我知道這個(gè)標(biāo)題寫出來有點(diǎn)標(biāo)題黨。

但我是真的忍不住啊。我剛剛從海南回來。這次去的主要目的只有兩個(gè)：一個(gè)封關(guān)之前再次深度調(diào)研。一個(gè)是尋找好的買入機(jī)會(huì)。

先說結(jié)論，在經(jīng)歷長達(dá)6年的去房地產(chǎn)化之后，然后又經(jīng)歷了近三年的深度回調(diào)之后，你無論是想買海口的學(xué)區(qū)房，還是想買三亞的稀缺改善，又或者想買東線三大黃金度假灣區(qū)的精裝現(xiàn)房，上車門檻都已經(jīng)低到你不敢相信。

特別說明：

1?、海南去房地產(chǎn)化開始于2018年?。

在2018年宣布自貿(mào)港戰(zhàn)略后，海南立刻停止了土地供應(yīng)，并在全島執(zhí)行最嚴(yán)格的限購政策，特別是在五指山和保亭等地全面停止地產(chǎn)開發(fā)?。

2、從2019年到2024年，海南房價(jià)經(jīng)歷五個(gè)階段的下跌。

而2024年是海南房地產(chǎn)市場最低迷的一年，在特價(jià)+政策刺激的背景下，市場依然往下走， 除了海口、三亞老城部分新盤還有市場關(guān)注，其他市縣銷售慘淡到無法言說。

因?yàn)槌吮镜貏傂柽€進(jìn)場之外，外地客戶逐漸萎縮至接近零，于是在2024年的下半年，海南房價(jià)又經(jīng)歷了一次下跌。

特別是國央企不講武德，特價(jià)力度非常大，導(dǎo)致小開發(fā)商相等封關(guān)后房價(jià)大漲惜售的，也不得不加入拋房的行列。

比如海口五月花新一代的產(chǎn)品，原來認(rèn)為它的定價(jià)應(yīng)該在28000左右，結(jié)果開盤24000，直接把周邊競品項(xiàng)目羅牛山整懵了，只能跟著降價(jià)。

3、截止到2024年底，已經(jīng)是全島普跌。

比如海口的二手房市場，房價(jià)跌幅可達(dá)到三成。之前2萬+單價(jià)的房子，現(xiàn)在普遍賣到1萬五六。

就連海口之前房價(jià)最堅(jiān)挺的知名學(xué)區(qū)房九小僑中，之前賣兩萬七八的，現(xiàn)在已經(jīng)跌到兩萬出頭了。

而新房相比于23年又下降了7000塊錢每平，海甸河兩岸的新房18000目前都可以上車了。

江東新區(qū)原來備案價(jià)格已經(jīng)超過了3萬，但現(xiàn)在起步1萬五六就能上車。

之前普遍三萬+的新房，現(xiàn)在很多2萬以都能買到；

南海大道龍湖光年旁邊15000多就可以買到洋房；

濱江路14000多可以拿到江景房。

還有海口濱江灣某項(xiàng)目，原來賣將一萬八九，24年一萬二三開始甩賣。

還有濱海幸福里原來兩萬多，如今18000多，甚至國貿(mào)、龍昆南都出現(xiàn)了一萬五六的項(xiàng)目。總之，海口非主城區(qū)價(jià)格往一萬內(nèi)走，主城區(qū)價(jià)格往一萬五六走，改善型住宅往2萬以內(nèi)走。

其它區(qū)域更慘，儋州的楊浦、臨高的金牌港這些地方一年也賣不出去幾套房子。

澄邁的海南生態(tài)軟件園，相比高點(diǎn)幾乎都腰斬，七八千塊錢就能買到，還能首付分期。

還有其它旅居大盤房價(jià)基本上全線崩塌，連海棠灣、土福灣都跌的慘不忍睹。

清水灣高峰期四五萬單價(jià)的現(xiàn)在干到兩萬三四都能上車。

還有其它的什么棋子灣、月亮灣房價(jià)已經(jīng)回歸到五六千塊錢一平方，其他不知名的灣區(qū)可能四五千塊錢都能拿得到。

還有三亞，三亞主城的降幅明顯的要高于海口的主城區(qū)降幅。

原來三亞豪宅的價(jià)格在5萬塊錢左右，海口在3萬塊錢左右。如今是海口打了7折，原來賣兩萬五六，現(xiàn)在可能賣2萬左右。而三亞市原來賣5萬，現(xiàn)在賣兩萬五六；

三亞灣之前三四萬的新房，如今兩萬三四都能買到。還有保利某盤、華潤某盤、吉祥某盤都是新一代的豪宅，原來賣三萬多24年都是兩萬出頭在賣。

崖州23年還在賣2萬23，如今已經(jīng)干到了一萬七八。

以上就是當(dāng)下海南房地產(chǎn)市場情況。相信各位看完之后，最直觀的感覺就是房價(jià)降了，降幅還不小。

對(duì)于已經(jīng)在海南有房子的朋友吶，這當(dāng)然不是個(gè)好消息。

但對(duì)于想要買海南房子的朋友來說，這無疑是好消息。畢竟沒人想買房買到高位上。

那么海南房價(jià)為什么回調(diào)力度這么大呢？

主要原因就是全面去房地產(chǎn)化。

更重要是也和過去幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太如意有關(guān)，畢竟海南的房價(jià)不取決于本地人的購買力，本地人5000的工資不足以支撐現(xiàn)在海南的房價(jià)體系，畢竟連縣城的房價(jià)都過萬了，更不用說那些三四萬的灣區(qū)房價(jià)。海南的房價(jià)支持來自于全國中產(chǎn)的購買力，而中產(chǎn)的購買力取決于全國經(jīng)濟(jì)的基本面。

所以只要2025年經(jīng)濟(jì)刺激有效，海南的房價(jià)一定會(huì)上漲，尤其是具備稀缺屬性的房產(chǎn)。

現(xiàn)在還有個(gè)什么情況呢？就是海南自己也意識(shí)到這個(gè)去房地產(chǎn)化有點(diǎn)去過頭了，所有從2023年政策面開始全面重啟房地產(chǎn)！

所以，現(xiàn)在的海南樓市，一邊是政府瘋狂賣地，一邊是為了刺激市場大幅放松限購，而首付早就已經(jīng)降到了15%，貸款利率3.1%。

說白了，整個(gè)海南，現(xiàn)在只要你愿意，拎著錢來，想咋買咋買！

所以目前海南的買房的基本邏輯就三條：

1、兩個(gè)字——抄底。

2、海南自住，能買海口的不買三亞。能買三亞不買其它市縣。能買住宅的不買公寓。

3、度假需求優(yōu)先選東線灣區(qū)。

4、海南跟內(nèi)地所有城市，買房邏輯都不一樣！

內(nèi)地，核心地段大于一切，要買人多、產(chǎn)業(yè)多的地方，比如CBD最核心！

但海南，東線灣區(qū)大于一切！灣區(qū)+地段+配套+央企最有價(jià)值！

這也就基本上鎖定了三大度假灣區(qū)，萬寧石梅灣、陵水清水灣、三亞海棠灣。

但是經(jīng)過20年的開發(fā)周期后——

陵水清水灣時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。目前主要在售的綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)已經(jīng)已經(jīng)進(jìn)入尾聲，目前主要在售別墅和大平層，正常房源3萬+。

三亞海棠灣其從規(guī)劃之初就是奠定了高端奢華的基因，但是保利的灣區(qū)運(yùn)營能力一般。

目前海棠灣整體戶型在140平方以上，正常房源要去到4萬+了。

還有石梅灣。

其作為華潤主導(dǎo)的灣區(qū)，已經(jīng)交房了6期，開發(fā)周期也到了中后段。其最新產(chǎn)品也全面走向疊墅和洋房大戶型化，價(jià)格也跳到了18000以上。

還有一點(diǎn)需要大家注意，那就是當(dāng)下的供應(yīng)。

如果你在2015年、16年關(guān)注過海南房地產(chǎn)市場就會(huì)知道，當(dāng)年是清水灣、三亞灣、石梅灣、海棠灣等等幾大灣區(qū)幾十個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在賣，每一個(gè)都是大幾期，看不完根本看不完。

現(xiàn)在呢？這一次是供應(yīng)量少的可憐，所以如果說這波房價(jià)再漲起來，一定一定是創(chuàng)歷史的，那么很多中產(chǎn)可能真的就要和中國最好的度假灣區(qū)說再見了，以后可能就真的沒機(jī)會(huì)上車了。

所以當(dāng)你把東線調(diào)研一遍，其實(shí)灣區(qū)買房思路已經(jīng)很清晰：

海棠灣，4萬5起步，賣的最好，140平起步頂豪大平層，沒有小戶型；

清水灣，收尾階段，綠城在售大平層和別墅，總價(jià)一千多萬；

石梅灣，五期高層清盤1萬2起步，洋房2萬+，別墅更高；

還有三亞灣，均價(jià)3萬8，有航道影響；

所以，預(yù)算夠、有錢，就選海棠灣；

而想要門檻低、性價(jià)比高的，就選石梅灣。

至少目前為止，石梅灣是僅存的普通中產(chǎn)可以夠得著的國內(nèi)唯一的黃金度假灣區(qū)。

那么我們此次深度調(diào)研之后，有沒有可選的成果呢？

有！那就是1萬2起步買石梅灣海景房的唯一機(jī)會(huì)！

首付最低低至20萬，你敢想，你就可以擁有全球最后一片青皮林，亞洲top游艇碼頭，媲美亞龍灣的唯三國際度假區(qū)，海南東線唯一6公里一體白色細(xì)軟沙灘，媲美邁阿密，集齊山海林溪海五位一體稀缺自然景觀等，這些超級(jí)IP里買到這么稀缺的度假灣區(qū)，還是精裝現(xiàn)樓交付。

現(xiàn)在買，今年過年全家就能在海邊細(xì)軟的沙灘上看除夕的煙火晚會(huì)！

并且現(xiàn)在還有一個(gè)極大的誘惑就是包機(jī)票和住宿的活動(dòng)等等，詳情點(diǎn)擊下方二維碼，具體了解吧。

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