)勢(shì)；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)雖然在逐步復(fù)蘇，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定的不確定性，投資者對(duì)房企債券的要求回報(bào)率仍然較高，尤其是對(duì)于民營(yíng)房企而言，其風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)相對(duì)更高，因此需要提供更高的利率來(lái)吸引投資者。”

經(jīng)過(guò)多年的主動(dòng)縮表，新城的債務(wù)規(guī)模已經(jīng)回到一個(gè)較為健康的水平。

新城控股董事會(huì)秘書(shū)李峰透露，截至今年一季度末，公司有息負(fù)債規(guī)模約530億元，“和很多同行相比，我們的債務(wù)水平相對(duì)比較可控。我們希望能夠保持一個(gè)相對(duì)比較穩(wěn)定的水平，沒(méi)有打算極致壓縮債務(wù)，雖然有這個(gè)可能性，但我們認(rèn)為不一定是最好的選擇。”

王曉松也坦承，目前公司仍處于穿越周期的過(guò)程中，“我沒(méi)有辦法打包票公司100%的安全，但根據(jù)現(xiàn)在的打法和進(jìn)度，我相信（新城）還是一家比較安全的企業(yè)。”

數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，新城控股累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約88.36億元，累計(jì)合同銷(xiāo)售面積113.86萬(wàn)平方米。

商管業(yè)務(wù)系償債保障

和綠城中國(guó)有央企背書(shū)不同，在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出周期的環(huán)境下，新城發(fā)展美元債融資得以重啟，有賴(lài)于吾悅廣場(chǎng)的資產(chǎn)基本面和運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

“商管可能是公司的基本盤(pán)和未來(lái)發(fā)展的基石。”王曉松在股東大會(huì)上透露，最近兩年，隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化，其已將更多精力從開(kāi)發(fā)板塊投入到商業(yè)板塊。

截至2024年底，新城開(kāi)業(yè)及在建的吾悅廣場(chǎng)城市綜合體達(dá)200座，已開(kāi)業(yè)173座，出租率97.97%，全年實(shí)現(xiàn)零售額905億元，同比增長(zhǎng)19%，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入約128.08億元，同比增長(zhǎng)13%。李峰表示，吾悅廣場(chǎng)的賬面價(jià)值約1230億元。

今年，新城的商管業(yè)務(wù)繼續(xù)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，前5個(gè)月實(shí)現(xiàn)租金收入約53.74億元，同比增長(zhǎng)12.01%，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入約57.60億元，同比增長(zhǎng)12.00%。

一名投資者認(rèn)為，全國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)呈現(xiàn)供給過(guò)剩與競(jìng)爭(zhēng)激烈的格局，尤其是一二線城市。相較之下，三四線城市的競(jìng)爭(zhēng)較為緩和，市場(chǎng)上僅有萬(wàn)達(dá)與新城兩大主要參與者，反而具備更好的發(fā)展環(huán)境。新城把握機(jī)遇加速布局吾悅廣場(chǎng)，占據(jù)大量?jī)?yōu)質(zhì)點(diǎn)位，由此構(gòu)筑的護(hù)城河既廣闊且具可持續(xù)性。

200座吾悅廣場(chǎng)，不僅為新城創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，亦是其再融資的基石。

2024年，新城新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。今年6月3日，上交所受理“國(guó)金資管-吾悅廣場(chǎng)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，擬發(fā)行金額為5.63億元，品種為ABS，原始權(quán)益人為上海睿碩創(chuàng)企業(yè)管理有限公司。新城發(fā)展同時(shí)還有4個(gè)資產(chǎn)包在和金融機(jī)構(gòu)溝通融資事宜。

“這些都為新城發(fā)展的償債提供了有力的保障，”劉水表示。

劉水認(rèn)為，雖然目前市場(chǎng)環(huán)境較此前有所改善，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇、政策支持等因素為房企融資提供了有利條件，但國(guó)際資本市場(chǎng)的不確定性仍然存在，投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好也尚未完全恢復(fù)到以往水平，因此境外融資窗口只是出現(xiàn)了一定的開(kāi)啟機(jī)會(huì)，后續(xù)還需觀察市場(chǎng)反應(yīng)和更多房企的融資情況，才能判斷窗口是否能持續(xù)穩(wěn)定地打開(kāi)。