出品｜清流工作室

作者｜王曉悅、謝宜文 主編｜趙妍

近年來地產(chǎn)業(yè)天雷滾滾，圍繞地產(chǎn)業(yè)生存的供應(yīng)商、買房的客戶、股民，無一不被牽連進(jìn)地雷陣?yán)铩５牵灿幸恍〔糠秩耍辽僭患滓环健⑴铦M缽滿。

清流工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，那些通過IPO融資、配股增發(fā)和銀行借貸獲得的資金，流入上市公司之后，至少有部分資金變成了大額的分紅、高昂的薪資等，流向了房企的大股東和高管的口袋里。

清流工作室根據(jù)民營房企2022年的總負(fù)債進(jìn)行排名，目前前十名分別為：中國恒大、碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國、龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)、華夏幸福、新城控股、金地集團(tuán)和富力集團(tuán)。除萬科、龍湖和金地，其余房企均已正式暴雷，尤以恒大以超2萬余億負(fù)債為最典型代表。

但在這些房企暴雷之前，行業(yè)曾一派欣欣向榮，一年之內(nèi)百億級分紅屢見不鮮。而大部分頭部房企的股權(quán)十分集中，大股東持股比例可達(dá)70%以上。也就是說，這些動輒百億級的分紅，大部分其實(shí)落入個人老板口袋。

這還不是全部。

清流工作室注意到，以恒大為例，公司在派發(fā)百億分紅的同時，又轉(zhuǎn)過身向許家印發(fā)行高息美元債，年利率高達(dá)13%。也就是說，蒼蠅再小也是肉。老板拿了分紅之后，轉(zhuǎn)身還能拿著這個本錢“吃”一道債券的高利息。而富力等公司，也都曾同時大額分紅，又向股東或高管層發(fā)行美元債。

老板吃肉，高管層跟著喝湯。頭部房企的高管層，在2020年前后年薪暴漲，從原來的“年薪百萬”一路飆升到年薪過億。加上股權(quán)激勵獲得的分紅、減持股票套現(xiàn)金額，大量“打工仔”在短短幾年實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由。

不過，在房企暴雷之時，這些高管層又是最早離場的人，任憑他們身后留下一地雞毛。

清流工作室選取的總負(fù)債排名前十的樣本企業(yè)中，統(tǒng)一按人民幣列示，恒大以2.44萬億總負(fù)債位居榜首，另外三家負(fù)債過萬億的房企，分別是碧桂園總負(fù)債1.43萬億、萬科總負(fù)債1.35萬億和融創(chuàng)總負(fù)債1萬億。

龍湖集團(tuán)和世茂集團(tuán)的總負(fù)債分別約5500億元和5300億元，列負(fù)債榜的第五和第六名。華夏幸福和新城控股則以3800億元和3700億元列第七、第八名，金地集團(tuán)和富力集團(tuán)均以總負(fù)債3000億元排入前十。

不過，房企的負(fù)債分有息負(fù)債和無息負(fù)債。有息負(fù)債是指企業(yè)負(fù)債當(dāng)中需要支付利息的負(fù)債，比如銀行貸款或發(fā)行的債券；無息負(fù)債是指不需要支付利息的負(fù)債。應(yīng)付土地款、應(yīng)付供應(yīng)商款和預(yù)收客戶款都屬于無息負(fù)債。以龍湖為例，2022年5500多億的總負(fù)債中，有息負(fù)債總額超過 2000億，也就是說有3000多億為無息負(fù)債。

除了巨額負(fù)債，部分房企在IPO和配股增發(fā)中進(jìn)行了兩波融資。其中碧桂園的IPO融資金額最高，約合人民幣124億元，此后又通過配股融資了557.65億港幣，約合人民幣480億元。融創(chuàng)的IPO金額不大，但上市后通過配股融資約合人民幣200余億元。

高額的總負(fù)債和資本市場融資，是這些房企巨大的資金來源。這些從各處獲得的資金，最終用于拿地、建房、支付薪酬、向供應(yīng)商付款等等。但還有一個巨大的資金去向，是股東分紅，而股東分紅最大的獲益方，是集中持有上市公司股權(quán)的地產(chǎn)老板們。

根據(jù)清流工作室統(tǒng)計，按照大股東累計獲得的分紅金額排名，許家印家族排在第一名。自2009年上市以來，中國恒大累計分紅達(dá)733.86億元。許家印夫婦常年控制了中國恒大七成左右的股權(quán)，累計可能拿走超過500億元，占比達(dá)到了68.54%。

楊國強(qiáng)家族從上市公司獲得的累計分紅也超過400億元，排第二名。公司于2007年上市，目前累計分紅為747.23億元，楊氏家族常年持股在60%左右，共計分得分紅約420億元，占累計總分紅的56.23%。

事實(shí)上，上市年份最久的萬科累計實(shí)施的分紅金額最大，總額約1030億元。

即使將早年大股東華潤，如今的大股東深圳地鐵，以及當(dāng)初寶萬之爭中的兩大主角寶能集團(tuán)和萬科企業(yè)中心，這四位曾經(jīng)較大的股東歷年所獲分紅相加，總額也不足400億元人民幣。而這個數(shù)值，也比不上楊氏家族和許家印夫婦多年來在自家公司上獲得的分紅。

另一對從上市公司獲得高額分紅的地產(chǎn)老板是吳亞軍及其前夫蔡奎。龍湖集團(tuán)2020年才開始大額分紅，并連續(xù)兩年年均分紅超過百億港元。吳亞軍持股比例約43%，而其前夫蔡奎持股約23%，兩人累計獲得的分紅也近370億元。不過，2021年和2022年，龍湖開始實(shí)行“以股代息”，大股東以增持股票代替收取現(xiàn)金分紅，涉及金額約100億，意在穩(wěn)定現(xiàn)金流和資本。

另外，世茂集團(tuán)的許氏父子累計獲得分紅超過200億元，富力地產(chǎn)的李思廉和張力各自的累計分紅也超過100億元。新城控股的王氏父子、融創(chuàng)中國孫宏斌累計獲得的分紅數(shù)額也突破了百億門檻。

據(jù)清流工作室統(tǒng)計，從2017年開始，到2020年房企大規(guī)模暴雷前夕，這四年是房企分紅水平最高的一段時間。

萬科A從2017年開始，一直到2021年，連續(xù)5年進(jìn)行百億人民幣的分紅，恰好在2017年入主萬科的大股東深圳地鐵，成為這段高額分紅的最大受益者。當(dāng)年因“寶萬之爭”短暫在股東列表停留的寶能及其一致行動人，也剛好趕上了萬科A兩年分紅高峰期，總計獲得分紅可能逼近90億元。

碧桂園也是在2017年到2020年，連續(xù)三年進(jìn)行百億分紅。碧桂園服務(wù)2018年上市后就開始分紅，至今楊氏家族累計分得碧桂園服務(wù)18億港元，折合人民幣逾15億元。

中國恒大在2017年分紅金額首次突破百億港元，達(dá)166.36億港元。2018年的分紅更是逼近兩百億大關(guān)，按照當(dāng)年年末的持股比例計算，許家印夫婦一年的分紅就達(dá)153億元，折人民幣逾130億元。

九龍倉集團(tuán)主席吳光正，跟著吳亞軍吃了一波紅利。他在2012年開始入股龍湖，常年保持6%到7%的股權(quán)比例。在龍湖歷次分紅中，吳光正累計獲得分紅可能達(dá)38億港元。

不過也有因為被分紅吸引，最終“折了本”的。2017年也就是恒大分紅突破百億之后，港資大佬劉鑾雄在2018年陸續(xù)買入恒大股票，到2018年底，劉鑾雄夫婦持有中國恒大的股權(quán)比例為8.94%。而中國恒大2018年的分紅金額再次突破新高，達(dá)197.51億港元，其中可能有17.66億元分給了新晉股東劉鑾雄夫婦。

中國恒大2019年的年度分紅仍接近百億港元，2020年的分紅突然跌到24億港元，隨后迎來集團(tuán)暴雷、2021年年報難產(chǎn)，更難言分紅了。趕在高點(diǎn)入股的劉鑾雄，也在恒大暴雷中受到重挫，他重金購入的恒大股票一夜大跌，最終以股票變現(xiàn)虧損至少78.82億港元退場。

協(xié)縱管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向清流工作室表示，港股上市房企分紅的資金來源可能是境外的借款或者融資款。

黃立沖表示，房企在境外發(fā)美元債或者募集新股后，可能就在香港截留了這部分資金，直接進(jìn)行分紅就可以了，這樣可以省下資金出境的稅費(fèi)。此外，房企也可以通過內(nèi)保外貸，比如公司在銀行的境內(nèi)賬戶存錢，然后要求銀行向集團(tuán)海外公司提供貸款，那么也可以用這筆貸款進(jìn)行分紅。

“不會去分國內(nèi)的錢，大部分都是采用這種方法。”黃立沖表示，多年來國內(nèi)房企都處于瘋狂發(fā)展、高周轉(zhuǎn)拿地的狀態(tài)，境內(nèi)的資金很難有冗余的，而且也沒必要用這么高成本的方式去分紅，所以基本上都是用境外融資金額或者境外借款分紅。

清流工作室梳理資料發(fā)現(xiàn)，部分頭部房企在巨額分紅的同時，又轉(zhuǎn)過身向大股東高息貸款。

比如，許家印夫婦累計從恒大獲得分紅500余億元，轉(zhuǎn)頭又一擲千金，把錢借回給恒大，當(dāng)然，借錢是要收利息的。

許家印在2018年11月6日認(rèn)購了恒大兩只美元債共計10億元美金，分別是2018年發(fā)行的2022年票據(jù)和2023年票據(jù)。根據(jù)公司披露，這兩只美元債為期四年和五年，年利率高達(dá)13%和13.75%。而這兩只債券合計金額為12.35億美元，其中10億被許家印認(rèn)購，幾乎可以說是大股東專屬債券了。

這兩只債券可能是恒大最高息的債券，恒大2017年到2019年發(fā)行的債券年利率普遍在7%到11%。其中緊跟著2018年美元債后面發(fā)行的，為期42個月的另一只美元債，年利率只有8.25%。

許家印夫婦2018年僅持有上述兩筆債券兩個月時間，獲得的利息收入就達(dá)1.41億人民幣。

到2019年，許家印從從中國恒大獲得的利息收入為2.29億人民幣。不過，合計10億美金的債券，折算為人民幣至少是68億元，按照每年13%的利率，每年的利息收入應(yīng)當(dāng)接近9億人民幣。一個可能性是，許家印將這兩筆高息債券轉(zhuǎn)賣他人，2019年的年報顯示，許家印在年末不持有任何恒大的債券。

2020年、2021年，許家印又再次認(rèn)購中國恒大美元債5千萬元、2千萬及5.8億美元，年利率為12%、11.5%和12%。即使在暴雷后的2020年到2022年，也依然每年從恒大拿走數(shù)千萬的利息。

除了債券，許家印夫婦還向恒大提供了其他借款，但也收取利息。

根據(jù)2022年年報，許家印夫婦向恒大借出的貸款余額是38.56億元，據(jù)清流工作室統(tǒng)計，近5年年報中許家印夫婦向恒大提供的借款加總可能接近130億元。

2022年年報顯示，恒大應(yīng)付許家印夫婦的利息高達(dá)22億元人民幣，若以近5年已支付利息再加上這筆應(yīng)付款，許家印因借款給恒大計算的利息接近27億元。

一個有趣的現(xiàn)象是，許家印的得力干將，也跟著老板購入中國恒大的美元債，但他們購買的是年利率稍低的美元債。比如夏海鈞、賴立新均購買了不少恒大的美元債，大部分利率集中在8%和9%，只有一兩只小額購買的債券能達(dá)到11.5%。從年報數(shù)據(jù)看，夏海鈞近年累計通過借款方式從恒大拿走的利息也有1.75億人民幣。

此外，劉鑾雄也緊跟著購買恒大的高息債券。據(jù)媒體報道，劉鑾雄家族曾在2019年購買11億元恒大的美元債，利率介于6.25%到8.25%之間。2018年末，劉鑾雄家族認(rèn)購了47億港元恒大債券，預(yù)計年收益約為5億港元。2010年初，劉鑾雄也曾兩次認(rèn)購恒大發(fā)行的企業(yè)債券，總額高達(dá)7.5億美元。

同樣大額分紅又向股東借款的，還有富力集團(tuán)和碧桂園。富力集團(tuán)的李思廉和張力，也認(rèn)購了自家的美元債，年利率是6.5%。楊國強(qiáng)認(rèn)購了碧桂園5.8億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率是4.75%。

當(dāng)然，在公司面臨危機(jī)時，也有房企大股東掏出了真金白銀。

楊家作為大股東，在2022年給碧桂園提供了免息無抵押借款共計50.55億港元。2021 年 11 月，融創(chuàng)也曾發(fā)布公告稱，孫宏斌自掏腰包，借給融創(chuàng)集團(tuán) 4.5 億美元無息借款，以幫助融創(chuàng)集團(tuán)度過流動性危機(jī)。

在這一輪房地產(chǎn)周期中，除了靠分紅、高息債券謀利的大股東，一批高管也跟著老板賺得盆滿缽滿。

經(jīng)清流工作室統(tǒng)計，恒大集團(tuán)的夏海鈞從上市以來累計薪資收入高達(dá)18.77億元，位居地產(chǎn)致富高管榜首并遙遙領(lǐng)先。

碧桂園的楊氏家族和職業(yè)經(jīng)理人莫斌累計從公司獲取薪酬6.67億元和5.44億元，龍湖集團(tuán)的邵明曉和趙軼歷年薪酬累計達(dá)5.39億元和3億元，世茂集團(tuán)的許氏父子已披露的薪酬也已高達(dá)1.93億元。

另外上市以來薪酬破億的個人還有萬科的前任董事長王石以及職業(yè)經(jīng)理人郁亮、融創(chuàng)中國的高管孫宏斌、遲迅、汪孟德、商羽和荊宏，龍湖集團(tuán)的吳亞軍以及新城控股的王氏父子。

“有錢打工人”之間也有參差，有人辛苦20年累計薪資剛好過億，也有人一年薪資就賺近3個億。

其中，恒大集團(tuán)的夏海鈞年薪多以“億元”為單位，排名地產(chǎn)致富高管榜首。

2015年到2021年，夏海鈞的年薪保持在1.54億元到2.98億元之間，累計薪資收入超過18億元。同時夏還持有恒大的股票，累計獲得分紅或達(dá)3.7億元，減持套現(xiàn)金額也有8.85億元，購買恒大債券獲得的利息收入約1.75億元。將前述各項相加，夏海鈞從恒大獲得的總報酬可能超過33億元，是名副其實(shí)的“打工皇帝”。

龍湖集團(tuán)的邵明曉，薪資也頗高。其歷年薪酬累計達(dá)5.39億元，通過股票分紅收入2.22億元。此外，邵明曉通過大量減持龍湖股票，套現(xiàn)了6.79億元。累計多項收入，邵明曉從龍湖集團(tuán)賺到的薪酬，或達(dá)14.39億元。

龍湖集團(tuán)的趙軼，歷年薪酬累計達(dá)2.3億元，股票分紅約4000萬元，減持股票套現(xiàn)1.51億元，累計賺得收入也有4.22億元。

碧桂園地產(chǎn)的莫斌，和碧桂園服務(wù)的李長江，也在這輪地產(chǎn)周期中實(shí)現(xiàn)財富自由。

莫斌2020年、2021年的年薪資分別高達(dá)1.33億元和1.92億元，累計從碧桂園獲得的薪資為5.44億元。同時他還持有碧桂園的股票和債券，累計收益1.1億元。不過，莫斌又花了2億多港元增持了碧桂園的股票。

而李長江，因在碧桂園暴雷前大動作減持套現(xiàn)，被輿論討伐。李長江累計薪酬為1.26億元，其中2020年的年度薪資達(dá)6千多萬元。李長江持股碧桂園服務(wù)股票，累計獲得分紅達(dá)1300萬元，再加上減持套現(xiàn)4.57億元，總計收益或接近6億元。

另一位慷慨的老板是融創(chuàng)的孫宏斌，他手下四員大將均獲得高薪，遲迅、汪孟德、商羽和荊宏累計薪酬均超過1.5億元。部分高管也持有股票，分享股息，并通過減持獲利。

在揮土如金的房企大老板面前，一些傳統(tǒng)的職業(yè)經(jīng)理人顯得不太起眼。

比如大型房企金地集團(tuán)，由職業(yè)經(jīng)理人凌克和黃俊燦管理。兩人年薪保持在百萬級別，累計獲得的薪酬在1.3億人民幣以內(nèi)。

又如，萬科的兩位職業(yè)經(jīng)理人郁亮和王石，在萬科工作二十余年，累計薪酬也不到兩億港元。因持股比例較低，郁亮和王石累計獲得的分紅數(shù)額分別折算為3千萬和6千余萬元。

不過，當(dāng)年在對抗寶能舉牌入主公司時，由萬科管理層關(guān)聯(lián)的多家公司斥巨資反攻買入萬科A股票，至今仍持有6.08%股權(quán)。在多年的累計下，這幾家公司獲得的累計分紅也有55億元。但這些分紅在萬科管理層或者事業(yè)合伙人內(nèi)部是如何分配的，則沒有更多的信息。