最近，又在互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)了。

只聽(tīng)說(shuō)過(guò)“雪糕刺客”，沒(méi)想到還有“小賣(mài)部刺客”。

5月5日，有媒體爆料，杭州斷橋邊上，一間僅有4.5平方米的小賣(mài)部，年租金居然要284萬(wàn)。

均攤下來(lái)，日租金竟然高達(dá)7780元，這都趕上普通白領(lǐng)一個(gè)月工資了。

這寸土寸金程度，即便是和一線城市的核心商圈比起來(lái)，也有過(guò)之而無(wú)不及。

更讓人驚訝的是，就這方寸之地竟然要5年起租，并且在第四年和第五年，租金將在前三年的基礎(chǔ)上上漲3%。

阿里拍賣(mài)

也就是說(shuō)，若沒(méi)有千萬(wàn)現(xiàn)金流，根本接手不了這生意。

而老板也是經(jīng)過(guò)68輪競(jìng)拍，在“千軍萬(wàn)馬”之中，才奪下這“黃金寶地”。

實(shí)際上，類似的事件并非個(gè)例。

同在杭州靈隱寺附近的一個(gè)8.5平方米小賣(mài)部，年租金也高達(dá)260萬(wàn)。

那么問(wèn)題來(lái)了：這么高的租金，真的合理嗎？這有人租嗎？租了之后，真的能賺錢(qián)嗎？

今年五一期間，靈隱寺旁邊一家小賣(mài)部火了。

一博主發(fā)視頻稱，這家名為“靈隱冷泉素餅店”的小賣(mài)部，年租金竟高達(dá)260萬(wàn)元，且面積只有8.5平方米。

視頻發(fā)出，迅速在網(wǎng)上引起了熱議。這么高的租金是否合理？是不是有什么內(nèi)幕？租下來(lái)真的能賺錢(qián)嗎？

高租金會(huì)不會(huì)催生“景區(qū)天價(jià)消費(fèi)”？畢竟，最終買(mǎi)單的還是消費(fèi)者。

甚至有網(wǎng)友吐槽：“佛祖未渡眾生，租金先渡商家”。

對(duì)此，西湖景區(qū)管委會(huì)迅速做出了回應(yīng)：

整個(gè)流程合法合規(guī)，260萬(wàn)元的價(jià)格是12家企業(yè)經(jīng)過(guò)103輪競(jìng)拍的結(jié)果，且相關(guān)流程可以在拍賣(mài)平臺(tái)查詢。

管委會(huì)還表示，260萬(wàn)元包括文物保護(hù)、文化傳承投入等隱性成本，并承諾會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，要求商戶明碼標(biāo)價(jià)。

起拍價(jià)為111.8萬(wàn)元，最終260萬(wàn)元成交，溢價(jià)率達(dá)132.6%，這算不算文旅商業(yè)產(chǎn)地的極端案例呢？

常言道：“這個(gè)世界上沒(méi)有什么事情是忽然發(fā)生的，只是你忽然知道了而已。”

實(shí)際上，靈隱寺“天價(jià)商亭”事件并非首例。

2023年，位于西湖斷橋旁的“情定商亭”，也曾以190萬(wàn)元的起拍價(jià)，通過(guò)阿里平臺(tái)公開(kāi)競(jìng)拍。

最終經(jīng)過(guò)68輪競(jìng)價(jià)后，這座僅5平方米的小賣(mài)部以284萬(wàn)元租金成交，溢價(jià)率高達(dá)49.5%。

此外，國(guó)內(nèi)其他景區(qū)天價(jià)小鋪?zhàn)拥睦右膊⒉簧僖?jiàn)。

2022年，重慶洪崖洞景區(qū)內(nèi)的一處臨街商鋪，13.25平方米的面積以356萬(wàn)元高價(jià)拍下；

2023年，河南周口太昊陵廣場(chǎng)上的一個(gè)“黃金攤位”，僅11平方米大小，最終成交價(jià)41萬(wàn)元，且使用期只有33天。

不難發(fā)現(xiàn)，“百萬(wàn)商亭”如今已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了。

當(dāng)大家在疑惑商亭天價(jià)租金是否合理時(shí)，商家們則用實(shí)際行動(dòng)肯定了商亭的商業(yè)價(jià)值。

12家機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相競(jìng)拍，重要的是，這些競(jìng)標(biāo)者并不是投資“行外人”，而是連鎖品牌企業(yè)和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)集團(tuán)。

他們依托專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)測(cè)算客單價(jià)、客流轉(zhuǎn)化率、復(fù)購(gòu)率、損耗率等關(guān)鍵指標(biāo)，最終達(dá)成了價(jià)格共識(shí)。

俗話說(shuō)：“得地利者得先機(jī)。”

優(yōu)質(zhì)的地段往往更容易吸引顧客，讓商家獲得更高的流量和曝光。

因此，地段價(jià)值無(wú)疑是決定商業(yè)租金的重要因素之一。

西湖景區(qū)作為全國(guó)聞名的5A級(jí)景區(qū)，無(wú)疑是杭州旅游的“流量擔(dān)當(dāng)”。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，西湖景區(qū)每年吸引的游客數(shù)以千萬(wàn)計(jì)。

尤其在旅游旺季，單日客流常常能突破10萬(wàn)人次。

作為西湖景區(qū)的熱門(mén)打卡地，斷橋和靈隱寺周邊更是人潮涌動(dòng)，游客如織。

如此龐大的人流量，也就意味著每一個(gè)游客都可能成為潛在客戶，為景區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮添磚加瓦。

而靈隱寺旁邊的“靈隱冷泉素餅店”，其地理位置緊鄰十八籽手串領(lǐng)取處；斷橋旁的“情定商亭”，則是通往白堤的必經(jīng)之地。

這種“必經(jīng)之路”的地理優(yōu)勢(shì)，使商鋪擁有了得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。

游客們?cè)谟斡[過(guò)程中，一些小商品就成了剛需。

渴了，就想喝水；餓了，就可以來(lái)一根烤腸；想留住美好回憶，還可以買(mǎi)文創(chuàng)紀(jì)念品。

因此，地段優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的巨大的人流量和高消費(fèi)潛力，是推高租金的直接動(dòng)力。

其次，還有一個(gè)非常重要的因素——作為一個(gè)成熟的旅游勝地，西湖景區(qū)的商業(yè)點(diǎn)位規(guī)劃都經(jīng)過(guò)了核心考量。

為了保護(hù)自然景觀和文化氛圍，景區(qū)不會(huì)大規(guī)模開(kāi)發(fā)商業(yè)設(shè)施，靈隱寺周邊僅有12個(gè)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位，商業(yè)空間更是稀缺。

這種情況下，大量的商家都渴望入駐景區(qū)分得一杯羹。在這種供需關(guān)系的影響下，商業(yè)點(diǎn)位的租金自然水漲船高。

為了獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)，商家們不惜付出高額的租金，使得方寸小賣(mài)部也能擁有不菲的“身價(jià)”，“黃金1㎡”大概就是如此吧。

百萬(wàn)成交價(jià)的背后，商家要做到何種規(guī)模才能實(shí)現(xiàn)盈利呢？

對(duì)此，好奇的網(wǎng)友們不禁進(jìn)行了一番計(jì)算。

拿靈隱寺旁邊的小賣(mài)部來(lái)說(shuō)，每天單是租金就要7123元，還沒(méi)算員工工資、水電費(fèi)、采購(gòu)成本等其他運(yùn)營(yíng)開(kāi)銷。

如果一瓶礦泉水賣(mài)5元，利潤(rùn)是4元，想要覆蓋租金，每天就得賣(mài)出1781瓶礦泉水；

如果是10元一根的烤腸，按每根利潤(rùn)5元來(lái)算，那么每天得賣(mài)出1425根烤腸。

這樣的銷售目標(biāo)，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中并非易事。

所以，景區(qū)小賣(mài)部的實(shí)際銷售能力到底如何？

去過(guò)西湖景區(qū)旅游的朋友們，應(yīng)該不難發(fā)現(xiàn)，景區(qū)內(nèi)的商品價(jià)格普遍高于市場(chǎng)平均水平。

比如，尋常2元一瓶礦泉水，店內(nèi)售價(jià)10元；一根烤腸售價(jià)10元，也比常規(guī)的貴了2倍；文創(chuàng)冰激凌售價(jià)30元，而素餅則15-20元一盒。

和市場(chǎng)價(jià)格比起來(lái)，這些商品的毛利率通常能達(dá)到70%以上。

商家通過(guò)商品加價(jià)讓消費(fèi)者分?jǐn)偭俗饨穑纬闪恕案咦饨稹钡健案呶飪r(jià)”的傳導(dǎo)鏈。

不過(guò)，為了在轉(zhuǎn)嫁成本的同時(shí)保證銷量，小賣(mài)部在商品選擇上也非常講究。

他們會(huì)優(yōu)先選擇消費(fèi)者對(duì)價(jià)格不太敏感的商品，比如飲用水、食品等。

這些商品是游客在游覽過(guò)程中的必需品，即使價(jià)格有所上漲，游客們依然會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)。

關(guān)鍵是，方圓一兩公里內(nèi)只有這一個(gè)小賣(mài)部。天氣熱，口渴了不來(lái)瓶飲料還真不行。

此外，小賣(mài)部還會(huì)引入一些具有特色的旅游紀(jì)念品。

這些商品性質(zhì)相對(duì)獨(dú)特，且具有特殊意義。商家只要合理定價(jià)，就能獲取較高的利潤(rùn)空間。

當(dāng)然，這種成本轉(zhuǎn)嫁并非毫無(wú)限制，它需要在消費(fèi)者的接受程度和商家的利潤(rùn)追求之間找到平衡。

小賣(mài)部一天的實(shí)際營(yíng)業(yè)額是多少，內(nèi)部人員并未透露。

不過(guò)網(wǎng)友們做了下估算，按照日均人流量3萬(wàn)來(lái)算，假設(shè)當(dāng)天游覽量人數(shù)的10%進(jìn)店消費(fèi)，人均消費(fèi)10元，這樣算下來(lái)年流水也可達(dá)千萬(wàn)級(jí)別。

除去成本后，依然有很大的利潤(rùn)空間。

就連有景區(qū)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的同行商家都表示：

“如今旅游業(yè)興旺，西湖景區(qū)人流量巨大。

小賣(mài)部又有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，且周圍沒(méi)有直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。只要把控好運(yùn)營(yíng)成本，盈利就不成問(wèn)題。”

盡管招標(biāo)流程公開(kāi)透明，景區(qū)管理方也回應(yīng)會(huì)將租金用于文化建設(shè)傳承，但公眾的質(zhì)疑聲依然不斷。

很多網(wǎng)友認(rèn)為，作為傳承千年的“佛門(mén)圣地”，寺廟過(guò)度市場(chǎng)化是否會(huì)損傷文旅地的精神內(nèi)核。

佛殿的鐘聲，本應(yīng)傳遞超脫世俗的慈悲，可如今，8.5平方米的方寸之地卻成了資本競(jìng)逐的戰(zhàn)場(chǎng)。

當(dāng)游客踏入寺廟，他們究竟是在晨鐘暮鼓聲中尋得內(nèi)心的安寧，還是在商鋪的掃碼支付聲中感受“景區(qū)經(jīng)濟(jì)”的蓬勃生機(jī)？

更值得警惕的是，過(guò)度商業(yè)化正在形成一種惡性循環(huán)：

高租金倒逼高價(jià)商品，高價(jià)商品催生消費(fèi)抵觸，消費(fèi)抵觸又反過(guò)來(lái)侵蝕旅游地的文化內(nèi)核。

這次事件后，各大社交平臺(tái)上涌出了大量的“靈隱寺逃單攻略”，比如自帶水壺、如何在法物流通處蹭免費(fèi)香囊布袋等。

景區(qū)運(yùn)營(yíng)的確需要商業(yè)支持，但如何在商業(yè)發(fā)展與宗教信仰中找到平衡點(diǎn)，依然是整個(gè)行業(yè)需要面對(duì)的課題。

參考資料：

1.澎湃新聞：浙江杭州西湖景區(qū)4.5平商亭284萬(wàn)成交是天價(jià)？不乏先例

2.文海行舟：靈隱寺260萬(wàn)年租金的8.5平方米小賣(mài)部，用邏輯告訴你，其實(shí)非常合理

3.環(huán)球網(wǎng)：靈隱寺小賣(mài)部年租金260萬(wàn)元，景區(qū)商業(yè)的“瘋狂”誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？

4.號(hào)特事件君：杭州景區(qū)8平方米小賣(mài)部年租金260萬(wàn)！賣(mài)的是素餅還是金磚？

作者：何敏

編輯：柳葉叨叨