2024年“10.9”新政，杭州全面取消限價政策，限價取消以來的近八個月，杭州土地市場熱度不減，開發商積極拿地，地王、高價地、低密地頻現

不同于限價時代開發商無需決策定價，商品房市場恢復自由定價后，又疊加未來市場不確定加劇，開發商對于項目定價普遍表現謹慎

這導致限價取消后拿地的項目，目前絕大多數都未上市，各項目的最終產品品質和各板塊的新價格體系都有待市場檢驗

5月，多個板塊首個不限價的樓盤陸續上市，杭州商品房新的價格體系初現雛形，部分板塊的新價格已經得到買賣雙方驗證。

與此同時，部分板塊最后的限價高端樓盤在等待多時后，悄然入市。

01

多個板塊首個不限價樓盤漲價

中簽率約10%-25%

5月，多個板塊的首個不限價樓盤陸續上市，部分樓盤取得了較低的中簽率，甚至低于此前限價樓盤搖號中簽率。

首先，這些樓盤所在的板塊或位于主城或較為，板塊或小范圍內新房供應較少甚至斷供多時

其次，杭州取消限價以來，地王、高價地、低密地頻出，未來市場上大戶型、高總價項目將噴薄而出，反而適合中產改善的項目短缺，助推著部分改善購房者看到令人滿意的項目后加速上車。

最后，與限價時代的次新二手房相比，限價取消后的商品房在品質、外立面、配套等多維度都得到提升，同板塊價格相近的情況下，人們更愿意選擇不限價的商品房。

這些中簽率較低的樓盤的價格，幾乎可以確立各板塊商品房新的價格體系

拱墅區東新迎來首個不限價樓盤入市，綠城·岸芷丁香在5月首開1幢、7幢、8幢合計112套房源，高層戶型139-160㎡，精裝售價56265元/㎡

5月22日，綠城·岸芷丁香搖號，共有1088組家庭報名，搖號中簽率約10.29%，截至目前這是今年以來第二低的中簽率。

此前東新的精裝限價為47000元/㎡，相比之下綠城·岸芷丁香的首開價格上漲了9265元/㎡，漲幅約19.7%

對比該項目周邊的限價盤，最后一次開盤中簽率卻普遍更高，偉星·星暉嘉和府2024年12月搖號中簽率約16.24%，濱江建杭國泰·棠前嘉悅府2024年3月搖號中簽率約22.92%，西房·宸樾恒久府2025年3月最后一次開盤未搖號。

價格上漲，搖號中簽率卻下降了，這或與杭州市區新房供應結構變化有關。未來大量低密、大戶型項目將上市，總價門檻奔著千萬級別而去，反而令人滿意的價格在4萬-6萬元/㎡的中產改善項目卻不多，或是致使綠城·岸芷丁香熱度上升的緣由之一。

綠城·岸芷丁香實景圖

圖源：綠城中國

華潤·沄璟文華軒之江核心區的首個不限價樓盤，5月首開1幢、7幢、9幢、15幢合計124套，高層戶型145㎡、178㎡，精裝售價45000元/㎡

之江核心區此前高層精裝限價37500元/㎡，華潤·沄璟文華軒首開價格上漲了7500元/㎡，漲幅約20%

之江核心區新房斷供多時，且后續幾乎沒有宅地可供應，華潤·沄璟文華軒讓購房者等待多時，最終吸引509組家庭參與搖號，搖號中簽率約24.36%

華潤·沄璟文華軒實景圖

圖源：華潤置地

勾莊核心玉湖CBD首個不限價樓盤中建·玉湖之星，5月首開4幢、6幢合計138套，高層戶型113-149㎡，精裝售價32599元/㎡

勾莊此前精裝限價31200元/㎡，中建·玉湖之星首開價格上漲1399元/㎡，漲幅約4.5%，參考周邊次新二手房城北萬象城幸福里，主流掛牌價約3.0萬-4.5萬元/㎡（二手房數據來源：貝殼找房，下同）。

5月23日，中建·玉湖之星搖號中簽率約26.59%，在3萬-4萬元/㎡新房和次新房聚集的勾莊及鄰近拱墅區的運河新城，取得這樣的中簽率表現已經相當不錯。

中建·玉湖之星效果圖（過程稿）

圖源：中建三局

華潤·望云潤璽是余杭云城板塊首個不限價樓盤，5月首開6幢、7幢合計114套，高層戶型127-139㎡，精裝售價39238元/㎡

相比云城此前精裝限價36100元/㎡，華潤·望云潤璽上漲3138元/㎡，漲幅約8.7%，參考相近的次新二手房杭與城，主流掛牌價約3.4萬-4.7萬元/㎡

5月22日，華潤·望云潤璽搖號中簽率約20.25%，而近一年半以來云城多數樓盤都是高中簽率或無需搖號。

華潤·望云潤璽效果圖

圖源：華潤置地

未來科技城的首個不限價樓盤濱江興耀·時舟里，5月首開2幢、6幢合計149套，高層戶型106-139㎡，精裝售價34760元/㎡

項目位于未來科技城核心以南，靠近閑林板塊，此前該片區域的綠城·綠汀春曉精裝限價27200元/㎡（低于未來科技城核心限價36100元/㎡），相比濱江興耀·時舟里首開售價上漲了7560元/㎡，漲幅約27.8%，但未高于未來科技城核心區域的限價。

5月15日，濱江興耀·時舟里首開搖號中簽率約17.35%，與同板塊的建發·云湖之城今年的搖號中簽率11.45%-21.99%，不相上下。

趁著熱度，濱江興耀·時舟里在5月底加推126套房源，精裝售價提高至35189元/㎡，相比首開上漲429元/㎡，目前暫未公布報名結果。

濱江興耀·時舟里實景圖

圖源：濱江集團

02

部分不限價樓盤售價低于限價

以價換量，快速去化

另一部分不限價樓盤則采取了“以價換量”的策略，以低于當初板塊限價的售價來獲取較快的銷售速度，這些樓盤往往位于各板塊相對邊緣位置，市場熱度相對較低。

筧橋的濱江興耀·沐新月，是該板塊首個不限價樓盤，4月以來多次開盤，每次開盤套數都在百套以下，高層戶型96-135㎡，精裝售價約31500-32565元/㎡

與其直線相距約700米的杰立·潮正府此前精裝限價35000元/㎡，相比之下，濱江興耀·沐新月的售價更低，多次搖號中簽率約22.81%-32.50%

同樣位于勾莊非核心的和萃攬悅園，更靠近三墩，但周邊配套不如勾莊核心。

3月以來多次開盤，高層戶型96-139㎡，精裝售價26749-30779元/㎡，搖號中簽率約13.64%-43.84%

這一售價低于勾莊此前限價31200元/㎡，項目周邊次新房較少，參考十年房齡的越秀·星匯悅城主流二手房掛牌價約2.2萬-3.5萬元/㎡

此外，金沙湖的興耀濱江·沐蘭臺在5月首開精裝售價33999元/㎡，也低于此前板塊精裝限價38300元/㎡，目前還在報名中。

03

各板塊最后限價盤受關注

頂流限價盤觸發社保排序

除了不限價的樓盤，部分板塊還有最后一批限價樓盤在售或等待入市，這些限價樓盤中與周邊二手房仍存在倒掛的，受到極大關注。

主城上塘板塊的招商·天青岳，自2024年8月拿地后遲遲未上市，地塊容積率1.2，精裝限價56820元/㎡，參考周邊次新二手房杭州大家，高層主流掛牌價約6.0萬-7.0萬元/㎡

5月19日，招商·天青岳低調拿出預售證，首推32套疊墅，戶型240㎡以上，首開的房源均價達到59006元/㎡，最終觸發社保排序，292組家庭入圍，搖號中簽率約10.96%

招商·天青岳鳥瞰效果圖

圖片來源網絡

錢江新城二期最后的限價樓盤綠城·玉瀾月華，精裝限價67500元/㎡，在3月首開時已觸發社保排序，搖號中簽率約12.42%

5月，綠城·玉瀾月華加推86套高層房源，戶型212-388㎡，再次觸發社保排序，搖號中簽率約11.24%

綠城·玉瀾月華意向效果圖

圖源：綠城中國

今年的搖號熱門板塊之一運河新城，有多個限價樓盤在售，如濱運映翠灣、綠城·汀岸印月、綠城運河·宸岸棲月等，精裝限價33700元/㎡，搖號中簽率約10.04%-16.00%

不限價樓盤陸續上市，重塑杭州各板塊價格和價值體系

到目前為止可以看出的分化是：

1、熱點板塊、供應量較少的板塊，價格上漲；

2、在原來限價時期去化速度相對較慢的板塊，開發商普遍將價格調至原限價水平以下，以價格換取流速

3、越是價格上漲的熱點板塊，中簽率反而越低。

杭州商品房新的價格體系，實際上是對原來限價體系的徹底否定

到目前為止，各板塊新的價格體系只能說雛形初現

還有大量的，特別是最高端的不限價的地王項目尚未面世，這些項目的價格體系仍有待市場檢驗

但開發商對取消限價后的市場也仍較為理性謹慎，特別是大量地王、高價地、低密地的高端項目還未上市，包括建發蔣村低密項目、濱江水電新村項目、濱江民生藥廠項目、華潤安琪兒項目、大家安琪兒項目等。

部分樓盤已經向市場傳遞信號，濱江集團董事長戚金興在接受采訪時曾透露，濱江水電新村項目產品革命性迭代，層高高達3.5米，希望賣到10萬+到12萬左右，而非市場傳聞的15萬甚至更高。