想必最近大家的焦點(diǎn)都在政府工作報(bào)告上。

我們也及時(shí)地對(duì)一些重要信息做了分析，比如赤字率、通脹率。

而在大家沉浸在數(shù)字世界里時(shí)，還忽略了另一個(gè)重要信息。

3月5日吹風(fēng)會(huì)上，《政府工作報(bào)告》起草組成員、GWY研究室副主任陳昌盛解讀《政府工作報(bào)告》時(shí)提到非常重要的一點(diǎn)——

更大力度穩(wěn)住樓市股市。樓市股市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要“風(fēng)向標(biāo)”，房地產(chǎn)是老百姓資產(chǎn)最大的一部分。

樓市股市穩(wěn)住了，就可以釋放財(cái)富效應(yīng)，也可以更好地提振消費(fèi)，更好地促進(jìn)價(jià)格溫和回升。

解讀中提到六個(gè)字——“釋放財(cái)富效應(yīng)”，是滿滿的信息量。

你可能對(duì)財(cái)富效應(yīng)并不陌生，但此時(shí)提及“財(cái)富效應(yīng)”，意味著什么呢？

財(cái)富效應(yīng)，指的是居民資產(chǎn)變動(dòng)對(duì)其消費(fèi)的影響。

對(duì)中國人來說，財(cái)富效應(yīng)主要來自房地產(chǎn)和股票。

因?yàn)橹袊?成左右的資產(chǎn)在房子上，股市則是居民財(cái)富中最具彈性的部分，衍生的財(cái)富效應(yīng)都對(duì)居民消費(fèi)起到了重要的帶動(dòng)作用。

所以這次提及的也是樓市股市的財(cái)富效應(yīng)。

我們先來看房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，這對(duì)我們理解未來動(dòng)向非常重要。

先看下阿蒂夫·邁恩和阿米爾·蘇非在《債居時(shí)代：房貸如何影響經(jīng)濟(jì)》中提到的觀點(diǎn)。

他們認(rèn)為，2008年美國危機(jī)的爆發(fā)，根源并不是雷曼兄弟破產(chǎn)。

而是由于房?jī)r(jià)下跌，絕大多數(shù)背負(fù)高房貸的普通人只能減少支出，陷入消費(fèi)驟降→企業(yè)減產(chǎn)→工人失業(yè)→消費(fèi)進(jìn)一步萎靡→企業(yè)進(jìn)一步減產(chǎn)→更多人失業(yè)的惡性循環(huán)中。

這里說的其實(shí)就是房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。

由于房子是上杠桿貸款買的，一套價(jià)值10萬美元的房子，如果貸款80%，即背負(fù)了8萬美元的房貸。

房?jī)r(jià)跌20%，也就是房屋價(jià)值只剩8萬元，這時(shí)候屋主損失的可不止2萬美元，而是100%！因?yàn)檎嬲龑儆谒械?萬資產(chǎn)，已經(jīng)跌沒了，而8萬房貸卻要雷打不動(dòng)地還進(jìn)去。

或者通俗一點(diǎn)來說，想必大家經(jīng)歷過這種心理，當(dāng)100萬的房子跌到只剩80萬，會(huì)有一種“吃虧”的感覺，想著以后省吃儉用，把這“虧掉”的20萬補(bǔ)回來，由此便會(huì)抑制消費(fèi)。

我們可以通過數(shù)據(jù)，看看中國樓市對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)作用。

據(jù)東吳證券研究所數(shù)據(jù)，過去20年里，當(dāng)70城二手房?jī)r(jià)指數(shù)上行時(shí)，消費(fèi)者信心指數(shù)整體也跟著上行。

每一次樓市階段性見底回升后，消費(fèi)者信心指數(shù)都快速地回升。

比如2015年表現(xiàn)就相當(dāng)明顯，甚至在2019年樓市頂峰后，消費(fèi)者信心指數(shù)還高企不下，大家還沉浸在樓市的狂歡中，并未意識(shí)到這已是山頂。猛然清醒過后，消費(fèi)者信心指數(shù)直線下跌。

那么，如果今年樓市能回升，過去幾年因樓市而產(chǎn)生的“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”、“提前還貸”等現(xiàn)象就能有所緩解。

尤其是，在當(dāng)下面臨特朗普隨時(shí)可能加征關(guān)稅、出口可能會(huì)下降的環(huán)境下，樓市的回溫帶來的內(nèi)需擴(kuò)張（消費(fèi)者信心提升，消費(fèi)支出加大，以及加大對(duì)家電、裝修等地產(chǎn)鏈消費(fèi)），可以有效地對(duì)沖外需壓力。

比如去年9月底出臺(tái)的堪稱史上最強(qiáng)樓市政策，樓市回溫明顯，10月社零數(shù)據(jù)中，限額以上家用電器和音響器材類、家具類、建筑裝潢材料類，同比增速分別達(dá)到39.2%、7.4%、-5.8%，分別增長了18.7%、7%、0.8%，拉動(dòng)效應(yīng)非常明顯。

接下來，問題的關(guān)鍵就在于，今年樓市，到底能不能行？

去年10月以來，全國商品房銷售面積在11月份出現(xiàn)正增長，同比+2.5%，銷售重回增長；

4個(gè)一線城市的商品房成交面積12月同比增速仍然高達(dá)40%。

筆者一做建筑設(shè)計(jì)的朋友，今年以來經(jīng)常加班到9點(diǎn)多，這反映出來的也是地產(chǎn)的回溫。

只是！現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期還不是很好。

據(jù)中指研究院發(fā)布的年度展望，中性預(yù)期下，2025年商品房銷售面積下降6.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降8.7%，房屋新開工面積同比降15.6%。

樂觀預(yù)期下，2025年商品房銷售面積同比微增0.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降7%，房屋新開工面積同比降10.3%。

市場(chǎng)是走預(yù)期的，消費(fèi)者也是走預(yù)期的（正如預(yù)期未來收入下降，于是當(dāng)下減少支出）。

我們?cè)谶@幾天中，知道了：

第一次把穩(wěn)住樓市股市寫進(jìn)《政府工作報(bào)告》總體要求；

并進(jìn)一步明確要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”（注意“用力”的用詞）；

關(guān)于房地產(chǎn)的表述，也是近年來文字最多的一次，列舉了一系列即將在今年推出的利好。

后續(xù)政策不斷推進(jìn)、落實(shí)的可能性非常大，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)見底回升的力度可能會(huì)超出大家的想象，成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最大的預(yù)期差！

剛說到，消費(fèi)者是走預(yù)期的，一旦有超出預(yù)期的回溫，就有可能會(huì)迎來一波報(bào)復(fù)性消費(fèi)。

如此的話，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)會(huì)得到進(jìn)一步的放大！

再說到股市的財(cái)富效應(yīng)。

理論上來說，股票產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)該大于樓市的，也就是對(duì)消費(fèi)的刺激力度會(huì)更大。

畢竟即使房子從100萬漲到200萬，對(duì)大多只有1套房的人來說，又不能賣掉換錢，然后租房子天天晚上數(shù)錢。不能變現(xiàn)，終究只是紙上富貴。

股票就不一樣了，你手里的股票從100萬漲到200萬，賣掉后賺的100萬（假設(shè)不考慮費(fèi)用）就是真金白銀，可以拿去買車、旅游、置換房子等等。

但如果看下圖又會(huì)發(fā)現(xiàn)，2012年之前，居民部門權(quán)益資產(chǎn)同比增速和居民消費(fèi)支出同比增速同步性比較大，基本是同升同降；

可此后居民消費(fèi)支出整體處于平緩下降中，即使在2015年瘋牛大漲行情中，亦沒有太大改觀。這是怎么回事呢？

筆者認(rèn)為，這是由于瘋牛和慢牛對(duì)財(cái)富效應(yīng)的推動(dòng)作用是完全不同的。

慢牛行情下，比如2005年、2009年、2020年，牛市時(shí)間在1-2年，投資者能慢下來思考該如何投資，從而沉淀財(cái)富。

以2020年來說，當(dāng)年消費(fèi)升級(jí)達(dá)到高潮，大家消費(fèi)熱情高漲，各種中高端消費(fèi)品如茅五瀘汾、蘭蔻雅詩蘭黛等業(yè)務(wù)大爆發(fā)。

而2015年是瘋狂的躁動(dòng)大牛，錢來得快去得也快，很多人非但沒在瘋牛中賺到錢，反而被深度套牢，因此對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)作用并不明顯。

去年的924瘋牛行情也是一樣的，很多人后知后覺地沖進(jìn)去，反而被套牢了。

因此，既然高層重視股市財(cái)富效應(yīng)，未來對(duì)股市的態(tài)度會(huì)非常明確——要好，要漲，但得是慢牛，讓股民能賺到錢，從而實(shí)打?qū)嵉乩瓌?dòng)消費(fèi)。

而不是讓莊家坐地割韭菜！

樓市股市和消費(fèi)，不是單戀的關(guān)系，而是雙向奔赴。

樓市、股市的向好，能拉動(dòng)、刺激消費(fèi)；消費(fèi)上去了，企業(yè)有動(dòng)力擴(kuò)產(chǎn)，利潤上去了，股市、樓市又能繼續(xù)向好。

當(dāng)下的問題是消費(fèi)起不來，基于樓市股市財(cái)富效應(yīng)，政策除了直接刺激消費(fèi)外，無疑會(huì)給予樓市、股市更多政策層面的支持，這是一個(gè)非常積極的信號(hào)。

我們可以對(duì)今年的樓市和股市保持積極樂觀的態(tài)度，抓住政策紅利，迎接財(cái)富效應(yīng)的到來。

如何快速了解政策趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，找到確定性機(jī)會(huì)！

懂王后續(xù)又會(huì)有哪些招數(shù)？資本市場(chǎng)還有哪些機(jī)會(huì)？報(bào)告中透露了哪些方向？