出品｜清流工作室

作者｜周淼、趙元 主編｜趙妍

近日，因員工持股計劃浮虧近七成，建筑防水材料行業龍頭東方雨虹（002271,SZ)引發關注。

根據公開資料，東方雨虹主營業務以建筑防水材料為核心，下游主要來自于房地產、基建工程。在2021年，東方雨虹亦曾稱房地產企業系公司下游客戶的重要組成部分。

清流工作室注意到，即使近年來房地產行業低迷，東方雨虹仍頻頻發布公告擬在各地投建生產基地，期間在2020年，公司為建廠還曾非公開發行股票募資，擬投資總額合計超400億元。

不過從年報披露的情況看，除了2020年募資建設的基地項目外，東方雨虹多個建廠計劃均未落地，至最新報告期未顯示開始建設，部分項目已拍地卻超出約定時間開工。

但另一方面，東方雨虹上述擴產計劃卻一度獲得券商好評。在2020年的一篇關于東方雨虹的通稿提及，“基于公司產能布局持續優化，多家券商一致給予東方雨虹‘買入’評級”。 

2021年3月，東方雨虹便推出上述現在看來已浮虧慘重的員工持股計劃。實際上自2021年5月起，東方雨虹的股價便開始下滑，目前較當2021年高點已跌去近2/3。

 近日，東方雨虹又發布公告稱，公司董事長、實控人李衛國計劃減持不超過5036.93萬股（按當前股價計算合計超8億元）用于履行上述持股計劃兜底補足承諾； 不過據清流工作室據公告數據統計，李衛國至少自2019年起開始頻繁減持東方雨虹股票，目前至少減持累計（含期間增持股份）達6989萬股，東方財富平臺數據顯示，上述減持累計金額或達25億元。

值得一提的是，上述員工持股計劃還曾受讓過李衛國所持1500萬股股份。公告顯示，至2021年6月23日，上述員工持股計劃證券賬戶累計購買公司股票4947.17萬股，成交總金額為27.6億元，其中1500萬股系由李衛國手中受讓，成交均價為53.79元/股，合計成交金額約8.07億元。

來源：公告、東方財富

擴產“畫大餅”，進度存疑

據清流工作室梳理，2020年至今，東方雨虹共陸續發布超30則計劃投建生產基地項目的公告，2020年至2023年分別發布13則、14則、6則、1則公告，合計擬投資額達數百億元。

據公告，在擬投建基地前，東方雨虹會先與地方政府簽訂《項目投資協議書》并履行相關審議程序；對于項目后續進展，東方雨虹通常也會在財報中“對外投資建設生產研發及總部基地項目”部分進行披露。

不過清流工作室比對其近幾年公告、財報得知，除了2020年募資建設的項目在后續財報中有披露投產或開工建設的情況外，2021年、2022年發布的擬以自籌資金投建的項目，多數未有明顯進展。

據清流工作室不完全梳理，至少有位于沈陽市、通遼市、鎮江市、邵陽市、鄭州市中原區、貴陽市、合肥市的10余個擬投建項目未能在其財報中看到其后續有投產或者開工建設的情況；

如位于沈陽沈北的東方雨虹綠色建材生產基地項目及區域總部項目，該項目擬投建公告發布于2020年11月，東方雨虹最后披露該項目是在其2021年一季度，季報顯示，該項目“相關項目公司已陸續成立，各項工作正持續推進中”。此后，再無公開披露信息。

為什么會出現多個類似于沈陽沈北這樣的生產基地，建設進展到了某一報告期后不再披露的情況？

一位東方雨虹證券部相關工作人員告訴清流工作室，上述計劃投資生產基地公告一般僅為戰略協議，如果未再披露應該是后續沒進展了；

該人士還稱，一般項目投產之后便不會再進行披露，如果沒有投產也沒有披露進展的話，那應該是在當期沒有最新進展，如果有進展也會在年報中披露。

按照這一說法，這意味著至少清流工作室梳理的10余個擬投建項目處于“沒有進展”的狀況下。

實際上，一些公開的信息也佐證了上述項目處于“沒有進展”的境地，部分項目遲未開工，可能已失約于土地轉讓合同上約定的開工日期；

比如鎮江建設綠色新型建材研發生產基地項目，該項目為東方雨虹于2021年6月發布公告擬投建；而據與項目主體關聯的土拍信息顯示，上述項目主體公司于2021年8月摘得位于當地的一塊工業用地，而該地塊約定交地、開工的時間分別為2022年2月、2023年2月；

而在最后一次披露2023年一季報中，東方雨虹對該項目的進展描述為“已取得土地使用權證，各項工作推進中”。這意味著，鎮江項目遲未開工，可能已晚于土地轉讓合同上約定的開工日期；

類似的情況還有位于沈陽沈北、湖南邵陽的項目，上述項目分別于2020年11月、12月發布項目計劃投建的公告，相關項目主體則分別于2022年4月、2021年10月拍下土地，分別約定于2023年6月、2月開工，不過在2023年半年報中，上述項目也未顯示有開工或投建。

涉足房地產業務？

雖然近幾年建設生產基地項目多有停滯，但清流工作室注意到，在建設生產基地的計劃中，東方雨虹在當地也會建設配套的區域總部基地項目，比如上述四川德陽西南總部基地及西南生產基地項目，而總部基地項目的建設內容多涵蓋辦公樓與住宅等。

根據清流工作室統計，自2017年年底起，東方雨虹至少發布16則關于建設生產基地及總部基地的公告；也就是說，如果這些項目均順利完工，東方雨虹將至少建設16個總部基地。

同時，東方雨虹也會在各地設立項目公司拍下相關住宅、商業用地；如上述西南總部項目，該項目主體德陽德虹置業有限公司于2018年曾拍下一宗面積為6.53萬平方米的商服住宅土地。

不過據相關報道，2021年，該項目用地仍處于閑置狀態；而東方雨虹在2022年三季報中最后一次披露該項目時僅稱，“西南總部基地項目土地已摘牌，正在持續推進中”。

除此之外，清流工作室還注意到，東方雨虹在建設位于廣州增城的“華南總部基地”項目時，也存在拍地后遲未開工的情況，而最終該項目東方雨虹選擇與地產商奧園合作建設。

根據公告，2017年，東方雨虹曾發布公告投建上述華南總部基地項目；2018年，項目主體公司廣東東方雨虹置業投資有限公司（下稱“雨虹投資”）以4400萬拍下一塊工業用地；

按照相關協議約定，該項目計劃在取得項目國有土地證后6個月內動工建設，爭取2019年1月大樓投入運營，不過此后直至2020年，東方雨虹也未披露該項目后續有開工進展。

來源：公告

直至2020年8月，官方消息顯示，東方雨虹、奧園以8.4億元拿下“增城區中新鎮中新村總部商住項目”所涉地塊；該項目于當年在8月底啟動了動工儀式，項目名稱為“奧園中新城市天地暨東方雨虹華南總部基地”。

彼時，東方雨虹亦與奧園成立了合資公司廣州奧虹置業有限公司拿地，經比對，從土地位置、面積比對，該地塊或與上述雨虹置業投資2018年時拍的地塊為同一塊，不過土地性質從工業用地變為商業用地。

清流工作室注意到，早在2017年，東方雨虹便與金科地產合作開發“金科.集美東方”商品房樓盤。彼時，雙方合資成立的岳陽江南廣德置業有限公司（下稱“廣德置業”）便由東方雨虹控股（持股80%），且經營范圍便包含房地產開發。

2019年，廣德置業還因發布虛假廣告等行為被市監局處罰。據處罰書，該公司在宣傳商品房樓盤時宣傳的都是金科地產，與其實際開發商是廣德置業——東方雨虹持股80%——的事實不符。

清流工作室注意到，除了廣德置業外，東方雨虹還曾與與另一家從事房地產開發公司“岳陽東方宏德置業有限公司”（下稱“宏德公司”）設立合資公司“岳陽湘虹置業有限公司”（下稱“岳陽湘虹”），在這個合資公司中，東方雨虹持股10%。

而與岳陽湘虹關聯的土拍信息顯示，在2020年9月，該公司曾以6920萬元拍下一塊城鎮住宅-普通商品住房用地；而在一則關于宏德公司的判決書提到，上述被岳陽湘虹拍下的地塊后由宏德公司開發建設為“東方雨虹生活小區”。

根據報道，在2020年，東方雨虹還與地產商長春建發旗下公司合作開發住宅樓項目“閱湖九章”。彼時，雙方曾設立合資公司長春九慶房地產置業有限責任公司，其中由東方雨虹持股10%，該公司也曾顯示曾拍下上述住宅樓項目所涉土地，并被介紹為項目開發商。

此前不久，東方雨虹再次因拿地陷入風波；根據報道，去年10月，其全資持股的北京虹曦置業有限公司（下稱“虹曦置業”）通過競標以超40億元拍得北京豐臺區的一片居住用地，并設立全資子公司作為該地塊建設主體。

據報道，拍下該地塊前，虹曦置業在去年已經連續數次競拍土地，不過均未成功；而在拿地不久后，虹曦置業卻將上述地塊的建設主體公司的95%股權以47.5萬元轉讓給另一家蘇州竹輝興業有限公司（下稱“蘇州竹輝”）；蘇州竹輝被指與地產商中海地產關系密切。

工商信息顯示，虹曦置業由東方雨虹全資子公司“北京耕讀之家投資有限公司（下稱“耕讀之家”）通過“北京虹庭置業有限公司”（下稱“虹庭置業”）100%持股；其中，虹庭置業的經營范圍便包含房地產開發，去年10月還顯示獲得了房地產開發企業二級資質證書。

但從始至終，東方雨虹對自身是否涉足房地產業務，都是持否定態度。

早在2021年，東方雨虹曾被監管問詢公司及子公司是否存在房地產業務，所持商服、住宅用途的土地及房產情況，并說明取得方式、使用主體等，未來是否擬開展或實施房地產開發經營業務。

彼時，東方雨虹對于涉及房地產業務的情況予以否認，同時，東方雨虹還曾出具《承諾函》稱，公司及控股子公司經營范圍均不涉及房地產開發業務，均不具有房地產開發資質，均未從事房地產開發經營業務，無開展房地產開發業的計劃；

而對于究竟是否涉足房地產業務，東方雨虹近期在此前回復投資者關于其參與北京順義兩宗地塊的競拍、是否對涉足房地產業務有興趣的問題時再次說，公司不涉及房地產開發業務，公司致力于新型建筑防水材料的研發、生產、銷售和防水工程施工業務領域。