相信你肯定聽過“房貸”這個詞。既然聽過，那你肯定也知道房貸在銀行體系乃至整個經濟體系中都有著舉足輕重的影響。要是我說房貸壓力并非單純個人的經濟壓力，它已壓制日本經濟和日本民眾長達30年，是日本經濟難以持續發展的重要因素，你信嗎？

今天我們要一次性探討三個問題：

1. 日本房價崩盤后，日本中產的狀況如何？房貸要怎么還？

2. 日本為何無法像美國一樣形成消費拉動的經濟模型？

3. 不良資產行業是怎樣崛起的？普通日本人又是如何參與其中的？

其實這三個問題緊密相關，所以我們得一并探討。1991年以前，日本經濟高速發展，許多日本人高價購置房產。然而隨著泡沫經濟破裂，房價下跌，人們對房貸的還款能力與還款意愿均有所下降。但最終，日本將房貸違約率控制在不到1%，這一違約率相當低，要知道美國正常年份的房貸違約率也在0.5% - 0.8%之間。

那么，日本經濟崩盤后，為何房貸違約率還能控制得如此之好呢？這得益于三點：延長房貸期限、降低房貸利率以及全額追索權的房貸制度。需強調，我說的是歷史上的日本情況。

在日本，一旦房貸違約，房子會被銀行處置。若處置金額不足以覆蓋剩余貸款，買房人不僅會失去房子，還需用未來收入償還未清貸款。所以日本人只能咬牙堅持還貸，否則不僅無房，還會債務纏身。到了1998年，仍有130萬日本家庭處于負資產狀態，即貸款余額高于房子價格。

在高額房貸的重壓之下，日本民眾根本沒有多余資金用于消費，也不敢消費。消費下降致使經濟愈發萎靡。前兩期視頻我們提到，當時日本為提振低迷經濟，加大了基建投資力度，但除了修建諸多無用工程、滋生貪腐現象外，對經濟的促進作用微乎其微。因為基建投資的資金很少能流入普通人手中，消費萎靡阻礙了經濟內循環，使日本錯失靠消費拉動經濟的契機。

反觀美國的房貸政策，只要不想還房貸，把房子交給銀行即可，不會產生額外債務。所以在80年代、90年代以及08年次貸危機等房價暴跌之后，美國民眾會將房子甩給銀行，重新奮斗。美國民眾沒有債務壓力，消費更容易恢復，進而創業就業也易于復蘇。

很多人覺得美國無追索權的房貸制度風險巨大，且容易引發騙貸現象。但事實恰恰相反，美國的房貸金額基于房產評估價格，且美國的資產評估師實行終身責任制，所以很少出現虛報資產價格以放大貸款金額的情況。

而且美國銀行的房貸會被投行打包至資本市場出售，有時還伴有保險支持，這不僅降低了銀行風險，還拓寬了大眾投資渠道。再者，在美國騙貸屬于重罪，資本家的銀行會將相關人員送進監獄長期服刑。并且美國人認為銀行放貸賺取利息，賺的就是風險溢價，投資水平決定盈虧，所以虧損應由銀行承擔，而非整個社會。畢竟銀行盈利時也并非為社會盈利。

然而，日本實行大陸法，缺乏無追索權相關制度。同時，日本的銀行大多隸屬于財閥，而財閥對日本政治影響極大。倘若你是財閥，擁有眾多銀行，你愿意推進無追索權的房貸制度嗎？即便日本個人房貸違約率很低，地價崩盤還是壓垮了依靠銀行貸款周轉的房地產企業。說來似乎不太公平，個人房貸需償還，企業卻能破產，于是出現了許多爛尾樓。唯一值得欣慰的是，日本民眾無需為爛尾樓償還房貸，因為日本規定只有交房后才開始還貸。

除了大量爛尾樓，破產企業持有的商場、酒店、寫字樓、土地等大型資產，也需銀行處置。于是在1992年，日本的不良資產處置行業崛起，并在1998 - 2005年間飛速發展，成為日本發展最快的行業之一。不良資產行業門檻可高可低。當時，日本有一些手頭尚有閑錢的中產，他們私下組成小團隊，前往拍賣市場購買被處置的房產或門店，重新裝修后改造成新房、民宿、便利店、美甲店等，然后出租或出售。

其中一些人因選址和翻新能力出眾，還被大型不良資產公司聘為外部顧問。還有一些審計師、律師、銀行員工會成立專門從事不良資產相關業務的事務所。一些區域的富商會聯合起來，出資拯救經營尚可但現金流枯竭的公司。而大型資本則會購買爛尾樓重新開發，購置低價的核心地段物業，或購買銀行的不良貸款包，以及經營不錯但現金流崩潰的企業。

那么當時日本哪種模式的不良資產業務最賺錢呢？

答案是關系模式。日本的不良資產處置只有不到20%通過法拍進行，其余都是銀行私下處理。許多不良資產處置巨頭背后都有政府官員及銀行高管的身影。他們以極低價格將資產處置給關聯的不良資產公司，隨后辭職去該公司上班，甚至他們本身就是背后大老板。

由于沒有法拍的公開競價，很多資產價格低得離譜，其中近一半資產被賣給了外國公司。試想一下，你的房子被低價轉賣給美國人，你卻還在辛苦還房貸，且房貸最終進了美國人腰包，你會作何感想？所以當時日本民眾輿論反響強烈。但日本政府最擅長的就是道歉，然后不了了之。

我們常說日本經濟失去了30年，但對于那個年代在房貸重壓下的日本人而言，失去的或許是他們及其家人的一生。房價崩盤只是一時的，然而日本政府對民生艱難的忽視，才致使日本經濟持續低迷。幾千萬日本百姓雖有君主卻無依靠，雖有官員卻如同陌路。天皇可知？所以我堅信，只有人民政府才會與人民攜手共創輝煌。