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在民事法律實踐中，委托售房作為一種常見的民事法律行為，其權利義務關系通常由委托合同明確界定。然而，當親屬關系介入其中，財產歸屬爭議往往會使原本清晰的法律關系變得錯綜復雜。本案例中，委托人基于親屬信任委托女婿處置房產，售房后巨額款項去向不明，女婿主張款項性質為贈與，女兒卻承認款項保管存在問題。在此情形下，司法機關如何依據事實證據與法律規定，對各方權責作出公正判定，極具法律研究與借鑒價值。

案情梳理

（一）親屬關系與委托售房背景

陶正國與吳淑珍系夫妻關系，育有女兒陶曉琳。陶曉琳與許文濤曾締結婚姻關系。2009 年年末，陶正國、吳淑珍為處置名下位于 [具體區域] 的一號房屋，依照《公證程序規則》相關規定，向公證機構申請辦理委托公證。在公證文書中，明確授權許文濤作為代理人，代為處理一號房屋出售的全部相關事宜，涵蓋簽訂房屋買賣合同、辦理產權變更登記、繳納交易稅費等一系列關鍵事項，由此在雙方之間依法確立了委托代理法律關系。

2010 年 1 月 22 日，許文濤以陶正國代理人身份，與購房人徐明簽署《存量房屋買賣合同》。合同約定房屋成交總價為 50 萬元，并載明購房定金 4 萬元應于 2010 年 1 月 8 日支付。但經陶正國確認，合同中其簽名并非本人簽署，且其在訴訟前對該成交價格毫不知情。這一事實不僅對合同效力認定產生影響，也為后續的房款歸屬爭議埋下隱患。

（二）房款流向與爭議焦點

原告主張（陶正國、吳淑珍）：

依據已成立的委托合同關系，依據《民法典》關于委托合同的相關規定，要求許文濤、陶曉琳返還剩余購房款 32 萬元，并主張償付以 32 萬元為基數，按照當時民間借貸司法解釋確定的利率標準，自 2010 年 2 月 4 日起至實際清償之日止的資金占用費；

認為許文濤收取 4 萬元定金未予返還，要求其以該金額為基數，依照中國人民銀行同期同類貸款基準利率，自 2010 年 1 月 23 日起支付利息至實際給付之日；

指出在委托售房后，僅收到 18 萬元款項，認定剩余 32 萬元被許文濤、陶曉琳非法截留，嚴重侵害其合法財產權益 。

被告抗辯（許文濤）：

堅稱與陶正國、吳淑珍之間不存在委托售房款保管合同關系，主張在房屋出售前，陶正國已通過口頭形式將一號房屋贈與自己與陶曉琳，根據《民法典》贈與合同相關規定，售房款應屬于夫妻共同財產，無需向委托人返還；

提出售房款實際到賬金額為 46.5 萬元，該款項已合理用于償還陶正國借款、支付房屋交易“中介費”、家庭日常生活開支以及委托理財等用途，不存在未返還委托人的情形；

以《民法典》訴訟時效制度為依據，主張陶正國、吳淑珍自 2010 年知曉房屋出售事宜后，長達 14 年未主張權利，其訴求已超過法定訴訟時效期間，不應得到司法支持 。

被告意見（陶曉琳）：

承認實際收到售房款 46.5 萬元，但表示許文濤未向其告知房屋真實出售價格；

說明按照許文濤指示，分別轉賬 10 萬元用于償還陶正國此前借款、3.5 萬元作為 “中介費”、8 萬元給陶正國，另將 25 萬元委托許文濤母親進行理財，明確表示同意向陶正國、吳淑珍返還剩余款項 。

（三）關鍵事實與證據

委托公證文件：2009 年 12 月，陶正國、吳淑珍出具的公證委托書，經公證機構依法審查并予以公證。該公證文書依據《公證法》相關規定，具有較高的證明力，明確了許文濤的代理權限，是認定雙方委托合同關系成立的核心證據。

合同與資金流轉記錄：《存量房屋買賣合同》及《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》明確約定房屋成交價格為 50 萬元；銀行轉賬記錄顯示，2010 年 1 月 22 日，案外人歐麗娟向陶曉琳賬戶轉入 46.5 萬元。此后，陶曉琳分別進行多筆轉賬操作，這些資金流轉記錄成為查明房款去向的關鍵證據 。

離婚訴訟關聯證據：許文濤與陶曉琳離婚訴訟的民事判決書，雖未對售房款爭議作出處理，但其中關于雙方提交的轉賬記錄等證據材料，為本案查明事實提供了重要參考依據。

微信溝通記錄：許文濤與陶曉琳的微信聊天記錄顯示，二人曾就房款金額及去向進行溝通，許文濤在聊天中認可房款為 “50 多萬”。該電子數據證據依據《民事訴訟法》關于證據的規定，在一定程度上佐證了房屋實際成交價格 。

案件分析

（一）委托合同關系的法律認定

依據《中華人民共和國民法典》第九百一十九條之規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同 。在本案中，陶正國、吳淑珍通過辦理公證委托的法定形式，授權許文濤處理一號房屋出售事務，且許文濤實際實施了簽訂合同等代理行為，雙方之間委托合同關系依法成立并生效。許文濤主張房款系贈與，但未能按照《民事訴訟法》及司法解釋關于舉證責任的規定，提供書面贈與合同、證人證言等有效證據予以證明。根據“誰主張，誰舉證” 的基本證據規則，其贈與主張無法得到法院采信。作為受托人，許文濤依據《民法典》第九百二十七條規定，負有將處理委托事務取得的財產轉交給委托人的法定義務。

（二）售房款金額的司法認定邏輯

合同約定與實際收款的差額分析：房屋買賣合同明確約定成交價格為 50 萬元，而陶曉琳賬戶實際收到 46.5 萬元，存在 3.5 萬元差額。許文濤作為受托人，對該差額負有合理說明及舉證責任。其主張 3.5 萬元為 “中介費”，但未能提供中介服務合同、發票等任何有效證據。依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》，許文濤未能完成舉證責任，法院依據優勢證據規則，依法認定售房款應為合同約定的 50 萬元 。

已支付款項的扣除計算：陶正國、吳淑珍已收到陶曉琳轉賬的 8 萬元，另 10 萬元用于償還陶正國此前借款，兩項合計 18 萬元。根據委托合同關系及財產返還的法律規定，在 50 萬元售房款中扣除已支付的 18 萬元后，剩余 32 萬元應由受托人許文濤返還給委托人陶正國、吳淑珍 。

（三）債務加入與訴訟時效的法律適用

陶曉琳的債務加入認定：陶曉琳雖非委托合同當事人，但明確表示同意向陶正國、吳淑珍償還剩余房款。依據《民法典》第五百五十二條關于債務加入的規定，其行為構成債務加入。在法律效果上，陶曉琳應在其承諾的債務范圍內，與許文濤承擔連帶責任，共同向委托人履行還款義務。

訴訟時效起算點的準確界定：根據《民法典》第一百八十八條規定，訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。陶正國、吳淑珍雖在 2010 年知曉房屋已出售并收到部分款項，但當時并不清楚房屋實際成交價格，無法確定其權利受損的具體程度及范圍。因此，訴訟時效應從其知曉實際成交價格時開始起算。許文濤關于訴訟時效已屆滿的抗辯，缺乏事實與法律依據，法院依法不予采信。

裁判結果

許文濤、陶曉琳應于本判決生效之日起 15 日內，向陶正國、吳淑珍返還購房款 320,000 元；

該判決精準界定了受托人許文濤未履行轉交財產義務的法律責任，依法認定陶曉琳的債務加入行為，有效維護了委托人陶正國、吳淑珍的合法財產權益，體現了司法裁判對法律原則與事實證據的準確把握。

案件啟示

（一）規范委托售房合同簽訂

在房地產交易委托事務中，即便委托人與受托人存在親屬關系，也應當嚴格遵循《民法典》合同編相關規定，簽訂書面委托合同。合同條款應明確約定售房價格區間、房款支付方式、受托人報酬標準、違約責任等關鍵內容。需特別注意的是，公證委托僅能證明代理行為的合法性，受托人仍需依據合同約定及法律規定，全面、適當地履行轉交財產等合同義務。

（二）強化資金往來證據留存

在涉及大額資金轉移的民事活動中，當事人應嚴格依據《民事訴訟法》證據規則，注重證據留存。無論是購房款支付、中介費支出還是其他款項往來，均應通過書面合同、轉賬憑證、收據等形式固定證據。轉賬時務必明確備注款項用途，對于重要溝通事項，建議采用書面或電子數據形式留存記錄。本案中，3.5 萬元 “中介費” 因缺乏有效證據支撐未獲法院認可，充分凸顯了證據完整性與合法性在民事訴訟中的決定性作用 。

（三）及時行使權利維護時效

依據《民法典》訴訟時效制度，權利人在知曉或應當知曉權利受損后，應當及時通過合法途徑主張權利。普通訴訟時效期間為三年，若未在法定期間內行使權利，可能面臨勝訴權喪失的法律風險。當事人可通過發送律師函、提起訴訟、申請仲裁等方式中斷訴訟時效。在日常溝通中，采用短信、微信等電子數據形式主張權利時，應注意保存完整的聊天記錄，確保能夠形成有效的時效中斷證據鏈。

（四）明確親屬間財產法律關系

親屬之間的經濟往來頻繁，為避免因情感因素導致財產法律關系模糊引發糾紛，在涉及財產贈與、借貸、保管等法律行為時，應當依據《民法典》相關規定，以書面形式明確各方權利義務及財產性質。清晰的法律關系界定，有助于在糾紛發生時，司法機關能夠準確適用法律，快速查明事實，從而公正維護各方當事人的合法權益。

家庭財產糾紛往往交織著情感與利益的雙重矛盾，在法治社會背景下，法律是解決此類糾紛的根本遵循。若您在生活中遭遇類似法律問題，建議及時尋求專業律師的法律幫助，通過合法途徑維護自身合法權益，避免因法律知識欠缺而遭受不必要的財產損失。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）