上海君瀾律師事務所 俞強律師

案件介紹

2024年3月，上海某區居民李某與房主王某簽訂《房屋買賣合同》，約定以680萬元購買王某名下的一處住宅，并支付了50萬元定金。合同簽訂時，李某名下無房，符合上海市購房資格要求。然而，4月初，上海市出臺新的住房限購政策，要求非戶籍購房者社保繳納年限從3年延長至5年。李某因社保繳納僅滿4年，突然喪失購房資格。

李某立即聯系王某協商解除合同并退還定金，但王某認為政策變動屬于“商業風險”，拒絕退款。雙方多次協商未果，李某遂向法院提起訴訟，主張因不可歸責于雙方的原因導致合同無法履行，要求解除合同并返還定金。庭審中，王某辯稱李某應對政策變動有所預見，且合同未明確約定政策風險責任，定金不應退還。

裁判結果與理由

法院判決：

1. 解除李某與王某簽訂的《房屋買賣合同》；

2. 王某于判決生效后10日內返還李某50萬元定金。

裁判理由：

1. 政策性質與合同履行障礙的關聯性
   法院認為，新政屬于公共政策調整，具有不可預見性和不可歸責性。李某在簽約時具備購房資格，新政實施后其資格喪失系客觀障礙，繼續履行合同顯失公平。

2. 情勢變更原則的適用
   根據《民法典》第533條，合同成立后發生無法預見的重大變化，導致履行明顯不公的，當事人可請求解除合同。本案中，新政直接導致李某購房資格滅失，屬于情勢變更情形，解除合同符合法律規定。

3. 定金返還的正當性
   因政策變動非雙方過錯，不適用定金罰則。王某收取的定金未轉化為合同履行對價，應全額返還。

法律分析

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：
在房地產調控政策頻發的背景下，購房資格問題已成為合同糾紛的高發領域。結合本案，需重點關注以下法律要點：

1. 政策時間節點的核心作用

   • 簽約后新政出臺：買方無過錯，可主張解除合同并全額追回定金。

   • 簽約前已有限購政策：買方需自擔風險，若隱瞞資格瑕疵，可能面臨定金損失甚至賠償責任。

2. 情勢變更與不可抗力的區分
   司法實踐中，限購政策多被認定為情勢變更而非不可抗力。情勢變更強調“繼續履行顯失公平”，而不可抗力側重“客觀不能履行”。本案中，李某因政策喪失資格，屬于典型的情勢變更情形。

3. 賣方的風險防范建議

   • 簽約前審查：要求買方提供購房資格承諾書及社保、婚姻證明。

   • 合同條款設計：約定政策風險保證金（如房款5%）或替代購房人條款，降低解約損失。

俞強律師簡介：
上海君瀾律師事務所高級合伙人，北京大學法律碩士，執業13年，專注于房地產與合同糾紛領域，擅長通過政策解讀與司法判例預判案件走向，為當事人制定精準訴訟策略。

風險提示

房地產政策具有動態調整特性，購房者需密切關注政策變化。若遇類似糾紛，建議：

1. 及時固定證據：留存政策文件、資格查詢記錄、協商溝通記錄等；

2. 審慎選擇救濟途徑：優先協商解約，必要時通過訴訟主張權利；

3. 專業律師介入：政策適用與證據組織需高度專業性，避免盲目維權導致損失擴大。

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