正在進(jìn)行城市更新的海口丁村項(xiàng)目。陳標(biāo)志/攝

支持更多民營(yíng)企業(yè)等社會(huì)資本參與城市更新領(lǐng)域項(xiàng)目謀劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志 海南報(bào)道

“支持更多民營(yíng)企業(yè)等社會(huì)資本參與城市更新領(lǐng)域項(xiàng)目謀劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；鼓勵(lì)在城市更新項(xiàng)目中合理開發(fā)利用地下空間；支持符合條件的城市更新項(xiàng)目申報(bào)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）……”

最近，海南省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于支持實(shí)施城市更新行動(dòng)若干政策措施》的通知，這也意味著，海南各地城市更新工作的推進(jìn)將有更明確、更有力的政策措施支持和保障。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，該政策措施一共五大類20條：從增強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)作用、完善土地供給保障，到創(chuàng)新項(xiàng)目監(jiān)管模式、強(qiáng)化資金多渠道保障等，形成一條完整的城市更新行動(dòng)的“保障體系”；具體到每條政策措施，還包括容積率的獎(jiǎng)補(bǔ)、地下空間的利用，以及“邊角地”“夾心地”等零星地塊的供地方式等，條條政策措施都是“干貨”。

“單元+地塊”分層級(jí)詳規(guī)

該政策措施明確，科學(xué)編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，堅(jiān)持規(guī)劃先行，持續(xù)提升城市規(guī)劃理念，將綠色、智慧、韌性、文化底蘊(yùn)、歷史傳承和熱帶特色資源環(huán)境與城市更新工作相融合。

各市縣依據(jù)國(guó)土空間總體規(guī)劃，因地制宜組織編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，合理劃定城市更新單元，統(tǒng)籌指導(dǎo)、有序推進(jìn)城市更新工作。比如，各市縣可采取單元+地塊分層級(jí)詳細(xì)規(guī)劃編制方式，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實(shí)際需求，編制更新地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃。

“容積率”也是該政策措施重點(diǎn)提及的。在優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則方面，城市更新項(xiàng)目新增補(bǔ)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施占地面積（含建筑投影面積）在300平方米（含）以下的，地上建筑面積可作為獎(jiǎng)勵(lì)面積，不計(jì)入容積率。

推進(jìn)老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，在保障建筑質(zhì)量安全的前提下，鼓勵(lì)對(duì)原有合法廠房進(jìn)行隔層改造、功能調(diào)整。推進(jìn)“清涼城市”建設(shè)，對(duì)原有建筑加裝連廊、電梯等配套設(shè)施，允許增設(shè)的地上停車庫、配電房“下改上”等不計(jì)入容積率。

在完善土地供給保障方面，優(yōu)化項(xiàng)目土地政策，城市更新項(xiàng)目涉及土地出讓的，各市縣可結(jié)合實(shí)際情況合理確定競(jìng)買保證金。

鼓勵(lì)在城市更新項(xiàng)目中合理開發(fā)利用地下空間，各市縣可根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)際，評(píng)估后確定國(guó)有建設(shè)用地地下空間使用權(quán)價(jià)格，并充分考慮成本差異，實(shí)行地價(jià)向下遞減的優(yōu)惠政策。除國(guó)家另有規(guī)定外，新開發(fā)利用地下三層及以下可免收土地出讓價(jià)款（租金）。

城市更新項(xiàng)目涉及拆除重建、改變土地用途的，可以按照《海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃重新確定土地的規(guī)劃條件，重新設(shè)定出讓年期，涉及的土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定評(píng)估確定后繳交。

首提“房票安置”

實(shí)行城市更新存量用地用途轉(zhuǎn)換期政策，既有建筑在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，用于發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的5年過渡期政策，過渡期滿和涉及轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，按新用途、新權(quán)利類型、市場(chǎng)價(jià)，以協(xié)議方式辦理。

城市更新項(xiàng)目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等不具備單獨(dú)建設(shè)條件的零星土地（累計(jì)面積不超過城市更新項(xiàng)目總面積的10%），確實(shí)無法按宗地單獨(dú)供地的，可按劃撥或協(xié)議出讓方式供應(yīng)給土地使用者。

在實(shí)施城市更新過程中，對(duì)于歷史形成的沒有合法用地手續(xù)的建設(shè)用地，根據(jù)尊重歷史、公平公正、包容審慎的原則，按照有關(guān)規(guī)定妥善處理。

城市更新可探索在各市縣轄區(qū)范圍內(nèi)跨項(xiàng)目統(tǒng)籌、開發(fā)運(yùn)營(yíng)一體化的運(yùn)作模式，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實(shí)施、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。探索片區(qū)更新“肥瘦搭配”、跨項(xiàng)目統(tǒng)籌運(yùn)作模式，對(duì)更新改造任務(wù)重、經(jīng)濟(jì)無法平衡的，可與儲(chǔ)備地塊統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)改造，實(shí)現(xiàn)綜合平衡。

支持符合條件的城市更新項(xiàng)目納入省重大項(xiàng)目，依法依規(guī)給予資金、用地、用林等方面支持，并通過重大項(xiàng)目快速反應(yīng)協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)解決項(xiàng)目推進(jìn)過程中存在的堵點(diǎn)、難題。

積極推廣博鰲零碳示范區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)城市更新領(lǐng)域城鎮(zhèn)既有建筑改造升級(jí)，提升城鎮(zhèn)新建建筑節(jié)能降碳水平，打造宜居、綠色、低碳的未來社區(qū)。

在推動(dòng)城市更新過程中，涉及被征遷居民安置的，可采用房票安置或“以購(gòu)代建”方式安置，鼓勵(lì)收購(gòu)商品房用于城中村改造安置房。

加大資金支持力度

加大城市更新的資金支持力度。對(duì)于年度上繳省級(jí)土地出讓收入比2024年增長(zhǎng)超過10%的市縣，省財(cái)政結(jié)合各市縣城市更新增量收入情況予以補(bǔ)助。支持符合條件的城市更新項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行新增地方政府專項(xiàng)債券，鼓勵(lì)將專項(xiàng)債券用作項(xiàng)目資本金，省財(cái)政按照相關(guān)規(guī)定給予貼息支持。

積極爭(zhēng)取超長(zhǎng)期特別國(guó)債、中央預(yù)算內(nèi)投資、城市更新示范獎(jiǎng)補(bǔ)等中央資金支持，用好“兩重”“兩新”國(guó)家政策窗口期，謀劃實(shí)施一批城市更新改造的好項(xiàng)目，提前做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和申報(bào)工作。

“支持更多民營(yíng)企業(yè)等社會(huì)資本參與城市更新領(lǐng)域項(xiàng)目謀劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。”該政策措施稱，鼓勵(lì)各市縣通過政企合作、特許經(jīng)營(yíng)、企業(yè)承包、自主更新等方式，吸引社會(huì)資本投入。鼓勵(lì)省屬企業(yè)、屬地國(guó)有企業(yè)牽頭發(fā)起設(shè)立城市更新基金。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)城市更新項(xiàng)目長(zhǎng)期綜合運(yùn)營(yíng)等特點(diǎn)，開發(fā)專門金融產(chǎn)品，提供財(cái)務(wù)顧問服務(wù)，設(shè)計(jì)綜合金融服務(wù)方案，組合運(yùn)用多種融資工具，建立城市更新項(xiàng)目貸款綠色審批通道，加快貸款投放力度，推進(jìn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新、流程創(chuàng)新。

對(duì)融資規(guī)模較大的項(xiàng)目，可采取銀團(tuán)貸款模式給予支持。支持符合條件的城市更新項(xiàng)目申報(bào)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）等。