前陣子，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》），引起廣泛關(guān)注。《意見》提出支持企業(yè)盤活閑置低效存量資產(chǎn)，要更好發(fā)揮國有資本帶動作用。

具體來看，《意見》圍繞國企存量土地與房屋資產(chǎn)的盤活任務(wù)，提出了諸多重要指示。

比如要求加強老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋改造利用，推動建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用，根據(jù)建筑主導功能依法依規(guī)合理轉(zhuǎn)換土地用途。

又比如要求充分利用存量閑置房屋和低效用地，優(yōu)先補齊民生領(lǐng)域公共服務(wù)設(shè)施短板，合理滿足人民群眾生活需求；

還提出要支持利用存量低效用地建設(shè)保障性住房、發(fā)展產(chǎn)業(yè)、完善公共服務(wù)設(shè)施……

在新一輪城市更新行動開啟的背景下，中央對于各地存量土地與不動產(chǎn)盤活的關(guān)注，更加密切了。對于盤活的方式方法和方向，也提出了更多元的導向。

對于國央企來說，這也是在敦促進一步提升對存量盤活工作的重視程度。而各地近期也都在積極響應(yīng)，在存量盤活這件事上，已經(jīng)形成了更成熟的管理體系和更多元的實施模式。

專業(yè)水平建設(shè)、考核指標推動

國企資管工作走向體系化

要把存量資產(chǎn)管理做到位，最基本的前提是組織架構(gòu)與制度要準備好。為此，許多國央企都在對內(nèi)改革，重新設(shè)計更符合資管工作需求的團隊、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和管理制度。

一是在人員與團隊架構(gòu)方面，以中國鐵塔為例。其圍繞“區(qū)域”這個最小經(jīng)營單元，通過市場化定位，在以往資產(chǎn)運營的單一職責上，補充完善了營銷推介、商機挖掘、項目落地、客戶服務(wù)等市場經(jīng)營發(fā)展類的職能。

據(jù)透露，目前中國鐵塔在全國已有超過95%的區(qū)域，承接了發(fā)展類指標，推動資管團隊走向更完善、分工更專業(yè)化的新階段。

而南京一國企集團，則將資產(chǎn)管理職能獨立了出來，組建了資源公司。同時還另外成立了商管公司，以“輕重分離”的組織設(shè)計，形成“裁判員+運動員”的執(zhí)行、監(jiān)管資產(chǎn)管理運營體系。

二是在制度搭建方面，南方電網(wǎng)就做得很精細，他們主要做了三件事。

首先組建存量土地投資開發(fā)和資產(chǎn)運營管理專業(yè)化平臺公司，明確各層級分子公司土地不動產(chǎn)資產(chǎn)管理主體責任，基本形成“總部牽總、專業(yè)公司支撐保障、分子公司各司其職”的工作責任體系。

其次是優(yōu)化土地規(guī)劃計劃、權(quán)屬管理、管理監(jiān)控與考核評價等內(nèi)部管理流程，明確土地新增、存量土地不動產(chǎn)再利用、土地處置等環(huán)節(jié)管理要求，全面規(guī)范公司土地不動產(chǎn)全生命周期管理。

最后建立了高效協(xié)同的工作推進體系，通過組建專班、柔性團隊等方式，加強信息共享、成果共用、政策共研。

三是考核綁定。推動資管體系化的最重要的一點，就是把工作與考核緊密結(jié)合起來。

比如濟南市就將實物資產(chǎn)的出租管理，納入了正向激勵考核項目，有效推動國有資產(chǎn)租金收入實現(xiàn)6年連續(xù)增長，還推進了全市土地資產(chǎn)和15項行政事業(yè)性資產(chǎn)的盤活，施策效果顯著。

四是樹立資產(chǎn)集約使用的文化。比如中國石化勝利油田分公司就提倡“一切資源向價值創(chuàng)造流動”的理念，建立了資產(chǎn)調(diào)劑平臺和區(qū)域資產(chǎn)庫，對資產(chǎn)進行分類評價，然后有針對性的強化閑置資產(chǎn)的盤活利用，以及低效無效資產(chǎn)的治理。

五是推動內(nèi)部市場化經(jīng)營，盤活存量資產(chǎn)。

比如南方電網(wǎng)就提倡走集約化、專業(yè)化發(fā)展的道路，以無償劃轉(zhuǎn)或委托經(jīng)營的方式，將部分子公司閑置低效物業(yè)房產(chǎn)的運營管理權(quán)，轉(zhuǎn)交至公司土地專業(yè)化運營平臺公司，由他們開展合理更新改造后再對外出租。頭部國企在用的云資管平臺，點擊了解

通過這種方式，已經(jīng)先后盤活了廣州、珠海、貴陽、都勻、普安等多地的低效房產(chǎn)，面積總計約20萬平方米，實現(xiàn)了閑置低效資產(chǎn)能盤盡盤、煥新賦能，值得借鑒。

數(shù)字化技術(shù)深度賦能

國企資管智慧程度已大幅提升

對于資產(chǎn)規(guī)模與類別都極其龐雜的國央企來說，數(shù)字化工具幾乎已經(jīng)成了許多企業(yè)開展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的“基建”。

當下許多國企的資管業(yè)務(wù)都和數(shù)字化技術(shù)融合得越來越緊密，管理效率與準確程度已經(jīng)有了顯著的提升，為存量資產(chǎn)的盤活鋪平了道路。

比如廣東就上線了“粵易租”資產(chǎn)管理平臺，將省屬企業(yè)的各類土地資源信息納入平臺管理，建立形成土地資源臺賬。

同時廣東還組織省屬企業(yè)建立統(tǒng)一存量土地盤活項目電子數(shù)據(jù)庫，目前至少已有110宗存量土地入庫。當?shù)貙凑铡氨P活利用一批、謀劃推進一批、調(diào)研儲備一批”的節(jié)奏，視情動態(tài)調(diào)整、依次有序推進盤活。

即使是險資企業(yè)，也會有強烈的資產(chǎn)管理與盤活需求。此前某險資國企就曾為資產(chǎn)信息難以統(tǒng)計、經(jīng)營情況不明、經(jīng)營分析缺少抓手等問題感到頭痛。

后來其采用了數(shù)字化技術(shù)，對集團資產(chǎn)進行了全面的盤點和價值分析，構(gòu)建起了一體化不動產(chǎn)經(jīng)營系統(tǒng)，實現(xiàn)了對資產(chǎn)的分類精準管理。

徹底告別傳統(tǒng)人工記錄的階段，資管業(yè)務(wù)流程也實現(xiàn)了全面標準化，建立了資管風控的透明度，令資產(chǎn)的處置工作更加高效。

此前甚至有一地方國企，通過數(shù)字化工具短時間內(nèi)盤清了超500萬方規(guī)模的資產(chǎn)，對這批國有資產(chǎn)的經(jīng)營管理質(zhì)量完全上了一個臺階。

過去這家國企的資產(chǎn)存在“老、舊、小、散”的問題，許多租賃合同還需要人工去核對，租金也只能人工追繳。每月的租金有哪家租戶交了、哪些沒交，管理層手里都沒有準確的數(shù)據(jù)，必須找財務(wù)系統(tǒng)去查，管理效率很低。戳這里，讓國有資產(chǎn)評估有重點，盤活有抓手

其后，這家國企開展了資產(chǎn)的全面盤清行動，通過“一資一檔”規(guī)范資產(chǎn)數(shù)據(jù)分類，盤清家底并將所有數(shù)據(jù)搬到線上管理，實現(xiàn)數(shù)據(jù)透明、共享，提升了資管業(yè)務(wù)的整體效率和專業(yè)化水平，此舉對企業(yè)未來長周期的資產(chǎn)高質(zhì)量運營意義深遠。

多地推動土地多樣化盤活

鼓勵企業(yè)積極收儲與再開發(fā)

對于閑置的低效土地，許多城市都在探索更加多樣化的、靈活的盤活方式，以吸引更多企業(yè)參與進來。這方面廣東的一系列實踐，值得參考。

首先，廣東正在指導省屬企業(yè)統(tǒng)籌盤活同城土地，協(xié)調(diào)地方政府開設(shè)規(guī)劃調(diào)整、收儲補償、開發(fā)報建等全鏈條通道，創(chuàng)新推出了“權(quán)益轉(zhuǎn)移”做法，即交儲地塊補償?shù)阮~抵扣開發(fā)地塊補繳土地出讓金。

在這一導向下，前陣子廣物控股集團就制定了在穗的20宗低效土地盤活利用打包方案，明確“9宗自主改造+11宗政府收儲”，預計自主改造地塊通過“調(diào)規(guī)增容”，可增加超100萬平方米建筑面積，物業(yè)估值可達350億到550億，年租金可達8-10億元……

知名房企越秀地產(chǎn)去年也曾積極響應(yīng)地方存量盤活政策，收儲了3幅地塊，預計可盤活資金約為135億元。

其次，廣東還在推動置換土地物業(yè)資源，來解決土地物業(yè)資產(chǎn)低效利用問題。

具體來看，就是指導省屬企業(yè)對地理位置好、發(fā)展?jié)摿^大的土地物業(yè)，通過“實物置換”“微改造”等提升價值。助力國央企打造可知、可見、可控的資產(chǎn)管理體系，點此了解

通過以上方式，廣東得以大幅提升土地盤活的靈活性，為市場主體提供更多可參與的盤活方式，有利于推動土地盤活工作形成多贏局面。

此外，也有不少企業(yè)選擇自主對存量資產(chǎn)開展創(chuàng)新再開發(fā)。

比如前面提及的南方電網(wǎng)，就結(jié)合了城市發(fā)展規(guī)劃和城市更新的需要，精選了位于城市核心區(qū)、居民生活區(qū)的存量土地，開發(fā)了集光伏微網(wǎng)、獨立儲能、智能倉庫、充電基礎(chǔ)設(shè)施于一體的智慧能源站。

這些能源站還同步配套建設(shè)了可提供餐飲、閱讀、休息等功能的城市微客廳，打造“能源+城市休閑”組合的創(chuàng)新資產(chǎn)形態(tài)，既盤活了土地，又服務(wù)了市民，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益與公共效益雙提升，這也是十分值得國央企參考的模式。

結(jié)語

我國許多城市都已經(jīng)進入了存量時代。土地作為城市發(fā)展最重要的資源要素之一，其內(nèi)在價值始終是飽滿而深遠的，必須尊重其價值，積極去激活它。

目前，各地政府與國央企都在努力通過更多元、靈活、高效的方式，來管理和盤活存量土地與不動產(chǎn)資源，大量新穎的模式與優(yōu)秀的案例已經(jīng)出爐，其他地方要跟上了！