昨天收到一個(gè)粉絲的私信，問(wèn)題很典型，我覺(jué)得很有代表性。

這位朋友說(shuō)：2017年在大興買了套老房子，當(dāng)時(shí)293萬(wàn)，現(xiàn)在只能賣150萬(wàn)左右，還有114萬(wàn)貸款沒(méi)還清。賣了基本是血虧，但不賣的話每月月供7700，租金才2800，一直在失血。現(xiàn)在很糾結(jié)，問(wèn)我是割肉賣掉、繼續(xù)持有，還是換房？

看到這個(gè)問(wèn)題，我很能理解這位朋友的糾結(jié)。但糾結(jié)歸糾結(jié)，該面對(duì)的還是要面對(duì)。我先說(shuō)我的結(jié)論：建議割肉賣掉。

為什么要割肉？

咱們先算算賬。每月月供7700，租金2800，月虧損4900。一年下來(lái)就是將近6萬(wàn)的現(xiàn)金流出。這還沒(méi)算房屋折舊、維修、空置等隱性成本。

6萬(wàn)塊錢什么概念？夠給孩子多報(bào)幾個(gè)興趣班吧，哈哈！開個(gè)玩笑；而你現(xiàn)在等于每年往這房子里扔6萬(wàn)，還不知道什么時(shí)候能回本。

更關(guān)鍵的是，從房子本身來(lái)看，大興的老房子，未來(lái)升值空間真的很有限。現(xiàn)在年輕人買房要的是品質(zhì)、電梯、停車位、好物業(yè)，老房子的競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越弱。就算北京房?jī)r(jià)整體上漲，這種房子也是最后才輪到的，而且漲幅肯定跑不贏大盤。

繼續(xù)持有的風(fēng)險(xiǎn)

很多人舍不得割肉，總想著再等等，萬(wàn)一漲回來(lái)呢？但問(wèn)題是，你等得起嗎？

按照現(xiàn)在每年6萬(wàn)的失血速度，如果房?jī)r(jià)5年內(nèi)不漲，你就要額外損失30萬(wàn)。而這30萬(wàn)，已經(jīng)接近你現(xiàn)在賣房能回籠的資金了。更別說(shuō)老房子的維修成本會(huì)越來(lái)越高，水管、電路、防水這些隨時(shí)可能出問(wèn)題。

而且，你現(xiàn)在的資金被這套房子完全套住了，如果市場(chǎng)上出現(xiàn)更好的機(jī)會(huì)，你也沒(méi)錢去抓。這就是典型的機(jī)會(huì)成本。

換房要慎重

至于換房，我的建議是先賣后買，不要急于重新入場(chǎng)。

現(xiàn)在北京樓市還在調(diào)整期，價(jià)格還沒(méi)完全穩(wěn)定。你把房子賣了，能回籠30多萬(wàn)現(xiàn)金，雖然比起當(dāng)初的首付確實(shí)虧了不少，但至少止損了。

拿到現(xiàn)金后，先別急著買新房。可以觀望一段時(shí)間，一邊看市場(chǎng)走勢(shì)，一邊積累資金。等時(shí)機(jī)合適了再出手，選擇那些真正有升值潛力的房子：

比如地鐵沿線的次新房，或者一些總價(jià)不高但地段不錯(cuò)的小戶型。總之，要避免再踩同樣的坑。

心態(tài)決定一切

我知道虧這么多錢心里不好受，但投資就是這樣，有賺有賠。關(guān)鍵是要理性分析，及時(shí)止損。

你想想，如果繼續(xù)硬撐下去，每年6萬(wàn)的失血，3年就是18萬(wàn)，5年就是30萬(wàn)。到那時(shí)候，不僅房子可能還是這個(gè)價(jià)，你還額外損失了這么多現(xiàn)金流。

而如果現(xiàn)在割肉賣掉，雖然一次性虧得多，但至少止住了失血，還保留了重新選擇的機(jī)會(huì)。

具體操作建議

如果決定賣房，建議這么操作：

定價(jià)要合理：150萬(wàn)如果是市場(chǎng)價(jià)，就別再幻想能賣更高了。定價(jià)過(guò)高只會(huì)拖延出售時(shí)間，增加持有成本。

做好宣傳：雖然是老房子，但總有適合的客戶群體。比如預(yù)算有限的首次置業(yè)者，或者在大興工作的人群。

總結(jié)

房子投資，最怕的就是感情用事。明知道是個(gè)坑，卻因?yàn)樯岵坏靡呀?jīng)投入的成本而繼續(xù)往里扔錢，這是典型的沉沒(méi)成本謬誤。

你現(xiàn)在面臨的選擇，本質(zhì)上不是割肉不割肉的問(wèn)題，而是要不要及時(shí)止損的問(wèn)題。從數(shù)據(jù)上看，繼續(xù)持有的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于收益，果斷賣掉是最理性的選擇。

當(dāng)然，最終怎么決定還是要看你自己。但我的建議是：長(zhǎng)痛不如短痛，與其慢性失血，不如一次性解決問(wèn)題。

希望我的分析對(duì)你有幫助，也希望你能做出最適合自己的選擇。