正文

　　如題，買房的大坑已經(jīng)出現(xiàn)！

　　那么，這個(gè)大坑是什么？

　　就是大放水趨勢之下，有些人要成為韭菜！

　　今天周六，不寫長文，針對2025年大放水這件事，給所有買房人提個(gè)醒！

　　不過文章正式開始之前，要提醒大家：文章內(nèi)容特別干，干到冒煙，所以要仔細(xì)、耐心看完！

　　01

　　首先、放水這件事。

　　12月份的大會(huì)是對2025年發(fā)展目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的定調(diào)會(huì)議，從這次會(huì)議的通稿內(nèi)容來看：

　　2025年，注定是大放水之年！

　　那么，具體怎么放水？

　　三個(gè)渠道。

　　第一個(gè)渠道就是降準(zhǔn)——

　　中國從2018年開始，就在不斷的降低存款準(zhǔn)備金率，截止2024年12月，我們的存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)從14.9%下降至7.0%。

　　也就是說，過去6年通過存款準(zhǔn)備金率的降低，我們向市場投放13.4萬億的流動(dòng)性。

　　平均下來，每年大概2.2萬億！

　　目前，央行負(fù)債表的法定存款準(zhǔn)備金率總額是21.7萬億。

　　基于大會(huì)定調(diào)，預(yù)判2025年的降準(zhǔn)力度會(huì)超過2023年和2024年，那么連續(xù)3到4次降準(zhǔn)，2025年會(huì)向市場釋放3萬億到4萬億！

　　所以，2025年第一個(gè)放水的來源降準(zhǔn)，大概就是3萬億~4萬億！預(yù)計(jì)比之前新增投放2萬億。

　　第二個(gè)放水的渠道就是債——

　　12月份的大會(huì)明確了要增發(fā)超長期國債，但沒有說具體數(shù)額.

　　按照大會(huì)表述的“兜勞三保底線”，也就是保民生、保工資、保運(yùn)轉(zhuǎn)的角度推測，2025年的特殊國債總額會(huì)高于2023年的1萬億。

　　推測每年不低于2萬億，總量大概在2到3萬億！新增1萬億到2萬億.

　　還有一個(gè)就是地方城市的專項(xiàng)債。

　　2024年的地方專項(xiàng)債額度接近4萬億，而12月份的大會(huì)[明確增加專項(xiàng)債],所以一定不低于2024年的4萬億！

　　保守估計(jì)大概在5萬億！新增1萬億！

　　所以，債這個(gè)維度，合計(jì)大概是7萬億到8萬億！新增2萬億到3萬億

　　第三個(gè)放水的渠道就是赤字——

　　2024年財(cái)政赤字是3%、2023年的財(cái)政赤字是3.8%。

　　這兩年都是我們親身經(jīng)歷過的，所以大家都很清楚“體感溫度”是冷是熱！

　　所以，當(dāng)大會(huì)定調(diào)變成[超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)]之后，2025年的財(cái)政赤字率4%肯定不算“超常規(guī)”。

　　那么，大概率2025年財(cái)政赤字率在4.5%到5%之間~

　　如果是4.5%，那么總規(guī)模大概是5.5萬億！

　　如果是5.0%，那么總規(guī)模大概是6萬億

　　我知道，目前有人很多人認(rèn)為5%的財(cái)政赤字太高。

　　其實(shí)吧，咱們看看對岸的大漂亮，人家是7%，而且很多年前就攀升到5%以上了！

　　所以，咱們當(dāng)前這情況，富的潤，貧的苦，中間特別累，5%才符合當(dāng)前的大環(huán)境！

　　何況這表述都已經(jīng)由[加大逆周期調(diào)節(jié)]變成[加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)],所以我認(rèn)為5%比較貼合大會(huì)表述！（最低也要4.8%）

　　如果按照5%，那么市場上新增就是2萬億！總額大概在6萬億！

　　文章至此，我們就可以算大賬的數(shù)據(jù)了：2025年大概會(huì)釋放多少總量和增量的貨幣！

　　總量很簡單，就是降準(zhǔn)3萬億~4萬億+債是7萬億到8萬億+赤字6萬億

　　合計(jì)=18萬億

　　新增就是：降投放2萬億+債新增2-3萬億+赤字新增2萬億=7萬億。

　　按照2024年最新的貨幣乘數(shù)8.32計(jì)算，那么2025年的新增M2大概就有58萬億左右

　　這58萬億加上2024年的11月M2的311.96萬億，那么2025年我們還能守住370萬億的M2.

　　當(dāng)然，這是按最高數(shù)值估算的，如果折中來看，保守估計(jì)30萬億的新增貨幣是大概率！

　　哦！文章至此，要說明一下，這里是大數(shù)概算，要摳算細(xì)枝末節(jié)的數(shù)據(jù)，請左轉(zhuǎn)走人！

　　第四個(gè)放水的渠道就是居民存款——

　　截止2024年10月份，人民幣存款余額297萬億，

　　其中住戶部門的數(shù)據(jù)我沒有查到，按照2023年30%、2024年48%住戶部門的比例估算：

　　住戶部門的存款在150萬億上下。

　　這里面剔除中長期存款，以及一些老人的存款，活期存款余額是39.87萬億！

　　文章至此，大家也都發(fā)現(xiàn)了：

　　1、住戶目標(biāo)的存款才是大頭。

　　中國住戶的活期存款就已經(jīng)有39.87萬億，還不包括中長期存款、定投的。

　　所以，住戶存款的39.87萬億，明顯比2025年新增投放的m2的總額30萬億要高！

　　所以，降息是必然！

　　因?yàn)榻迪⒖梢则?qū)趕活期存款進(jìn)入“流通”環(huán)節(jié)，而不是在銀行趴窩！

　　不過呢，我個(gè)人感覺0%利率或者負(fù)利率不符合咱們的國情，大概率活期存款的利率會(huì)在0%以上。

　　但我們?yōu)榱蓑?qū)趕貨幣進(jìn)入“流通”環(huán)節(jié)，讓大家不存錢，多花錢，多消費(fèi)，或許會(huì)增加存款收費(fèi)名目，如管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、或者類似的收費(fèi)！

　　2、大概的總額

　　保守來看，居民活期存款39.87萬億加上2025年的新增M2總額30萬億，那么大概有70萬億的“可支配資金”

　　如果激進(jìn)一點(diǎn)，活期+部分中長期存款+新增M2總額58萬億，那么大概有110萬億！

　　大家記住上面這些“大數(shù)”。

　　因?yàn)橹挥杏涀∵@些“大數(shù)”，才知道買房的大坑是什么！

　　在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

　　02

　　其次，貨幣視角下的普跌分漲~

　　買房這個(gè)維度，大家特別要注意幾個(gè)謬論。

　　第一個(gè)謬論就是萬物皆漲，你的房子肯定會(huì)漲。

　　這個(gè)維度太多胡說八道的人了。

　　因?yàn)榇蠓潘枪沧R(shí)、因?yàn)樨泿懦l(fā)是共識(shí)、因?yàn)槲磥硗浭枪沧R(shí)。

　　所以，他們就會(huì)告訴大家：高位接盤沒事，未來萬物皆漲，你這房子現(xiàn)在虧，未來也會(huì)漲回來的！

　　這是什么？安慰劑！

　　因?yàn)榇蠹覍ω泿懦l(fā)、通脹有共識(shí)，所以很多普通購房者就會(huì)相信他的鬼話！

　　但我想告訴大家，這就是胡說！

　　因?yàn)槲磥砣f物皆漲，但“此漲”非“彼漲”。

　　未來萬物通脹，相對物價(jià)的上漲，所有房子都會(huì)漲，

　　但有些房子的漲幅會(huì)超過通脹，有些房子上漲的幅度根本跑不贏CPI！

　　比如老破小

　　第二個(gè)謬論就是買房抗通脹！

　　不是所有城市、所有房產(chǎn)都能抗通脹！

　　換句話說，只有大城市的好房子才能抗通脹！

　　這個(gè)維度，結(jié)合12月大會(huì)定調(diào)的穩(wěn)樓市、股市的定調(diào)，給大家算一筆賬！

　　——中國股市80萬億、房市450萬億。

　　不過450萬億是2019年博鰲論壇的數(shù)據(jù)，我感覺這個(gè)數(shù)據(jù)到2024年，房價(jià)平均跌幅30%的當(dāng)下，320萬億比較準(zhǔn)確！

　　大家可以掰著手指頭仔細(xì)算算：

　　第一筆帳：

　　截止目前，中國房貸規(guī)模才38萬億，而中國房地產(chǎn)的池子是450萬億（或者320萬億）。

　　這兩個(gè)數(shù)據(jù)放到一起，該怎么理解？

　　中國買房貸款是70%，30年，也就是過去30年，大家買房一共借貸38萬億~

　　而38萬億的房貸，對應(yīng)450萬億的總市值，兩者相差是11.8倍！

　　這11.8倍，就是特么是中國過去20年房價(jià)上漲的平均倍數(shù)，

　　也就是說，個(gè)人買房的房貸是陸陸續(xù)續(xù)的，總額也就38萬億！

　　但這些房子，在過去20年變成了450萬億，其本質(zhì)是房價(jià)上漲帶來的

　　換句話說，過去這20年，這背負(fù)38萬億房貸的人，賺了什么錢？

　　答案是：賺紙幣貶值，賺債務(wù)稀釋的錢！

　　所以，不是買房抗通脹，而是買房總債務(wù)不變，資產(chǎn)價(jià)格上漲，讓負(fù)債率變低！（當(dāng)然，我們也常說買房抗通脹，因?yàn)檫@樣說大家比較好理解，所以不要和我抬杠掰扯?。?/p>

　　看不懂？

　　比如,

　　2010年前，負(fù)債70萬，2020年后房價(jià)上漲10倍，那么負(fù)債率就由70%變成了7%。

　　如果還是看不懂，說明你“買房知識(shí)缺項(xiàng)太多”，掃描下方二維碼來聽我直播！

　　第二筆帳：

　　2025年，樓市大盤是沒有牛！小盤是快牛

　　為了說明白，來，給大家算賬！

　　2025年股市流動(dòng)盤80萬億，房市流動(dòng)盤320萬億，這里是指二手房，不是新房。

　　所以，當(dāng)2025年“可支配”貨幣30萬億到70萬億落地之后，這穩(wěn)房市股市，總盤子就是80萬億+320萬億=400萬億。

　　所以，對應(yīng)400萬億的盤子，貨幣總量顯然是不夠！

　　邏輯很簡單，就是房子的流通，也就是換手率低于股市。

　　——目前，股市一天的交易額就有1.5萬億到2萬億，也就是80萬億的流動(dòng)盤，大概2個(gè)月，60天就能把市場里的籌碼都換一遍！

　　——而地產(chǎn)320萬億的池子，雖然降低了首付、利率，限購、限售也都接觸了，但房子的交易流通，還是需要2個(gè)月到4個(gè)月！

　　所以，320萬億的房地產(chǎn)流動(dòng)盤，不可能在2025年出現(xiàn)“全面的換籌”。

　　那么，當(dāng)資金落地之后，變化是什么？

　　變化在少數(shù)城市，

　　中國含縣級市685個(gè)城市，105個(gè)大城市，只有一線城市，部分強(qiáng)二線城市的二手房才有機(jī)會(huì)出現(xiàn)“大面積換籌”，也就是流通！

　　比如北京。

　　因?yàn)椤翱芍洹钡呢泿畔鄬?20萬億的池子和房產(chǎn)流速的特征而言，還是太少了！

　　文章看到這里，傻空是不是要?dú)g呼了？

　　我想說，傻空就是傻空！

　　第一點(diǎn)。

　　按照2008年和2015年的貨幣政策投放節(jié)奏，寬松的貨幣和財(cái)政都會(huì)延續(xù)2年或者3年。

　　也就是說，2025年、2026年、2027年我們的“可支配”貨幣還會(huì)增加。

　　另外，320萬億，也不是都出售！按照一線城市來看，也就總量的5%到8%

　　按這個(gè)比例，真正待售的二手房總額不會(huì)超過40萬億！

　　第二點(diǎn)。

　　2023年二手房總成交量7.1萬億，2023年商品房成交額11萬億。

　　兩者之合18.1萬億。

　　換句話說，都不用財(cái)政刺激，就居民手里的活期存款39萬億流入樓市，就可以讓2025年成交量暴漲！

　　這也是為什么，成都、廣州、深圳、上海、北京、武漢這些城市在2024年第四季度“一下子”就出現(xiàn)了漲勢！

　　說白了，只要上漲的預(yù)期在，有錢人大把！

　　再者，年度新增成交在20萬億以下，而居民活期存款就有39萬億，再加上新增貨幣，

　　從年度總成交看，2025年拿錢砸的“穩(wěn)樓市股市”，動(dòng)靜還不小呢

　　想知道2025年大放水之下，怎么買房才能踩準(zhǔn)節(jié)奏？推薦閱讀《》

　　03

　　最后，說一句。

　　關(guān)于這個(gè)世界——

　　之前的文章有兩句話，就是這個(gè)世界的底色。

　　注意，不是底層邏輯，而是鐫刻到藍(lán)色星球上的DNA底色：

　　印錢，可以購買債；發(fā)債，向社會(huì)借錢；

　　大家記住，任江山流轉(zhuǎn)、歲月變遷、任世事無常、人心多變........

　　總之，任這個(gè)世界如何變化，這兩句話永恒不變

　　所以，通脹永存！貶值常在！

　　哦，對了，2025大力提振消費(fèi)，意味著物價(jià)還要漲！