5月15日，上海老牌房企新黃浦發布公告，宣布以2.15億元收購北京昌平硅谷SOHO二號樓商辦項目，單價僅9880元/㎡，較市場評估價3.31億元（單價1.52萬元/㎡）打了六折，引發市場熱議。

項目核心信息：

區位：昌平區南部，緊鄰京藏高速與昌平科技園，屬京北創新產業聚集區；

體量：建面約2.17萬㎡，17層毛坯寫字樓，含415套房源，主力戶型36㎡（套內）；

改造計劃：總投入約2.83億元（含契稅、裝修改造），擬納入北京市保障性住房體系。

這一交易不僅是新黃浦首次在京布局，更被視為北京“商改住”（商業辦公改保障性住房）政策的又一標桿案例。

近年來，北京商辦物業空置率居高不下（2025年一季度甲級寫字樓空置率達17.9%），而保障性住房缺口持續擴大。

為此，北京市在《2025年住房發展計劃》中明確提出，通過“盤活存量商業辦公用房”拓展保障房供給。

早在2021年，國務院已允許將閑置商辦物業改建為保障性租賃住房，武漢、深圳等地先行試點，北京亦跟進落地京投港·西華府等案例。

北京“商改住”并非新事物，已有多個項目跑通全流程：

首例標桿：豐臺郭公莊項目

2023年1月，豐臺區郭公莊中街18號院5號樓成為北京首個“非居住納保”樣本。該項目原為京投港·西華府辦公樓，龍湖冠寓通過北交所摘牌后改建為728套保租房，主力戶型20-40㎡，租金3500-6000元/月，精準服務豐臺科技園新市民群體，入住率超94%。

順義萬科項目

2022年11月，順義區天竺萬科中心D座及萬科28街區獲批，成為北京首批“非改租”項目，提供宿舍型租賃住房874間，推動職住平衡。

首創繁星項目

北京最大單體租賃社區，總建面40萬㎡，規劃6500套租賃住房，一期于2022年5月交付，主打中小戶型，緩解集體土地租賃住房短缺。

那么問題來了，企業為何買單？

1、低價收購窗口期：昌平非核心商務區商辦去化艱難，新黃浦以六折抄底，成本優勢顯著；

2、政策紅利：納入保障房體系后，項目可享受稅收優惠、審批簡化等支持，同時通過REITs等金融工具實現退出；

3、戰略布局：新黃浦作為上海國企，實控人穿透后為北京市政府，此次收購兼具業務擴張與政企協同考量。

盡管政策支持明確，但“商改住”落地仍面臨多重挑戰：

1、改造標準復雜：需符合居住消防、采光、通風等規范，原商辦結構改造難度大，如加裝獨立衛生間、廚房等設施；

2、資金回籠周期長：保障房租金通常為市場價的80%-90%，收益率較低（京投港·西華府入住率超94%，但需長期運營平衡成本）；

3、流程審批繁瑣：從產權解押、規劃變更到納入保障房名錄，涉及多部門協同，耗時較長。

“商改住”通過盤活低效資產，既緩解商辦市場過剩壓力，又填補保障房缺口。以昌平項目為例，改造后可提供數百套小戶型房源，精準匹配新市民、青年群體需求。

新黃浦的昌平項目，不僅是企業低成本擴張的商業決策，更是北京探索“存量煥新”的縮影。

從郭公莊首例到順義、昌平接連落地，“商改住”已從試點邁向規模化。

未來，如何平衡公益屬性與市場化運作，如何優化審批流程、提升改造效率，將成為政策與市場共同攻堅的課題。

對于房企而言，抓住政策紅利、構建“開發+運營+資本”的全鏈條能力，或將成為存量時代突圍的關鍵。