房企債務(wù)重組捷報(bào)頻傳。截至目前，已有17家房企債務(wù)重組或企業(yè)重整方案成功獲批，其中6家于2025年獲批，另有不少于12家房企債務(wù)重組都取得了重要突破。

中房報(bào)記者 苗野 北京報(bào)道

沉寂數(shù)月后，融創(chuàng)中國再度公布境外債務(wù)重組進(jìn)展：已有74%整體債權(quán)人簽署支持協(xié)議，涉及83%現(xiàn)有證券類債務(wù)本金，同時(shí)將同意費(fèi)截止日期延長至6月20日。

6月6日深夜的一紙公告，融創(chuàng)中國對外釋放了關(guān)鍵信號，公司已越過重組成功的“基本盤”門檻。

同日，碧桂園宣布延長早鳥重組支持協(xié)議和一般重組支持協(xié)議同意費(fèi)用限期，這是碧桂園第三次延長同意費(fèi)用期限。目前已有超過70%現(xiàn)有公眾票據(jù)持有人簽署協(xié)議，但仍有部分債權(quán)人處于內(nèi)部審批流程中。

碧桂園的境外債務(wù)重組涉及債務(wù)本金額140.74億美元。“希望在今年內(nèi)完成境外債務(wù)重組工作”,在6月5日召開的股東會議上，碧桂園首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事伍碧君重申。

在此3天前，旭輝境外債務(wù)重組方案以92.66%的支持率高票通過，預(yù)計(jì)削減52.7億美元債務(wù)，削債率高達(dá)66%，創(chuàng)下行業(yè)新高。

近段時(shí)間以來，房企債務(wù)重組捷報(bào)頻傳，截至目前，已有17家房企債務(wù)重組或企業(yè)重整方案成功獲批，其中6家于2025年獲批，另有不少于12家房企債務(wù)重組都取得了重要突破。

在這一輪化債浪潮中，債轉(zhuǎn)股正從“輔助選項(xiàng)”轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵墓ぞ摺?/p>

“全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)”的方式是融創(chuàng)重組方案中的核心，也代表了當(dāng)下房企化債的主流方向。根據(jù)該方案，債權(quán)人將獲得兩種新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債：一類轉(zhuǎn)股價(jià)6.80港元/股，可在重組生效日起轉(zhuǎn)股；另一類轉(zhuǎn)股價(jià)3.85港元/股，可在重組后18至30個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)股。

這種階梯式轉(zhuǎn)股設(shè)計(jì)，既為債權(quán)人提供短期流動性，也預(yù)留了潛在股票升值收益的空間。若重組成功，融創(chuàng)預(yù)計(jì)化債約600億元。

旭輝的境外債務(wù)重組方案核心為“債轉(zhuǎn)股+展期”組合，其中債轉(zhuǎn)股作為主流選項(xiàng)為債權(quán)人預(yù)留了股權(quán)增值通道。其境內(nèi)重組方案參照了境外重組模式及頭部房企境內(nèi)案例，基于公司現(xiàn)金流、資本結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)組合實(shí)施。

龍光集團(tuán)于6月3日公布的最新方案更具創(chuàng)新性，除了29項(xiàng)增信資產(chǎn)被分類外，在股票選項(xiàng)中設(shè)定了“強(qiáng)制出售啟動日”，若股價(jià)低于1.08港元/股，將觸發(fā)補(bǔ)充增發(fā)機(jī)制。這種價(jià)格保護(hù)條款增強(qiáng)了債權(quán)人的接受意愿。

在佳兆業(yè)境外債務(wù)重組方案中，計(jì)劃發(fā)行六檔新美元債和八檔強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券。如果這些可轉(zhuǎn)換債券全部完成轉(zhuǎn)股，將形成130.16億股新股。5月23日，佳兆業(yè)宣布境外債務(wù)重組計(jì)劃中瑞景計(jì)劃正式生效。

“債轉(zhuǎn)股是現(xiàn)實(shí)條件下的最優(yōu)解。”某行業(yè)觀察人士認(rèn)為，大多數(shù)出險(xiǎn)房企現(xiàn)金流緊繃，資產(chǎn)價(jià)值縮水或已被抵押質(zhì)押，能夠用于抵債的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不多，折價(jià)回購、債轉(zhuǎn)股等方式能從源頭減少債務(wù)，有助于企業(yè)真正走出債務(wù)危機(jī)。

金科1470億元司法重整案創(chuàng)下行業(yè)紀(jì)錄，涉及債權(quán)人數(shù)量超過8400家。該方案顯示，若破產(chǎn)清算普通債權(quán)清償率僅為3.02%，而重整后首次分配綜合清償率預(yù)計(jì)可達(dá)22.36%。

這一鮮明對比揭示了債權(quán)人接受債轉(zhuǎn)股方案的現(xiàn)實(shí)考量。

某房企內(nèi)部人士亦表示，債轉(zhuǎn)股留給企業(yè)喘息時(shí)間更長，直接削減債務(wù)，將有限的現(xiàn)金流用于恢復(fù)正常經(jīng)營，不必耗費(fèi)資金去應(yīng)對境外債務(wù)清償壓力。但讓債權(quán)人接受債轉(zhuǎn)股意味著從“債主”變身“股東”，其收益與企業(yè)未來業(yè)績深度綁定，這是一個(gè)漫長且復(fù)雜的博弈過程。

克而瑞企業(yè)研究總監(jiān)房玲認(rèn)為，2025年房企債務(wù)重組步入快車道，并且從“個(gè)案突破”邁向“模式復(fù)制”，隨著更多房企債務(wù)重組案例成功落地，也將加速推動整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為，隨著一批資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營基礎(chǔ)良好的房企完成重組，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步邁向聚焦現(xiàn)金流、運(yùn)營效率和可持續(xù)發(fā)展的新階段。

一些企業(yè)已在向可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型。旭輝控股董事局主席林中明確表示，公司已堅(jiān)決摒棄“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)”的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、輕資產(chǎn)、高質(zhì)量”的新路徑；重整后的金科將布局四大業(yè)務(wù)板塊，實(shí)施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈”轉(zhuǎn)型路徑。

從展期到削債，從“被動應(yīng)對”到“主動突圍”，房地產(chǎn)行業(yè)正在債務(wù)重構(gòu)中尋找新生。