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中國房地產正在進入“后調控時代”。

3月31日，南京市舉行進一步促進南京房地產市場平穩健康發展有關政策新聞發布會，發布“房七條”新政，其中最重磅的當屬官宣全面取消商品房限售，商品住房在取得不動產權登記證書后即可上市交易，有效滿足居民各類住房置換需求。

限購、限售、首付比例和貸款利率曾經是樓市最重要的四把利劍，前二者分別對應的是準入門檻和流動性，后二者對應的是持有成本。

在房地產下行的大周期中，除了京滬等少數城市仍堅持部分限購外，大多數城市早就脫掉了限購的枷鎖，至于首付比例更是將一套房降到了20%，貸款利率也全面下行到3%左右。

一些城市對限售比較謹慎，因為限售取消意味著流動性增加，二手房積壓，特別是在當前新房銷售斷崖式下跌的情況下，如果二手房掛牌暴增，也將沖擊新房銷售，在樓市恢復不及預期的情況下，房價有可能進一步下挫。

但總體來看，全面放開調控是大勢所趨，截至2024年底，當年包括深圳、廣州、杭州等核心一、二線城市在內，全國約30個省市優化、取消限售政策。

2025年2月，重慶取消中心城區原已納入兩年限售范圍住房的再交易管理。

限售取消后，二手房掛牌量激增是必然要經歷的一波沖擊，據媒體報道，南京限售解除消息公布后，僅上午10點至中午12點的兩小時內，市場新增掛牌房源已超過1000套。不到3天時間，二手房掛牌量增加322%，新增掛牌3051套，南京二手房的掛牌量已經漲到19.3萬了，市場面臨著明顯的“拋壓效應”。

二手房之外，南京同樣面臨著新房大量入市的壓力，克而瑞數據顯示，2025年3月南京商品住宅供應面積達34.72萬平方米，同比激增80.46%，環比更是暴漲480.79%。

這可能也是監管下定決心放開限售的原因——盡管放開限售有來自二手房的壓力，但同樣也提升了新房的流動性，不至于讓業主在需要賣的時候考慮持有2年還是5年。

如此巨量的新房壓力加上存量二手房需要流動，放開限售就是一個較為明智地選擇了。

各大城市爭相放開限售，除了要提升二手房的流動性外，還有土拍的壓力。

在3月31日放開限售后，4月2日，南京就舉行了一場土地拍賣活動。此次蛇年首拍，南京一次性掛出了10幅地，更是將玄武新街口宅地等“壓箱底”地塊全數放出，直接反映出刺激樓市、穩定預期的意圖。

最終，玄武新街口宅地也不負眾望，在競價68輪后，被杭州長住控股集團有限公司拿下，溢價率43%，成了南京地塊新的溢價率之王，樓面地價37875元/㎡，打響年后南京土地市場的第一槍！

最近各個城市地王頻現，一部分原因是此前跌價太深，但更明顯的是各地都在努力維持土地市場的繁榮。

據媒體報道，剛剛過去的一季度，全國重點城市土拍高溢價率突然高了起來，久違的“地王潮”（高溢價率、高單價）又來了，除了北上廣深，成都、杭州、蘇州等地都有地王出現，以杭州為例，3月份杭州市場幾乎一周一地王。

不管是土地出讓金、樓面均價、還是溢價率，都創下2023年以來的新高，其中備受矚目的蔣村低密地塊更是創下了115%溢價率的新高，成交樓面價達到了8.8萬。

中指研究院統計，今年一季度，杭州土拍出讓金規模已經是去年全年的51%，不僅跑贏了深圳、廣州，也跑贏了北京和上海，高居全國首位。

看這些地王，一個明顯的特征就是，它們基本上位于核心地段，比如廣州天河金融城、深圳南山深圳灣、上海靜安區、北京海淀區、天津和平區、杭州錢塘江等，這些區域多年不供地，一旦拿出來，確實值得開發商哄搶。

特別是隨著今年以來，政策端對“好房子”的倡導，“好房子”首次寫入政府工作報告，很多城市出臺新規，支持建造新一代住宅，并在公攤計算、計容方面提供支持，深圳、上海有大量的改善類項目上市，更好地滿足了改善性住房需求。

因此，對于購房者來說，接下來將面臨一個抉擇——買新房還是二手房？新房可能是對標“好房子”準備建造的，得房率高，容積率低，更舒適環保，價格也并不會因此更高……

這對購房者來說，似乎不是問題。真正的問題是，二手房怎么辦？

回到標題，今天從南京取消限售聊起，到最近關注多的“地王潮”，背后是房地產磨底期普通購房者最直接的問題：未來行業會怎樣？我該怎么選？

單從購房者買的角度看，無論是大量二手房掛牌還是新房爆量入市，對于成交量來說是好事，但對于穩價格來說，并不是好消息。

所以我們看到，廣州2025年前3個月，二手商品房交易登記面積282.58萬平方米、同比增長27.6%，杭州二手房成交量同比增長66%。但是國家統計局公布的70城房價中，2月份廣州環比下降0.2%，1-2月同比下降8.1%。杭州環比下降0.1%，1-2月同比下降1.4%。二手房銷量上升是建立在以價換量的基礎上的。

70城中，2月份二手房環比上漲的只有深圳、海口、成都三個城市，北京和丹東持平，其他65城均下降。3月份70城數據現在還未公布，但從貝殼等第三方的監測數據來看，大概率與2月份相差不大。

現在買房，如果價格不是最低，房子不是最好（“好房子”還未入市的情況下），是不是還能再等一等？

廣開首席產業研究院院長兼首席經濟學家連平最近在中房報發文稱，“當前我國房地產市場可能處于自2021年下半年以來深度調整的尾部。我國房地產市場供需結構在過去二十年發生很大變化，目前的住宅庫銷比正處于歷史極高水平，潛在可供出售住宅超過住房總需求，城鎮住房套戶比超過1，整體住房供給略大于需求。全國范圍內房地產市場分化特征愈發凸顯，沿海發達地區及內陸省會等少數重點城市住房供不應求，大部分地區住房供給相對充裕或十分充裕。”

房產作為大類資產配置有其長遠且堅挺的必要，更何況疊加居住需要在里面，但很明顯，其作為增值資產的配置屬性正在逐漸退潮。

所以，從投資的角度看，當前房產仍處于左側交易階段，樂觀的估計也僅是在底部，對于信奉右側交易的人來說，還可以再等等。

No.6297 原創首發文章｜作者 梁云風

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