成都新樓市 文丨小明

本文為行業資訊，非廣告

成都新樓市注意到，地鐵17號線二期即將開通，地鐵出入口陸續建成。

位于龍潭工業園的威靈站B口，剛好設置在龍潭水鄉大門口，代表著龍潭水鄉將成為地鐵上蓋物業。

快要被成都人遺忘的龍潭水鄉，能否借著地鐵開通的契機重獲新生？成都新樓市進行了實地探訪和分析。

過去，很多人將龍潭水鄉游客稀少的一大原因歸咎于交通不便，此前整個龍潭寺板塊都無地鐵覆蓋。即使去年8號線二期已經開通，龍潭水鄉距離最近的地鐵站直線距離也在2公里開外，從龍潭立交地鐵站換乘K16線前往龍潭水鄉，需要再坐9站公交，一定程度上影響了人氣聚集。

今年下半年，17號線二期就將開通，龍潭水鄉成為威靈站上蓋物業。從威靈站出發，4站到二仙橋，6站到建設路，換乘3號線至春熙路需要9站，與文創區域和其他商圈實現有效聯動。

成都新樓市在現場看到，龍潭水鄉大門口是威靈地鐵站B口（因為此處緊鄰西南財經大學天府學院西區，因此加上副站名），這個出入口的造型也與17號線其他出入口明顯不同。從仿古的的坡屋頂來看，可以說，成都地鐵為龍潭水鄉量身定制了一個出入口。

?龍潭水鄉地鐵口與其他地鐵口對比

現場的工人向我們表示，17號線二期目前已在空載中，可能在國慶節前開通。

6月6日，成都新樓市進行了實探。從現場來看，有可以預見的情況，也有一些讓人意外的因素。

意料之中的是，龍潭水鄉現在維護已經大不如前，寬廣的湖面雜草叢生。

恢弘的大門依然緊閉，需要從旁邊的小路進入。

大門后方似乎正在搭建舞臺，現場并未公示施工具體內容。

從北入口進入，不能說是荒無人煙吧，只能說是路人有目共睹的……稀少。

曾經作為一大亮點的游船服務早已關閉，看得出已很多年未曾使用。12年前的舊船票，明顯已經登不上年久失修塵垢滿身的老客船。

商家至少已經撤走5年甚至10年，清澈的小河也變成了一潭死水。耳邊似乎想起了鄭智化的歌聲：多年以后一場大雨淋濕了恍惚的我，水鄉的霓虹燈早已經不再閃爍……

意料之外的是，南廣場周圍還是零星聚集了一些商家。還在營業的茶館生意尚可，即使是工作日下午也有不少人打麻將。

甚至還有咖啡館在營業中，問了下價格，35一杯的特調咖啡也不算便宜。以我的經驗，這可能是全成都最安靜的一座咖啡館了。每次走過這間咖啡屋，孤獨總是超過了我的腳步。

即便是過了飯點，右側這家中餐館依然人聲鼎沸，大眾點評竟然收錄了12年，意味著自龍潭水鄉開業之日起，這家店就已經營業，不得不說老板還是非常會運營的，居然成為了一個文旅景區的熱力與流量擔當。

寂靜的水鄉，如果有BGM，猜想老板的內心獨白一定是：說好一起到白頭，沒想到你們一個個都腳底抹了油；到最后竟是我一個人，默默扛下了所有！

這里也確實適合出片，你可以擺各種pose，還不用擔心路人入鏡。

一路看下來，龍潭水鄉大概只有兩種游客：一種是拍漢服拍短劇的青年，另一種是退休了來拍照喝茶的叔叔嬢嬢。

除了交通不便外，從商業或者文旅項目的角度，成都新樓市總結了龍潭水鄉三大不利因素：

1.最大的問題就是定位不清晰，項目開發時成都龍潭裕都實業有限公司（以下簡稱裕都實業）的定位就是工業園區相關配套，并不是一個真正意義上的旅游項目。但開業后，又針對龍潭水鄉如何創建4A景區進行相關工作。不少商家也表示，當初就是沖著旅游區來投資的。最后就造成：周邊消費力不足，游客也吸引不了。

?澎湃新聞此前的報道，裕都實業將項目定位為給整個區域服務

2.缺乏文化底蘊和獨特性，龍潭水鄉本身并非古鎮，更多的是以古鎮為靈感的仿古建筑，整個景區沒有明確想表達的文化理念。除了建筑別具一格，就是些中餐館和茶館，很難留得住人；

3.項目動線混亂，沒有主次，標識又不夠醒目具體，置身其中，如同處在迷宮里找不到方向，對于消費體驗而言比較糟糕；

龍潭水鄉由成都龍潭裕都實業有限公司開發，項目歷時4年打造，于2013年開業。項目隸屬于龍潭裕都總部基地。總部基地占地約569畝，共有5宗地塊，其中龍潭水鄉為A區，占地約183畝。

B區為組合式商務辦公區（已投用），C區為聯排商務辦公區（于2014年停工至今），D、E區為集團式商務辦公區（目前仍未開發）。

?未完工的龍潭裕都總部基地C區

值得一提的是，整個項目地塊的用地性質均為工業用地。這也是項目部分地塊難以開發的一大原因。

項目總投資約20億元。在規劃設計上參考了周莊、烏鎮等江南園林建筑，與北派園林建筑相結合，12條主體街巷分別以《紅樓夢》中的金陵十二釵命名。標志性酒店、會所均以「陳府」、「唐府」等家府命名。

?以「X家院子」命名的酒店、會所，如今大門緊閉

起初，龍潭水鄉還吸引了諸多游客打卡。據成都媒體當時的報道，開業三天時間，龍潭水鄉至少涌入了10萬觀光游覽市民。

但由于地理位置相對偏遠，交通不便，且缺乏持續有效的宣傳推廣與創新管理，未能精準定位目標消費群體，導致在2014年開始，項目游客數量便斷崖式下跌。

游客數量銳減，加之高昂的租金，以及開發商承諾的吸引客戶的文化活動也并未定時推動，導致很多商家無力支付房租且無法續約。最終，裕都實業將部分商家推上了被告席，要求商家履行相應的租賃合同。在此之后，大量商家撤走，龍潭水鄉徹底陷入沉寂。

2024年，成都市成華區人民法院決定對裕都實業進行預重整。意向投資人預招募公告中也明確：意向投資人應具備工業地產的運營能力。兩個或兩個以上的意向投資人可聯合參與投資，但須以一個整體的意向投資人的身份參與重整，聯合體中至少應有一個投資人符合資格條件。

?裕都實業意向投資人招募條件

進行預重整后，龍潭裕都總部基地多個地塊也進行了司法拍賣，其中E地塊在去年10月由成都時代豐匯置業有限公司競得，成交價5116.8萬。

企查查資料顯示，該公司于2024年10月成立，在互聯網上查詢不到太多的信息。但就在上個月，該公司改名為時代豐匯（成都）機器人智能制造研究有限公司，意味著項目或許與機器人制造相關聯。

此外，裕都實業80%股權于去年5月曾進行過拍賣，有1人報名，但最終還是流拍。

在成都新樓市看來，想要盤活龍潭水鄉，核心是8個字。

1、誰來運營？

目前，項目公司裕都實業仍處于預重整階段，正在尋找新的接盤方。誰來接手、誰來運營也成了一大問題。

據悉，裕都實業曾接觸過萬達集團、四川旅投、四川發展等多家資方接觸過，但最終均無實質性進展。

要論起三環周邊的文旅項目，成都人只能想起來兩個——成都華僑城、龍潭水鄉。成都華僑城依靠華僑城在文旅領域深耕多年的經驗，開辟出一條“樂園+”的破圈和創新之路。《劍網3》周年慶線下活動、暑期電音節、萬圣節相關活動……各種活動與體驗的推陳出新，使其成為成都人的旅游消費目的地。

相較華僑城，缺少歡樂谷這樣的IP，龍潭水鄉的運營難度可想而知。

?成都歡樂谷活動現場，圖據歡樂谷集團

這些活動與IP的聯合，是一個文旅項目保持熱度的關鍵，也是龍潭水鄉未來的運營方需要考量的。

剛開業時，龍潭水鄉的目標是與東郊記憶、熊貓基地打造成一條經濟旅游鏈的景區，但在開業之后并未產生緊密聯系。倘若有大型資方接手，又該如何破圈，或是與周邊景區聯動？更何況，龍潭水鄉還要求資方需要具備運營工業地產的能力……

2、怎樣運營？

雖說龍潭水鄉現在有少量諸如中餐館、茶館、咖啡館等配套設施，但要想成為一個打卡地，這樣的配置吸引力可謂乏善可陳。

其項目自身配套幾乎為0，水鄉內部只有一家小超市，商品較少。如果目前游客渴了想去買瓶水或者買零食，必須走出園區步行至少800米，方圓1公里內更是僅有2家奶茶店，想喝杯奶茶也非常不便。

作為一個文旅項目，龍潭水鄉還需要面臨如何打破文旅項目同質化的現狀。比如張家界的大庸古城，耗資24億元打造，被張家界寄予厚望，但如今陷入巨額虧損的泥潭。最近大庸古城因為一筆到期債務不能清償，而被申請破產重組。

而成都經營較好的洛帶古鎮，本身有湖廣會館、江西會館等歷史建筑與客家文化作為支撐，這些都是龍潭水鄉所不具備的。

?洛帶古鎮

此外，前文中提到的地塊性質，也是龍潭水鄉的癥結，看起來是文旅項目，但項目地塊性質又是工業用地，周邊也均為工業區，除地鐵外缺乏相應配套。在工業園區中心打造文旅項目，給人一種「四不像」的定位。

到底是服務周邊工業區，還是打造擁有獨立IP的文旅項目，需要各方做出選擇。面對當下文旅項目的現狀，龍潭水鄉可以說挑戰重重。

就龍潭水鄉未來是否能夠「起死回生」，成都新樓市采訪了中國城市與產業策劃領域的權威專家、寬窄巷子的總策劃楊健鷹先生，以及智綱智庫成都中心總經理張志宇先生。

二位均表示，龍潭水鄉要想起死回生，可能性微乎其微，原因有三。

1、項目已衰敗多年。自2013年開街以來，龍潭水鄉在短短幾年就從人氣火爆逐漸淪為一座空城。近年來，開發商裕都實業與多個資方進行意向洽談，但最終均未成行，表明資方對這個項目的前景均不看好。

2、區位因素與定位不清晰。龍潭水鄉占地約183畝，對文旅項目而言體量偏小。自身也并非古鎮，缺少歷史文化與項目IP。加上項目被工業區環繞，與周邊景區很難形成聯動，如同一個文旅項目的「孤盤」。更遑論項目始終在工業園區配套和旅游項目之間定位不清。

3、經濟處于下行期。愿意開店的人群數量正在減少，而目前龍潭水鄉商鋪開業率不足10%，誰來引進商家，哪些商家愿意入駐，困難重重。

在成都新樓市看來，即使有資方愿意接手龍潭水鄉，最大的可能性或許是從這些方面入手：漢服拍攝地、短劇拍攝與取景地。也有網友拋出了猛料：不如將龍潭水鄉打造成為成都最有特色、最具規模的一個MCN網紅孵化基地，借助流量經濟的時代引擎，讓其重新轟響馬達，全速上路。

那么，你覺得龍潭水鄉能否救活，歡迎在評論區發表您的看法。

免責聲明：本文照片拍攝于6月6日，旨在傳達資訊，不作為指導、引導您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保。